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《批評(píng)萬(wàn)科:中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展反思》以“房地產(chǎn)大起大落之憂”為核心思想，試圖以歷史的、多元的視角對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量第一位的帶頭大哥——萬(wàn)科加以剖析，進(jìn)而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)房改以來(lái)十年政府政策、行業(yè)引領(lǐng)、市場(chǎng)規(guī)范以及企業(yè)運(yùn)作等諸多方面，就所存在的問(wèn)題加以思考，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路加以反思，以期對(duì)中國(guó)樓市的未來(lái)健康平穩(wěn)發(fā)展盡一份媒體的綿薄之力。

自2005年以來(lái)，我們就對(duì)萬(wàn)科加以關(guān)注，并適時(shí)提出批評(píng)。憑借十余年的地產(chǎn)報(bào)道經(jīng)驗(yàn)，我感覺(jué)到這個(gè)地產(chǎn)“帶頭大哥”，在“8?31”“土改”之后，其運(yùn)作以及所產(chǎn)生的影響較之前在發(fā)生明顯變化。
中國(guó)改革開(kāi)放走過(guò)近三十年的發(fā)展道路，GDP持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也顯現(xiàn)出政經(jīng)體制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展模式等諸多方面缺失，以及決策層甚至包括學(xué)者理論層面觀念的相對(duì)滯后。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展和這些制度缺陷共同成為了中國(guó)房地產(chǎn)畸形成長(zhǎng)發(fā)展的土壤基石，使房地產(chǎn)這個(gè)帶動(dòng)著經(jīng)濟(jì)、影響著民生的行業(yè)讓人既愛(ài)且恨。
上個(gè)世紀(jì)末曾有人預(yù)言，21世紀(jì)有兩件事將會(huì)影響全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一個(gè)是美國(guó)主導(dǎo)的IT高科技產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)就是中國(guó)的城市化。中國(guó)房地產(chǎn)近十年超高速發(fā)展的基礎(chǔ)，即是這個(gè)國(guó)家出現(xiàn)的史無(wú)前例的城市化運(yùn)動(dòng)。
中國(guó)城市住房需求到底有多大？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，迄今為止還沒(méi)有任何一個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)給出足以讓人信服的明確的答案。但有一個(gè)大的等式可以在宏觀上給予確定：
中國(guó)城市住房需求≈13億人口×GDP！
可以肯定地說(shuō)，中國(guó)城市住房需求問(wèn)題是借用世界任何國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)所不能解決的。因?yàn)槌?3億的人口數(shù)字和近三十年兩位數(shù)字上下的GDP增長(zhǎng)它國(guó)所不能比擬之外，還因?yàn)樵谏鲜鲞@個(gè)等式中，我們看到的至少還包括有以下這些因素：土地非私有化、城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制下尚有七八億的農(nóng)村人口、每年會(huì)有5000萬(wàn)左右人口向城市轉(zhuǎn)移；戶籍對(duì)人口的鎖定已被沖破；城市的優(yōu)質(zhì)資源與鄉(xiāng)村差距還在加大；中國(guó)人被禁錮數(shù)十年后釋放出來(lái)的對(duì)幸福生活的向往等等太多的因素。
而從GDP來(lái)看，近三十年左右的年均兩位數(shù)字增長(zhǎng)，所對(duì)應(yīng)的又是人們收入的持續(xù)增長(zhǎng)、收入增多后適于百姓的投資產(chǎn)品又極度匱乏、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非平衡化，以及財(cái)富“二八分配定律”在中國(guó)的極端化應(yīng)驗(yàn)。

第一章萬(wàn)科降價(jià)棋局
第一節(jié) 房地產(chǎn)“入冬”帶來(lái)的景象
