買房可能是大部分人一生中的一筆消費(fèi),需要考慮的地方自然很多:地理位置、學(xué)區(qū)、交通、綠化、朝向、景觀、增值空間。自己的想法、另一半的需求、長輩的經(jīng)驗(yàn)、專家的建議,再加上原本就沉重的房價(jià),一切的一切,讓買房之路顯得尤為漫長而艱辛。當(dāng)你大筆一揮,賭下未來數(shù)十年的貸款生活,只為有一個(gè)自己夢想中的家時(shí),是否想過其中的法律風(fēng)險(xiǎn)?畢竟叫我們買房的人很多,教我們?nèi)绾翁孀约哼x對(duì)房子的人卻太少。
本書的作者徐斌是房產(chǎn)領(lǐng)域的知名律師,一般情況下,購房者都是出了事才想起來找律師,想到買房之前要咨詢律師的,少之又少。在這本書中,徐斌律師從自己遇到的典型性案例入手,把復(fù)雜的買房流程一步步拆分,手把手教你小區(qū)怎么選、房子 怎么看、合同怎么簽,助你在每個(gè)環(huán)節(jié)精打細(xì)算、步步為營,避開買房路上大小坑。
買對(duì)房子,你將告別居無定所的日子,擁有自己的溫馨小家。買錯(cuò)房子,你將錯(cuò)過本應(yīng)屬于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“對(duì)”的房子,才能讓你無懼房市的起起伏伏,都住得輕松自在!
這些問題你可能從來沒想過,卻絕對(duì)會(huì)碰到!
新樓盤vs二手房,買哪個(gè)更劃算?
遇到爛尾樓,購房者該怎么辦?
訂金交了,業(yè)主突然漲價(jià)毀約,房子還能不能買?
買房買到一半發(fā)現(xiàn)沒有購房資格,如何拿回首付?
交接手續(xù)都辦好了,銀行的貸款沒有批下來,買房的錢去哪兒找?
賣家的房子貸款沒還完,拿了你的全款消失了,這種風(fēng)險(xiǎn)你考慮過嗎?
業(yè)主賣了房卻不愿意遷走戶口,留在這里占學(xué)區(qū)名額,這個(gè)難題怎么破?
從決定買房到正式入住,資深房產(chǎn)律師徐斌手把手教你分辨不同房屋的優(yōu)缺點(diǎn),破解常見的交易話術(shù),爭取有利條件,提醒你簽約、交房的標(biāo)準(zhǔn)流程與重要細(xì)節(jié),讓你一次搞懂所有流程,輕輕松松買到心儀的好房子!
自序 有恒產(chǎn)者有恒心
最近,我去知乎的北京總部錄制《職人介紹所》。在化妝的間隙,知乎的朋友跑來找我咨詢買房的事情。我看小兄弟一臉的愁容!他跟我說,徐律師,我現(xiàn)在買不到房子該怎么辦啊。本來都要跟女朋友結(jié)婚了,首付也湊出來了。北京限購,我們眼看就夠資格了?墒俏铱吹姆孔,一天十幾撥人去看,轉(zhuǎn)眼間房子就賣掉了。整個(gè)小區(qū)本來就剩下三套房源,現(xiàn)在一套也沒有。就這,房價(jià)還在漲,又提高了買房的門檻。您說我怎么辦啊,我這個(gè)婚都要結(jié)不成了!
我替他感到非常痛苦,卻又無可奈何——我總不能用法律手段,幫他對(duì)房價(jià)維權(quán)吧!
在北京的年輕人,買房子大都是為了結(jié)婚。小伙子沒有房子,就不敢談戀愛。姑娘看小伙子沒有房子,就只好分手。房價(jià)高漲,拆散了一對(duì)對(duì)鴛鴦。以前是想買,限購沒資格,好不容易熬到在北京交了5 年的社保,又買不起了,F(xiàn)在我們到處都能看到一句話:有恒產(chǎn)者有恒心,無恒產(chǎn)者無恒心。這句話出自孟子《孟子·滕文公上》。
孟子曰:“民事不可緩也。《詩》云:‘晝爾于茅,宵爾索绹。亟其乘屋,其始播百谷!裰疄榈酪,有恒產(chǎn)者有恒心,無恒產(chǎn)者無恒心。茍無恒心,放辟邪侈,無不為己。及陷乎罪,然后從而刑之,是罔民也。焉有仁人在位,罔民而可為也?是故賢君必恭儉、禮下,取于民有制。陽虎曰:‘為富不仁矣,為仁不富矣。’”
翻譯過來是說,滕文公問孟子怎么治理國家。孟子說:“不能讓老百姓懈怠懶惰!对娊(jīng)》上說:‘白天割取茅草,晚上絞成繩索,趕緊修繕房屋,到時(shí)播種五谷。’有一定財(cái)產(chǎn)收入的人,才有一定的道德觀念和行為準(zhǔn)則,沒有一定財(cái)產(chǎn)收入的人,便不會(huì)有一定的道德觀念和行為準(zhǔn)則。
假若沒有一定的道德觀念和行為準(zhǔn)則,就會(huì)胡作非為、違法亂紀(jì),什么壞事都干得出來。等到他們犯了罪再加以懲罰,這等于陷害百姓。哪有仁愛的人執(zhí)政,卻做出陷害百姓的事呢?所以賢明的君主一定認(rèn)真辦事、節(jié)省費(fèi)用、有禮貌地對(duì)待部下,尤其是征收賦稅,要有一定的制度。陽虎(即陽貨,魯季氏家臣)曾經(jīng)說過:‘一心要發(fā)財(cái)致富,便不能仁愛,
要仁愛,便不能聚斂錢財(cái)!
