資本時(shí)代中國(guó)房企的掙扎與奮進(jìn)

　　一

　　改革開(kāi)放40年，如果要在中國(guó)找出一個(gè)行業(yè)，既對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展持續(xù)產(chǎn)生重大影響，又牽引著萬(wàn)千國(guó)民的心，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是其中的首選。

　　1978年，改革開(kāi)放的春風(fēng)吹拂神州大地，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始萌芽和生長(zhǎng)。

　　1988年，國(guó)務(wù)院召開(kāi)第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速發(fā)展時(shí)期。

　　1998年，中國(guó)開(kāi)始實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革，隨后住房實(shí)物分配逐步停止，住房分配貨幣化和商品化日益盛行，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)發(fā)展的黃金年代，商品房銷(xiāo)售面積在1997年至2007年10年間增長(zhǎng)了10倍。

　　2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)厲調(diào)控之下，商品房銷(xiāo)售面積自20世紀(jì)90年代以來(lái)首次出現(xiàn)下跌，且同比下跌接近兩成，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入白銀時(shí)代。

　　2018年，在房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的的思路指引下，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步建立，行業(yè)格局發(fā)生深刻變化。

　　改革開(kāi)放40年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的縮影。

　　改革開(kāi)放40年，中國(guó)也涌現(xiàn)了一大批發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)企業(yè)，其中綠地、恒大、萬(wàn)科、保利、碧桂園等多家房企更先后登上了全球500強(qiáng)企業(yè)的榜單。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)，國(guó)企、民企，內(nèi)資、外資，均在其中各顯身手，優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)公司之間進(jìn)行著全方位的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從最前線的銷(xiāo)售拼殺到最刺激的土地競(jìng)拍，再到最隱秘的挖人競(jìng)賽。不過(guò)，在這一幕幕經(jīng)營(yíng)層面的競(jìng)爭(zhēng)背后還隱藏著一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，那就是資本運(yùn)作的較量。

　　資本運(yùn)作又稱(chēng)資本經(jīng)營(yíng)，指的是公司利用資本市場(chǎng)，進(jìn)行上市、股權(quán)融資、發(fā)債融資、兼并收購(gòu)、內(nèi)部重組等運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部資源的整合和高效利用。資本運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)相輔相成，兩者配合得當(dāng)，能夠產(chǎn)生杠桿效應(yīng)，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

　　中國(guó)房企的資本運(yùn)作，始于20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)公司開(kāi)始在境內(nèi)外上市，并隨著中國(guó)房企上市數(shù)量的增多和中國(guó)資本市場(chǎng)的完善而快速發(fā)展，越來(lái)越受到房地產(chǎn)公司的重視，也引發(fā)了資本市場(chǎng)和公眾越來(lái)越多的關(guān)注。

　　觀察中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，有各種各樣的角度。由于資本運(yùn)作牽一發(fā)而動(dòng)全身，集中體現(xiàn)了公司掌舵者對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的想法和行業(yè)未來(lái)的判斷，因而成為能夠反映行業(yè)發(fā)展危與機(jī)、企業(yè)發(fā)展成與敗的風(fēng)向標(biāo)。

　　本書(shū)即以案例形式，全面剖析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自改革開(kāi)放以來(lái)特別是最近10年來(lái)，從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代的過(guò)程中，各大房企借力資本市場(chǎng)謀生存求發(fā)展的歷史場(chǎng)景。而這一個(gè)個(gè)鮮活的案例，也構(gòu)成了一部中國(guó)房企的資本運(yùn)作史。

　　二

　　回顧中國(guó)房企的資本運(yùn)作史，筆者認(rèn)為可以用兩句古語(yǔ)來(lái)概括。

　　第一句是：水可載舟，亦能覆舟。

　　這是唐太宗的名句，指出了君與民之間生死相依的關(guān)系，也指出了事物有利有弊的兩面性。中國(guó)人以水為財(cái)，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，也是其發(fā)展壯大的關(guān)鍵，但如無(wú)節(jié)制地使用杠桿，則可能產(chǎn)生致命的后果。

　　從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，中國(guó)房企充分利用資本市場(chǎng)直接融資，為其發(fā)展籌集了寶貴的資金。在股權(quán)融資方面，目前在內(nèi)地和香港上市的中國(guó)房企合共達(dá)到200多家，2017年銷(xiāo)售排名前50名的房企，90%都實(shí)現(xiàn)了上市。上市為房企打開(kāi)了通往資本運(yùn)作舞臺(tái)的通道，讓通過(guò)增發(fā)進(jìn)行再融資及并購(gòu)成為可能。同時(shí)，通過(guò)上市對(duì)企業(yè)管治進(jìn)行規(guī)范，也推動(dòng)了房企的健康發(fā)展。

