章 緒 論

節(jié) 房地產(chǎn)概述

一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)與相關(guān)概念的區(qū)別

（一）房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)

（二）房產(chǎn)與地上定著物

（三）房地產(chǎn)和物業(yè)

三、房產(chǎn)和地產(chǎn)的法律關(guān)系

（一）房地一致原則

（二）房地一致原則的原因

理論探討：房地一致原則下，如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記簿？

第二節(jié) 房地產(chǎn)交易法概述

一、房地產(chǎn)交易法的概念和調(diào)整對(duì)象

（一）房地產(chǎn)交易概念辨析

（二）房地產(chǎn)交易法的概念

二、房地產(chǎn)交易法與房地產(chǎn)法的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)法的概念

理論探討：房地產(chǎn)法的法律性質(zhì)？

（二）房地產(chǎn)交易法與房地產(chǎn)法的關(guān)系

第三節(jié) 學(xué)習(xí)房地產(chǎn)交易法的注意事項(xiàng)

一、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)交易法的難點(diǎn)

實(shí)務(wù)探討：商品房的購(gòu)房人，能否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中相關(guān)的保護(hù)性規(guī)定？

理論探討：預(yù)告登記是否滿足《民法典》第311條中的登記要件？

二、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)交易法的注意事項(xiàng)

習(xí)題

第二章 建設(shè)用地使用權(quán)制度

節(jié) 我國(guó)的建設(shè)用地制度

一、概述

（一）建設(shè)用地制度歷史演進(jìn)

（二）建設(shè)用地制度如何定性

理論探討：我國(guó)的建設(shè)用地制度，究竟是城鄉(xiāng)統(tǒng)一一元的，還是城鄉(xiāng)區(qū)分二元的？

二、建設(shè)用地制度的核心建設(shè)用地的來(lái)源或供應(yīng)

（一）實(shí)務(wù)探討：生活中提到的小產(chǎn)權(quán)房是什么意思，與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別

（二）實(shí)務(wù)探討：土地使用者與政府簽訂的出讓合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，應(yīng)如何認(rèn)定合同效力

三、土地權(quán)屬及爭(zhēng)議解決

（一）土地權(quán)屬爭(zhēng)議

（二）土地權(quán)屬爭(zhēng)議解決

實(shí)務(wù)探討：構(gòu)筑物權(quán)屬糾紛與土地權(quán)屬糾紛解決機(jī)制割裂后會(huì)帶來(lái)什么問(wèn)題？

第二節(jié) 我國(guó)的建設(shè)用地使用權(quán)制度

一、建設(shè)用地使用權(quán)概述

（一）建設(shè)用地使用權(quán)概念

（二）建設(shè)用地使用權(quán)的特征

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓獲得

（一）出讓獲得含義及其性質(zhì)

理論探討：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是民事法律行為還是行政行為？

（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及出讓方式

（三）建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期間

三、建設(shè)用地使用權(quán)其他獲得方式

（一）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)

實(shí)務(wù)探討：劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)手續(xù)是指什么？

（二）國(guó)有土地上的租賃

實(shí)務(wù)探討：國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)是否有資格出租土地？

（三）間接取得建設(shè)用地使用權(quán)

習(xí)題

第三章 建設(shè)工程施工合同及糾紛處理

節(jié) 建設(shè)工程施工合同

一、概述

（一）建設(shè)工程合同的概念和特征

（二）建設(shè)工程施工及其施工合同

實(shí)務(wù)探討：發(fā)包人在未對(duì)施工方已完成的工程驗(yàn)收的情形下，又安排他人施工造成工程質(zhì)量瑕疵無(wú)法區(qū)分的責(zé)任，是否自己承擔(dān)責(zé)任？

實(shí)務(wù)探討：僅在建設(shè)工程施工合同通用條款中約定的內(nèi)容是否有效？

二、建設(shè)工程施工合同發(fā)包、承包、分包、轉(zhuǎn)包

（一）建設(shè)工程施工合同發(fā)包和承包

（二）建設(shè)工程施工合同的分包

（三）建設(shè)工程施工合同的轉(zhuǎn)包

實(shí)務(wù)探討：掛靠和轉(zhuǎn)包的區(qū)別是什么？

第二節(jié) 建設(shè)工程施工合同糾紛

一、建設(shè)工程施工合同效力

（一）承包人資質(zhì)對(duì)建設(shè)工程施工合同效力的影響

實(shí)務(wù)探討：如果工程設(shè)計(jì)合同在簽訂后，圖紙交付之前，設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)從不符合等級(jí)要求變?yōu)榉�合等�?jí)要求，合同是否有效？

（二）建設(shè)工程施工合同無(wú)效后的法律效果

二、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)

（一）建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的概念和性質(zhì)

實(shí)務(wù)探討：承包人放棄建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行為是否有效？

理論探討：《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)是法定抵押權(quán)，抑或不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)？

（二）建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的效力

實(shí)務(wù)探討：建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是否及于土地使用權(quán)？