2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了驚心動(dòng)魄的逆轉(zhuǎn)，全球金融危機(jī)動(dòng)蕩下，以地產(chǎn)帶頭大哥萬(wàn)科為首，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)，樓市的量?jī)r(jià)齊跌給行業(yè)上下游鏈條以及中國(guó)社會(huì)帶來(lái)了一幅困難場(chǎng)景圖。
“翻倒的桌椅，散落一地的撕毀的合同，玻璃碎片，‘哭泣著’的飲水桶……大廳樓盤(pán)微縮模型上，‘萬(wàn)科退房’、‘無(wú)良萬(wàn)科’的紅色牌子觸目驚心，有的模型甚至被連根拔起�！�2008年9月5日，萬(wàn)科杭州售樓處被砸后狼藉滿地。全國(guó)擁有180個(gè)項(xiàng)目的中國(guó)最大住宅開(kāi)發(fā)商——萬(wàn)科，始自年初一輪又一輪的降價(jià)行為最終演化成了社會(huì)事件。在各大城市降價(jià)的同時(shí)也掀起了一股洶涌的退房潮，隨著事態(tài)的不斷激化，退房潮演變成了一場(chǎng)場(chǎng)充滿暴力的打砸鬧劇。
曾是萬(wàn)科“鐵桿粉絲”的張明在打砸鬧劇中上演了“主角”。張明是1982年出生的“80后”，他不是杭州本地人，大學(xué)畢業(yè)后到杭州創(chuàng)業(yè)。為了購(gòu)買婚房，他勒緊褲腰帶，連貸帶借終于湊夠首付，于2008年8月，歡歡喜喜地與自己的準(zhǔn)新娘一起跟萬(wàn)科簽了一份萬(wàn)科魅力之城的購(gòu)房合同。然而，興奮余溫尚未褪去，他就收到了準(zhǔn)鄰居發(fā)來(lái)的萬(wàn)科降價(jià)短信：“2008年9月3日，萬(wàn)科在杭州的4個(gè)樓盤(pán)將發(fā)起降價(jià)銷售。這不是一次普通降價(jià)，而是前所未有的幅度——七五折！”張明等業(yè)主趕到售樓處，發(fā)現(xiàn)跟自己所購(gòu)房子在相同樓盤(pán)，甚至同一層、戶型完全相同的房子，總價(jià)降了20萬(wàn)�！安艃H僅一個(gè)月，20萬(wàn)就消失了！”讓張明更氣憤的是，當(dāng)時(shí)他購(gòu)房時(shí)，銷售人員口口聲聲說(shuō)萬(wàn)科是地產(chǎn)老大永不打折，現(xiàn)在不是商業(yè)欺騙嗎？心急如焚的業(yè)主們決定退房。幾經(jīng)周折與萬(wàn)科溝通卻屢屢被敷衍，張明和其他業(yè)主們被激怒了。
接連幾個(gè)月，針對(duì)萬(wàn)科大幅降價(jià)的激烈抗議行為，由華東擴(kuò)散至華南，大有在全國(guó)范圍內(nèi)“燎原”的趨勢(shì)。有人這樣形容萬(wàn)科：夾在新老業(yè)主中間的萬(wàn)科，就像一個(gè)事業(yè)小有所成的中年男人陷入情感危機(jī)一樣，一方面是感情平淡如水，僅靠孩子和習(xí)慣維系的妻子，另外一個(gè)是認(rèn)識(shí)沒(méi)多久已迫切想去“揩油”的年輕女人，眼角眉梢?guī)е旅T惑�？傊f(wàn)科陷入了一段混亂的三角關(guān)系。老業(yè)主（舊愛(ài)）——萬(wàn)科（喜新厭舊的男人）——新業(yè)主（新歡）一起上演了一出房地產(chǎn)界的《鍘美案》。
上演《鍘美案》的何止萬(wàn)科一家。2008年10月，長(zhǎng)期盤(pán)踞西南，并迅速躥紅全國(guó)的龍湖地產(chǎn)，因在北京的一住宅項(xiàng)目降價(jià)幅度達(dá)50％，被老業(yè)主圍攻哄砸，并且業(yè)主因此大鬧龍湖的校園招聘會(huì)；位列內(nèi)地在港上市房企十強(qiáng)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2008年11月初，也因旗下樓盤(pán)房?jī)r(jià)每平方米急降5000元，而慘遭百余業(yè)主怒砸售樓處。
在降價(jià)聲、吵鬧聲、打砸聲一片混亂中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年出現(xiàn)了自1998年房改政策開(kāi)始火熱發(fā)展后的大幅降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，比2007年同期回落8.13點(diǎn)，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)12個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比回落。另外，1～11月，全國(guó)商品住宅銷售面積下降18.8％，銷售額下降20.6％。而由國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的另外一組數(shù)據(jù)顯示，2008年11月份，有43個(gè)城市的新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，占到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)城市的61.4％，這一數(shù)字較10月份增加8個(gè)城市。