　　在發(fā)債融資方面，伴隨著中國(guó)債券市場(chǎng)逐步成熟，境內(nèi)公司債、中票、定向工具、企業(yè)債等逐步被房企掌握和運(yùn)用;同時(shí)，中國(guó)房企日漸與國(guó)際資本市場(chǎng)融合，境內(nèi)債和境外債并舉，并逐步開(kāi)拓可轉(zhuǎn)債、永續(xù)債、優(yōu)先股等混合資本工具，成為撬動(dòng)企業(yè)高速發(fā)展的支點(diǎn)。

　　然而，部分房企嘗到了高杠桿帶來(lái)的高增長(zhǎng)甜頭，一發(fā)不可收拾，忘記了自身的財(cái)務(wù)安全。一些房企因?yàn)橘Y金鏈斷裂出現(xiàn)債券違約，走到了破產(chǎn)重組的邊緣;另一些房企因?yàn)閭鶆?wù)高筑，不得不變賣(mài)項(xiàng)目及出賣(mài)股權(quán)，令人扼腕痛惜。

　　第二句是：分久必合，合久必分。

　　這句話出自《三國(guó)演義》，概括了中國(guó)歷史在分裂和統(tǒng)一間交替的情形，也揭示了物極必反、絕處逢生的辯證規(guī)律。近年來(lái)，中國(guó)房企的集中度不斷上升，似乎房企的發(fā)展空間越來(lái)越小，但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上誕生的新業(yè)務(wù)，又不斷給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。

　　從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，房企之間群雄逐鹿、兼并重組頻發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度大幅提高，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)份額從2003年的14%上升至2017年的近50%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。民營(yíng)企業(yè)之間掀起了一股收購(gòu)的狂潮，央企之間規(guī)模龐大的并購(gòu)也在持續(xù)進(jìn)行，更吸引來(lái)保險(xiǎn)資金大肆收購(gòu)房企股權(quán)，巨頭為王的局面已經(jīng)清晰。

　　與此同時(shí)，房企開(kāi)始對(duì)商業(yè)、物業(yè)管理等可持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)有了新的認(rèn)識(shí)，并通過(guò)資本運(yùn)作的手段，將其分拆上市或進(jìn)行資產(chǎn)證券化�；�于商業(yè)租金的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)和類(lèi)REITS、基于物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房尾款的資產(chǎn)證券化大行其道，物業(yè)管理業(yè)務(wù)更掀起上市浪潮，而嶄新的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也引起了資本的重視。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)流傳一句話：未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，將只剩下萬(wàn)科的標(biāo)準(zhǔn)化、碧桂園的執(zhí)行力，還有平安的錢(qián)。標(biāo)準(zhǔn)化講的是產(chǎn)品，執(zhí)行力講的是管理，而錢(qián)講的是資源。無(wú)論是直接融資，還是收購(gòu)重組，背后都蘊(yùn)藏著資源整合四字。

　　房企上市和發(fā)債，是將社會(huì)資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，讓房地產(chǎn)公司的專(zhuān)業(yè)能力和資本進(jìn)行結(jié)合。房企之間的并購(gòu)，也是為了促使資源向更高效率的房企流動(dòng)，從而產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。資本運(yùn)作的核心手段是資源配置，核心目的是實(shí)現(xiàn)資本增值的最大化，這在房地產(chǎn)行業(yè)都得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。

　　三

　　經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。中國(guó)房企的資本運(yùn)作史，也是一部中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展史。

　　從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)所進(jìn)行的努力，正反映了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的一系列深刻變化。其中一個(gè)核心，就是隨著2004年招拍掛制度開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施，土地成本不斷上升，雖然房?jī)r(jià)還在上漲，但房企的利潤(rùn)率卻在持續(xù)下降。2012年之前，房企的毛利率動(dòng)輒高達(dá)40%以上，近年來(lái)則已經(jīng)慢慢下降至25%甚至更低。房企必須尋找新的出路，向各種途徑去要效益。

　　第一，房企重視直接融資，反映出資金壓力越來(lái)越大，必須向融資成本要效益。由于地價(jià)越來(lái)越貴，開(kāi)發(fā)商特別是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的資金壓力大幅增加。房企的競(jìng)爭(zhēng)在運(yùn)營(yíng)方面拼的是周轉(zhuǎn)速度和費(fèi)用控制，在資金方面拼的則是資金成本。