孟子當(dāng)時(shí)說的這段話,放到今天完全適用。貧窮確實(shí)容易滋生犯罪。但是,這個(gè)“產(chǎn)”說的可不是房產(chǎn),而是收入。現(xiàn)在房價(jià)這么高,要是說在北京買了房的就好人,在北京沒買房、買不起房的就是壞蛋,會(huì)胡作非為、違法亂紀(jì),這真是開了“地圖炮”!
2016 年,北京人均可支配收入是52 530 元,同比增長8.4%。5 萬多元,在北京能買一平方米房子么?房價(jià)高得普通人難以承受,那么在北京的2 000 萬人,豈不大都是“放辟邪侈,無不為己”?
沒房子的人都是壞蛋,有房子的人就是好人嗎?房價(jià)一漲,房產(chǎn)律師的感受最為直觀:每天都有幾波購房人來律所咨詢,大部分是遇上了業(yè)主毀約的問題。這房價(jià)逼得多少有房子的人當(dāng)上了“壞蛋”!
2016 年,全國法院共審理了2 300 萬件官司,其中2%是房屋買賣合同糾紛。也就是說,至少有46 萬件房屋交易打了官司。具體到北京,2016 年北京法院收案65 萬件,房屋買賣糾紛是14 225 件!這個(gè)數(shù)字是什么概念呢?
2016 年北京二手房和新房成交量總共有40 萬套。也就是說有差不多5%的交易最終走上法庭,還不算私下和解的數(shù)字,算上只會(huì)更高。在房屋買賣的過程中發(fā)生糾紛已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象。趨利避害是人的天性,有恒產(chǎn)者有恒心,但是在利益面前,有恒產(chǎn)者也要有打官司的恒心。對(duì)買房的人來說,有恒產(chǎn)者也要有對(duì)方“放辟邪侈,無不為己”的心理
準(zhǔn)備!
作為房產(chǎn)律師的我,寫這本書的主要宗旨是讓購房者先試著把對(duì)方想到最壞,再學(xué)著把對(duì)方做壞事的路都堵死——可能有些同行、前輩、房地產(chǎn)從業(yè)者會(huì)略感不適,但是,欲行大善之事, 必諳大惡之道。把別人想到最“壞”,并不是為了抹黑別人,學(xué)習(xí)這些知識(shí)也不是為了坑害別人,而是為了保護(hù)自己。
我有兩個(gè)兒子,大的叫菠蘿,小的叫柚子。每次聊到這個(gè)話題,大多數(shù)人都是先恭喜,然后替我擔(dān)憂:你以后得給兩個(gè)小家伙一人買套房子,這壓力可夠大的!我不以為然,我想,20 年以后,我們今天認(rèn)為非買不可的房子,可能還是那么貴,可能更貴了,可能便宜了,我不好說,但是我相信人的觀念會(huì)發(fā)生變化。可能我的兩個(gè)兒子到那個(gè)時(shí)候就不像我今天一樣,糾結(jié)有沒有北京的房子了。
買得起房子的讀者,看看本書,就算是學(xué)習(xí);而那些買不起房子的讀者,看看本書,也算是預(yù)習(xí),增加一種體驗(yàn)。今天我們身處一個(gè)變革的時(shí)代,現(xiàn)在看上去無比正確的事情,明天轉(zhuǎn)眼就會(huì)變化。但是不管我們跨越到了哪個(gè)時(shí)代,有恒產(chǎn)者有恒心的道理還是行得通!這個(gè)“產(chǎn)”說的一定是收入,而不是房子。做一個(gè)有收入的人,總比做一個(gè)有房子的人更重要,做一個(gè)有恒心的人,也一定會(huì)比無恒心的人過得好。
祝福讀者朋友早日娶到心儀的對(duì)象,早日買到舒心的房子,也愿房價(jià)能一直堅(jiān)挺,不要大起大落!
徐斌
資深房產(chǎn)律師,秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)執(zhí)行合伙人。
作為業(yè)主維權(quán)領(lǐng)域的專家,徐斌律師代理過上海蓮花河畔景苑(樓倒倒)案、北京納帕溪谷案、寧波青林灣案等代表性案件。在多年的實(shí)戰(zhàn)中,徐斌律師幫遭遇爛尾樓的業(yè)主追回過購房款,幫面積縮水的業(yè)主爭取過千萬元差額賠償,幫管理混亂的小區(qū)成立過業(yè)委會(huì),幫辦不下產(chǎn)權(quán)證的購房人辦下了產(chǎn)權(quán)證。
另外,徐斌律師還是知乎法律、房地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)秀回答者,主講的知乎Live《買房避坑指南》系列取得了廣泛的影響力。