深圳，這個(gè)位于廣東沿海的經(jīng)濟(jì)繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國(guó)城市商品住宅均價(jià)最高紀(jì)錄——18000元/平方米，而經(jīng)過(guò)一年多的時(shí)問(wèn)后，卻以18％的幅度領(lǐng)跌全國(guó)；珠三角的又一重要城市——廣州的房?jī)r(jià)下降幅度也達(dá)到了8.8％；被稱為“房?jī)r(jià)堡壘”的上海2008年11月份首次出現(xiàn)同比價(jià)格下跌；而兩個(gè)月前已開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比回落的首都北京也在呈現(xiàn)繼續(xù)下滑趨勢(shì)。
量?jī)r(jià)齊跌下房地產(chǎn)行業(yè)春寒料峭，持續(xù)十多個(gè)月房屋成交量的下降似乎沒(méi)有止跌的跡象，這讓充分享受過(guò)房?jī)r(jià)飆升所帶來(lái)快感的開(kāi)發(fā)商們一年來(lái)心急如焚。隨著年關(guān)臨近，工程總包、分包、勞務(wù)公司、農(nóng)民工都會(huì)輪撥上門要債。銀行貸款要還、工程墊款要結(jié)、所借資金要給人個(gè)說(shuō)法……千頭萬(wàn)緒都到眼前。開(kāi)發(fā)商們?nèi)鐥畎讋诎汶y過(guò)，擺在他們大多數(shù)人面前的只有開(kāi)源節(jié)流。經(jīng)歷了2008年大半年苦熬后開(kāi)發(fā)商不得不繼續(xù)降價(jià)甚至拋售，同時(shí)還得縮減規(guī)模、停止部分項(xiàng)目施工。
在進(jìn)入2008年11月份之前，中國(guó)土地儲(chǔ)備最多的開(kāi)發(fā)商碧桂園開(kāi)始縮減開(kāi)竣工面積。2009年將縮減開(kāi)支是中國(guó)首富楊國(guó)強(qiáng)為旗下的碧桂園定的基調(diào)；率先扛起降價(jià)大旗的萬(wàn)科也在2008年兩次公開(kāi)下調(diào)開(kāi)竣工面積達(dá)278萬(wàn)平方米。2008年10月30日，萬(wàn)科地產(chǎn)副總裁丁長(zhǎng)峰在北京出席一次大規(guī)模的業(yè)內(nèi)年會(huì)時(shí)提醒同行們“在這個(gè)‘嚴(yán)冬’請(qǐng)大家略微多穿一點(diǎn)衣服，不要對(duì)明年抱有任何的幻想”。碧桂園與萬(wàn)科兩大地產(chǎn)“巨無(wú)霸”的調(diào)整無(wú)不加劇樓市信心危機(jī)。11月份，有媒體報(bào)道稱，僅深圳一地，至少有萬(wàn)科、金地、招商、華僑城、鴻榮源等多家知名開(kāi)發(fā)商旗下17個(gè)項(xiàng)目有“隱性停工”現(xiàn)象，而這種現(xiàn)象在全國(guó)各地不斷擴(kuò)大。
過(guò)去兩年多元化快速擴(kuò)張的富力地產(chǎn)也放緩了所有新建的持有型物業(yè)，部分銷售欠佳的住宅項(xiàng)目進(jìn)度亦有所放緩。富力還成立了總部委員會(huì)來(lái)決定開(kāi)工事宜，這個(gè)主要由公司各部門負(fù)責(zé)人組成的機(jī)構(gòu)，對(duì)富力地產(chǎn)所有新開(kāi)工的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理和控制，從成本、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判、項(xiàng)目盈虧等方面來(lái)綜合判斷是否批準(zhǔn)旗下新項(xiàng)目上馬。在富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁看來(lái)，“少花錢，暫不買地”正成為集團(tuán)未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展策略，而這代表了大多數(shù)地產(chǎn)商的想法。“瘦身”做法，成了不少大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)的選擇。
開(kāi)發(fā)商集體收縮規(guī)模，最直接受到影響的是農(nóng)民工，有些大型樓盤(pán)單個(gè)項(xiàng)目農(nóng)民工就達(dá)到數(shù)千名，火車站是民工流向的晴雨表。