　　中國(guó)房企傳統(tǒng)的融資方式，比如銀行融資以及信托等，借貸期限短而成本高。房企只有通過(guò)資本市場(chǎng)，以發(fā)行股份和債券的形式進(jìn)行直接融資，才能獲取期限較長(zhǎng)、成本較低的資金。如傳統(tǒng)信托融資的成本普遍在15%以上，期限只有12年;而境內(nèi)公司債和境外美元債近年來(lái)的平均成本約為7%，期限可達(dá)35年，優(yōu)質(zhì)房企在好的時(shí)間窗口下，發(fā)債成本可以低至3%，期限長(zhǎng)達(dá)10年，令房企在資金競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

　　第二，房企重視兼并收購(gòu)，反映出土地資源獲取越來(lái)越難，必須另辟蹊徑獲取土地儲(chǔ)備，并向發(fā)展規(guī)模要效益。通過(guò)招拍掛在公開(kāi)市場(chǎng)上爭(zhēng)奪地王，傷敵一千也自損八百。而低利潤(rùn)率之下，一大批原來(lái)管理不善的小型地產(chǎn)公司選擇出售項(xiàng)目，正好為管理能力優(yōu)秀的房企提供了土地資源并購(gòu)機(jī)會(huì)，幫助其迅速擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模。

　　而資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，又增加了房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)：一是管理和銷(xiāo)售費(fèi)用得到分?jǐn)�，降低了單個(gè)產(chǎn)品的費(fèi)用成本;二是規(guī)模大的企業(yè)更易獲得銀行和資本市場(chǎng)的融資，在土地競(jìng)投的時(shí)候也更具資金優(yōu)勢(shì)，從而形成強(qiáng)者更強(qiáng)的局面。

　　第三，房企積極發(fā)展資產(chǎn)證券化，反映出增量市場(chǎng)天花板漸近，必須向存量市場(chǎng)要效益。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了十多萬(wàn)億元的年銷(xiāo)售規(guī)模，近年來(lái)雖然仍有上升勢(shì)頭，但持續(xù)的高增長(zhǎng)已經(jīng)可望不可求。

　　追隨歐美房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡，原來(lái)因?yàn)槔麧?rùn)率較低而被房企忽視的存量資產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租住宅、物業(yè)管理等，重新進(jìn)入了房企的視野。通過(guò)分拆商業(yè)和物管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市、發(fā)行REITs和資產(chǎn)證券化等資本運(yùn)作手段，房企能夠?qū)⒃�本需要長(zhǎng)時(shí)間才能回收的現(xiàn)金流進(jìn)行變現(xiàn)，從重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)。

　　展望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)效機(jī)制影響下，將進(jìn)入健康平穩(wěn)運(yùn)行的新常態(tài)，行業(yè)利潤(rùn)率趨向整體經(jīng)濟(jì)平均水平、行業(yè)集中度不斷提高、由存量市場(chǎng)向增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變等大趨勢(shì)不會(huì)改變，房地產(chǎn)公司的資本運(yùn)作，也將繼續(xù)圍繞上述特點(diǎn)展開(kāi);同時(shí)，房地產(chǎn) 等新業(yè)務(wù)的發(fā)展，將推動(dòng)資本運(yùn)作在行業(yè)內(nèi)外并購(gòu)、資產(chǎn)證券化和打造先進(jìn)的房地產(chǎn)金融模式等方面發(fā)揮更大的作用。

　　四

　　中國(guó)房企的資本運(yùn)作史，也是一部中國(guó)房企的企業(yè)發(fā)展史。

　　每個(gè)上市房地產(chǎn)公司，都有這樣一個(gè)神秘的部門(mén)，或者叫資本經(jīng)營(yíng)部，或者叫資本市場(chǎng)部，或者叫金融部。他們平時(shí)行為低調(diào)，各種保密，突然又發(fā)布公告，或是增發(fā)股份，引入戰(zhàn)略投資者;或是發(fā)行債券，大筆借入資金;或是對(duì)外收購(gòu)，大幅增加土地儲(chǔ)備，引發(fā)媒體紛紛報(bào)道，公司股價(jià)沖高走低。

　　本書(shū)中寫(xiě)到的許多資本運(yùn)作案例，在各自房企的公司發(fā)展史上，都具有里程碑式的意義，與這些房企的發(fā)展歷程息息相關(guān)。