實(shí)務(wù)探討：是不是只有承包人是建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利人？

（三）建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限

習(xí)題

第四章 商品房買賣法律制度

節(jié) 商品房買賣概述

一、商品房買賣的概念和類型

二、商品房買賣的一般流程

（一）選定房屋

（二）簽署商品房買賣合同

（三）簽署房地產(chǎn)抵押合同或者按揭合同

（四）交付房屋、辦理登記

實(shí)務(wù)探討：已簽合同，未辦理登記的購(gòu)房人，在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，可否行使取回權(quán)？

第二節(jié) 商品房買賣合同

一、商品房買賣合同的當(dāng)事人

（一）出賣人的資格

實(shí)務(wù)探討：交付房屋的面積不足，是否一律構(gòu)成違約？

（二）買受人的資格

實(shí)務(wù)探討：購(gòu)房人不具有相應(yīng)的購(gòu)房資格時(shí)，簽訂的各類合同是否有效？

二、商品房買賣合同的標(biāo)的物

三、商品房買賣合同的訂立

（一）商品房買賣合同的形式與內(nèi)容

（二）商品房買賣合同訂立中的特殊問(wèn)題

實(shí)務(wù)探討：購(gòu)房人是否可以基于開(kāi)發(fā)商的預(yù)售廣告而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任？

實(shí)務(wù)探討：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書是什么性質(zhì)的？有什么效力？

四、商品房的交付

第三節(jié) 商品房預(yù)售

一、商品房預(yù)售的概念和特點(diǎn)

（一）商品房預(yù)售的概念

（二）商品房預(yù)售的特點(diǎn)

（三）商品房預(yù)售的性質(zhì)

二、商品房預(yù)售許可制度

（一）預(yù)售許可的條件

（二）預(yù)售許可證與預(yù)售合同

（三）預(yù)售合同的備案

三、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓

四、商品房預(yù)售下的大小產(chǎn)權(quán)證

實(shí)務(wù)探討：辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證書的主體是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人？

實(shí)務(wù)探討：開(kāi)發(fā)商在一些小區(qū)的綠地上建有商店，這一做法是否合法？

第四節(jié) 商品房買賣中的按揭制度

一、不動(dòng)產(chǎn)按揭制度溯源

二、中國(guó)式按揭

習(xí)題

第五章 房地產(chǎn)抵押法律制度

節(jié) 抵押權(quán)概述

一、抵押權(quán)的概念

二、抵押權(quán)的特征

（一）抵押權(quán)屬于一種擔(dān)保物權(quán)

（二）抵押權(quán)是在債務(wù)人或者第三人提供的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利

（三）抵押權(quán)是不移轉(zhuǎn)標(biāo)的（物）占有的擔(dān)保物權(quán)

（四）抵押權(quán)是就抵押物賣得價(jià)金而優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)

實(shí)務(wù)探討：如何在實(shí)務(wù)中理解運(yùn)用抵押權(quán)的上述特征？

第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的取得

（一）取得房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式

實(shí)務(wù)探討：本案是否應(yīng)當(dāng)適用抵押權(quán)善意取得？

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立

實(shí)務(wù)探討：抵押物屬于共同共有財(cái)產(chǎn)情況下抵押行為效力如何認(rèn)定？

二、房地產(chǎn)抵押時(shí)的抵押財(cái)產(chǎn)

（一）可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

實(shí)務(wù)探討：地隨房走，房隨地走原則下設(shè)定抵押權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題？

實(shí)務(wù)探討：以對(duì)房地產(chǎn)的管理權(quán)、出租權(quán)為標(biāo)的設(shè)定的抵押權(quán)是否有效？

（二）可以一并抵押上述可設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)

理論探討：《民法典》第395條第2款財(cái)團(tuán)抵押抑或共同抵押？

（三）不可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

理論探討：學(xué)校、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施是否均不應(yīng)設(shè)定抵押？

（四）抵押財(cái)產(chǎn)上的其他問(wèn)題

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的公示

（一）房地產(chǎn)抵押登記概述

（二）房地產(chǎn)抵押登記的效力

（三）房地產(chǎn)抵押登記程序

（四）房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)

四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力

（一）抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍

實(shí)務(wù)探討：律師費(fèi)是否屬于實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用？

（二）抵押權(quán)效力及于抵押標(biāo)的物的范圍

（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)順位

（四）抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

實(shí)務(wù)探討：抵押權(quán)人有及時(shí)履行涂銷登記的義務(wù)嗎？

（五）抵押人的權(quán)利和義務(wù)

五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

（一）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

（二）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方法

（三）房地產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的特別規(guī)定

六、房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更、撤銷、無(wú)效及消滅

（一）抵押權(quán)的變更

（二）抵押權(quán)的撤銷

（三）抵押權(quán)的無(wú)效

理論探討：抵押期間是否是導(dǎo)致抵押權(quán)部分無(wú)效的理由？

（四）抵押權(quán)的消滅

習(xí)題

主要參考書目