2008年11月20日，從北京南城一個(gè)建筑工地返鄉(xiāng)的農(nóng)民工張?jiān)诿裾诒本┪髡九抨?duì)準(zhǔn)備買回家的車票。他身穿一件皮夾克，在氣溫已降到零下的寒冬，身高近一米八的這位青壯年看起來(lái)顯得有些單薄�！吧砩系腻X已經(jīng)用得差不多了，新工作還沒(méi)找到�！眮G了飯碗的張?jiān)诿耧@得非常靦腆和局促。和張?jiān)诿癯Ｔ谝黄鸬睦相l(xiāng)差不多有二十人，分散在不同的工地做泥瓦工。據(jù)他講，從下半年開(kāi)始，就有老鄉(xiāng)沒(méi)活干，有的人每天早上都會(huì)到地鐵口或一些人流比較多的地方等著有人來(lái)找他們干活，有的在“十一”前后就回了家。隨著2008年房地產(chǎn)行業(yè)的整體低迷，越來(lái)越多的建筑工人早早地加入了回鄉(xiāng)大軍。在候車室里，到處都能看見(jiàn)他們或提著編織袋，或扛著鼓囊囊的帆布背包，或背著孩子……操著各地口音，要么閑聊著，要么三五成群地隨便找一個(gè)角落靠打牌打發(fā)候車時(shí)間。
“似乎感覺(jué)今年的春運(yùn)提前了�！痹诒本┪髡竟ぷ髁私迥甑牧熊噯T小李憑著直覺(jué)說(shuō)，2008年的“返鄉(xiāng)潮”來(lái)得比往年都早。各地大量民工返鄉(xiāng)的數(shù)字在不斷更新，根據(jù)此前江西省勞動(dòng)保障部門的相關(guān)報(bào)告，該省共有30萬(wàn)農(nóng)民工返鄉(xiāng)；另外，安徽省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已有40萬(wàn)農(nóng)民工返回輸出地，此外重慶、湖南等地雖然相對(duì)于一些勞務(wù)輸出大省來(lái)說(shuō)，目前的返鄉(xiāng)比例并不高，但是令人擔(dān)憂的是，誰(shuí)也無(wú)法判斷這一數(shù)字在接下來(lái)會(huì)變成多大。
房地產(chǎn)行業(yè)“大病”，與其捆綁在一起的上下游50多個(gè)行業(yè)大多發(fā)出了“疼痛”的呼救。中國(guó)家居業(yè)第一品牌紅星·美凱龍于2008年11月底推出的“買建材，獎(jiǎng)寶馬”活動(dòng)被同行戲稱為“自殺式促銷”。建材家居賣場(chǎng)不景氣，綜觀全國(guó)各地各大賣場(chǎng)，促銷的促銷，過(guò)節(jié)的過(guò)節(jié)，攬客招數(shù)層出不窮，還有撐不住的只好“關(guān)上大門”。2008年“十一”前后，經(jīng)多家權(quán)威媒體輪番披露后，建材巨頭百安居在多個(gè)城市關(guān)店的傳聞不脛而走。隸屬于全球第三大家居裝修零售公司英國(guó)翠豐集團(tuán)的百安居1999年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，銷售額連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，然而在整體經(jīng)濟(jì)不好、房地產(chǎn)慘淡的勢(shì)頭下，百安居亞洲區(qū)首席執(zhí)行官麥特不得不遺憾地承認(rèn)，2008年是百安居進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)最艱難的一年，百安居將放緩在中國(guó)市場(chǎng)的新開(kāi)店計(jì)劃。
身為大型鋼鐵企業(yè)首鋼集團(tuán)掌門人的朱繼民在10月份也不得不下令，要盡快拿出對(duì)策應(yīng)對(duì)“冬天”的來(lái)到。房地產(chǎn)行業(yè)一直是鋼材的需求大戶，用鋼量占全國(guó)整體鋼材需求的25％，如果再加上百姓對(duì)新房裝修和家居購(gòu)置的鋼材需求，其用鋼量可達(dá)1/3。房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，對(duì)鋼材需求的影響巨大。包括首鋼、武鋼等在內(nèi)的華北、華中鋼鐵巨頭陸續(xù)開(kāi)始減產(chǎn)，一些規(guī)模略小的上市公司甚至全線停產(chǎn)。唐山及其周邊地區(qū)可謂全中國(guó)最大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地，往年工廠煙囪噴出滾滾濃煙的繁榮景象到2008年下半年時(shí)已全然不見(jiàn)，甚至幾乎看不到運(yùn)鋼材或者原料的大貨車。
而能看到的卻是鋼鐵行業(yè)公司齊齊邁向景氣低谷，作為鋼鐵行業(yè)上游的煤炭公司也難獨(dú)善其身。在世界最大的煤炭輸送港口秦皇島港，煤炭開(kāi)始出現(xiàn)大量積壓，“在秦皇島港第九港務(wù)分公司，記者發(fā)現(xiàn)，有六個(gè)泊位的碼頭，只有四條小噸位的船舶在裝船。而在往常，不要說(shuō)這六個(gè)泊位是滿滿的，單是在這個(gè)碼頭附近等待進(jìn)入這六個(gè)泊位的船只就有二三十條，而全港等待泊位的船只總數(shù)多達(dá)一百多條”。這是2008年10月8日央視《東方時(shí)空》播出的一幅真實(shí)場(chǎng)景。

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