　　我們看到世界500強(qiáng)企業(yè)伴隨著資本運(yùn)作成長(zhǎng)：恒大2002年收購(gòu)A股上市公司瓊能源的時(shí)候，不過(guò)廣東的一個(gè)地方房企;隨后在2006年舍棄瓊能源殼股，不惜與投資者設(shè)立對(duì)賭條件，終于推動(dòng)公司在2009年登陸港股;2013年開(kāi)始通過(guò)發(fā)行永續(xù)債等手段獲取資金大幅擴(kuò)張，2016年開(kāi)始又積極推動(dòng)借殼深深房回歸A股，在這個(gè)過(guò)程中，恒大成長(zhǎng)為年銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)5000億的全國(guó)房企三強(qiáng)之一。

　　我們也看到老牌央企借助資產(chǎn)重組煥發(fā)新機(jī)：招商地產(chǎn)在2015年實(shí)施重大資產(chǎn)重組無(wú)先例情形方案，由母公司招商蛇口發(fā)行A股股份進(jìn)行換股吸收合并，實(shí)現(xiàn)了招商蛇口的整體上市，促成旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有效整合，成功實(shí)現(xiàn)了向城市運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。中海外則先后在2015年收購(gòu)母公司旗下中建地產(chǎn)，在2016年收購(gòu)中信集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，土地儲(chǔ)備大幅增加，進(jìn)一步確定了行業(yè)龍頭的地位。

　　我們看到中小型房企敢為人先，借助資本市場(chǎng)打造自身優(yōu)勢(shì)：越秀地產(chǎn)在2005年分拆越秀REIT上市，在2012年向越秀REIT注入廣州國(guó)際金融中心，打造了一個(gè)商業(yè)資產(chǎn)通過(guò)REIT證券化的有效模式，成為中國(guó)房企發(fā)行REIT的先鋒;而花樣年在2014年分拆彩生活上市，重新開(kāi)啟了一個(gè)久被人遺忘的物業(yè)管理市場(chǎng)，并給其插上互聯(lián)網(wǎng) 的翅膀，在地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)上刮起了一股彩色旋風(fēng)。

　　我們也看到知名房企因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題危機(jī)頻發(fā)：綠城由于資金壓力，在2012年至2014年被迫采取一系列的賣(mài)盤(pán)行動(dòng)，包括引入九龍倉(cāng)作為戰(zhàn)略股東、和融創(chuàng)成立融綠平臺(tái)、計(jì)劃賣(mài)股融創(chuàng)、股權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司、出售融綠平臺(tái)給融創(chuàng)等。而佳兆業(yè)作為中國(guó)房地產(chǎn)公司中第一家出現(xiàn)美元債違約的房企，幾乎瀕臨破產(chǎn)清算，最終成功債務(wù)重組，重新煥發(fā)生機(jī)。

　　勝者為王，敗者為寇。資本市場(chǎng)從不相信眼淚，但筆者想對(duì)這些掙扎求生存、奮發(fā)求發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)致敬。

　　在中國(guó)，房地產(chǎn)公司身上總帶著原罪，有一些人認(rèn)為是房企在推高房?jī)r(jià)，賺取巨額黑心利潤(rùn)。但在案例中，我們看到眾多的房企按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律、資本市場(chǎng)的規(guī)則努力拼搏，賺取利潤(rùn)，也承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);在實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，讓普通百姓能住上舒適的房子，也把行業(yè)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　五

　　中國(guó)房企的資本運(yùn)作史，也是一部中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展史。

　　在接觸和研究大量的房企資本運(yùn)作案例后，筆者有兩個(gè)感受：

　　一是太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所運(yùn)用的資本運(yùn)作手段，無(wú)論是上市、增發(fā)、供股、發(fā)債、并購(gòu)、重組、分拆上市等傳統(tǒng)資本動(dòng)作，還是可轉(zhuǎn)債、永續(xù)債、REITs、資產(chǎn)證券化等帶有一定創(chuàng)新色彩的資本手段，都已經(jīng)在歐美資本市場(chǎng)被上市公司運(yùn)用得淋漓盡致，并無(wú)新意。

　　二是日日新鮮鑊鑊甘。這是一句廣東話的俗語(yǔ)，意指每天都有新的事物和意外出現(xiàn)。國(guó)際資本市場(chǎng)的每一樣工具，對(duì)中國(guó)房企來(lái)說(shuō)都是新的，當(dāng)其與中國(guó)房企的實(shí)際結(jié)合，特別是應(yīng)用到內(nèi)地資本市場(chǎng)的時(shí)候，房企通過(guò)對(duì)其進(jìn)行微創(chuàng)新，迸發(fā)出新的生命力。比如中國(guó)內(nèi)地在推出正式的REITs條件未成熟前，開(kāi)發(fā)出類(lèi)REITs產(chǎn)品，這也是房地產(chǎn)公司對(duì)資本市場(chǎng)的理解日益加深、資本運(yùn)作的技巧日益豐富的結(jié)果。

　　在中國(guó)內(nèi)地，房地產(chǎn)公司見(jiàn)證了中國(guó)資本市場(chǎng)每一次重大的制度改革，比如20世紀(jì)90年代初證券市場(chǎng)的開(kāi)啟、2005年的股權(quán)分置、2011年對(duì)借殼上市的收緊、2014年公司債和中票的開(kāi)閘等。

　　作為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)舉足輕重的一個(gè)行業(yè)，房企的一些資本運(yùn)作，還影響和推動(dòng)了中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。

　　我們看到因?yàn)槿f(wàn)科和寶能的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，在股民中掀起了關(guān)于公司治理的大討論。股權(quán)分散對(duì)上市公司的治理會(huì)帶來(lái)哪些問(wèn)題?管理者如何處理好與股東的關(guān)系?上市公司如何避免出現(xiàn)內(nèi)部人控制的情況?這些都是對(duì)中國(guó)上市公司和投資人的一次生動(dòng)教育。

　　我們看到險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的大舉布局，無(wú)論是中國(guó)人壽、平安保險(xiǎn)等傳統(tǒng)險(xiǎn)企巨頭，還是安邦保險(xiǎn)、生命人壽等后起之秀，都紛紛入股房企，有的還成了上市房企的控股股東。以險(xiǎn)資為代表的機(jī)構(gòu)投資者，將在未來(lái)深刻改變中國(guó)資本市場(chǎng)以散戶(hù)為主的局面。

　　同時(shí)，中國(guó)房企在國(guó)際資本市場(chǎng)的探索，也反映了中國(guó)企業(yè)日漸與國(guó)際資本融合的過(guò)程。

　　由于A股IPO上市融資路徑不暢通，一大批房企走上了境外上市的道路，臨近內(nèi)地而又匯聚國(guó)際資金的香港，成為他們上市的集中地，先后有100多家內(nèi)地房企赴港上市，成為一時(shí)之風(fēng)潮，并從中成長(zhǎng)出恒大、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖等一大批璀璨的明星企業(yè)。

　　有人漏夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里。由于香港資本市場(chǎng)的投資者結(jié)構(gòu)和估值體系與內(nèi)地不同，一批已經(jīng)在港上市的房企，因?yàn)榈凸乐涤之a(chǎn)生了回A股上市的念頭，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和恒大更是積極付諸行動(dòng)。

　　再如在國(guó)際美元債市場(chǎng)，中國(guó)房企從最初面對(duì)境外低息資金的狂熱，到遭遇匯率逆轉(zhuǎn)時(shí)的驚惶，再到境內(nèi)發(fā)債和境外發(fā)債并舉，逐步學(xué)會(huì)在境內(nèi)外融資渠道中左右逢源，成為資金大潮中游刃有余的弄潮兒。知進(jìn)知退，為我所用，中國(guó)房企對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)已今非昔比。

　　六

　　迄今為止，這應(yīng)該是國(guó)內(nèi)第一本以案例的形式，對(duì)中國(guó)房企的資本運(yùn)作進(jìn)行系統(tǒng)、全面梳理的書(shū)。

　　從發(fā)心動(dòng)念準(zhǔn)備寫(xiě)這本書(shū)開(kāi)始，筆者一直在想，這本書(shū)準(zhǔn)備寫(xiě)給什么人看?或者說(shuō)，這本書(shū)的內(nèi)容對(duì)哪些人有存在的意義?

　　第一類(lèi)讀者，應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的同行，以及研究和投資房地產(chǎn)行業(yè)的分析師和投資者。對(duì)于他們，這本書(shū)的價(jià)值，或許在于其對(duì)大量的原始資料進(jìn)行了梳理，提煉為案例，提供了一個(gè)快速和全面了解中國(guó)房企各類(lèi)資本運(yùn)作的途徑，希望這本書(shū)能拋磚引玉，有助業(yè)界同人更好地思考所在企業(yè)、行業(yè)的未來(lái)。

　　而第二類(lèi)讀者，則是如筆者一般普通的80后90后。

　　如果說(shuō)這個(gè)時(shí)代有哪一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，能時(shí)時(shí)牽動(dòng)年輕人的心，互聯(lián)網(wǎng)和IT業(yè)可能是其中一個(gè)。阿里的雙十一節(jié)，騰訊的熱門(mén)游戲，蘋(píng)果和小米的新產(chǎn)品，都能成為80后90后飯桌上和朋友圈里的談資，但它們只可算是錦上添花。真正讓人歡喜讓人憂(yōu)、關(guān)系成家立業(yè)、家庭財(cái)務(wù)安排大計(jì)的，還要數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前景如何?中國(guó)未來(lái)的樓價(jià)是漲還是跌?這是很多中國(guó)年輕人共同的疑慮，但誰(shuí)都無(wú)法給出確切的答案。即使是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人士或?qū)�業(yè)研究者，也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。分析房地產(chǎn)行業(yè)有三千法門(mén)，資本運(yùn)作或許是其中的一個(gè)窄門(mén)，也是以往較少人關(guān)注的。希望這本書(shū)能夠以新的視覺(jué)，為普通讀者打開(kāi)一扇深度了解房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的大門(mén)，幫助他們更理性地做出自己的決定。

　　敘事不妨細(xì)致，但是結(jié)論卻要看遠(yuǎn)不顧近。歷史學(xué)者黃仁宇先生的大歷史觀，是筆者寫(xiě)作這本書(shū)的精神指引。

　　過(guò)往10年，筆者先在香港擔(dān)任財(cái)經(jīng)記者，采訪和報(bào)道資本市場(chǎng)和上市公司，后又進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，從事投資者關(guān)系、資本運(yùn)作和資本市場(chǎng)研究工作。這份經(jīng)歷讓筆者有機(jī)會(huì)向企業(yè)高層、投行分析師、專(zhuān)業(yè)投資者和媒體請(qǐng)教他們對(duì)行業(yè)發(fā)展的看法，也從實(shí)踐中了解房地產(chǎn)行業(yè)和資本市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)作情況。

　　在寫(xiě)作過(guò)程中，筆者希望盡量保持財(cái)經(jīng)寫(xiě)作的嚴(yán)謹(jǐn)性。這本書(shū)依靠的原始資料，來(lái)自上市公司的公告和年報(bào)，也參考了券商的研究報(bào)告和媒體的報(bào)道，以及萬(wàn)得和彭博等財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)，并無(wú)特別的內(nèi)幕消息。但在寫(xiě)作方式上，筆者則不希望其變成一部堆砌資料的論文，而是希望通過(guò)數(shù)據(jù)和材料之間的排列組合，滲入自己的思考，從中揭示出背后某些關(guān)聯(lián)和趨勢(shì)，深入淺出地呈現(xiàn)給讀者。

　　考慮本書(shū)的目的和目標(biāo)讀者，本書(shū)更多是站在第三者的角度，分析房企某個(gè)資本運(yùn)作的前因和后果，集中回答三個(gè)問(wèn)題：為什么要做?交易方案為何這樣設(shè)計(jì)?最終對(duì)企業(yè)發(fā)展有何影響?至于資本運(yùn)作實(shí)務(wù)層面的內(nèi)容，比如法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)、交易結(jié)構(gòu)等，往往點(diǎn)到即止，沒(méi)有充分展開(kāi)。日后如有可能，筆者期待將這本書(shū)中的內(nèi)容發(fā)展成為翔實(shí)的案例庫(kù)，和從事資本運(yùn)作實(shí)務(wù)的同行分享和討論。

　　社交媒體帶來(lái)的快速閱讀何其便捷，人工智能帶來(lái)的數(shù)據(jù)處理何其高效。但筆者相信十年的媒體和房企工作經(jīng)歷，加上數(shù)千萬(wàn)字的研究資料，讓人類(lèi)的大腦可以產(chǎn)生一些化學(xué)反應(yīng)，在冷冰冰的數(shù)據(jù)和資料之上，開(kāi)出一兩朵深度思考的智慧之花。而囿于筆者的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有限，以及房地產(chǎn)行業(yè)和資本運(yùn)作的復(fù)雜性，這本書(shū)肯定還存在不少錯(cuò)漏和可以改進(jìn)的地方，期待各位讀者的指正。本書(shū)觀點(diǎn)僅代表筆者個(gè)人，與筆者任職機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

　　是為序。