當前，中國的經(jīng)濟正處于轉型升級的關鍵時期。
在多年的高速增長之后，中國經(jīng)濟增速開始放緩。在此背景下，優(yōu)化經(jīng)濟結構和提升經(jīng)濟發(fā)展質量被提到了前所未有的高度，尤其是在當前中美貿(mào)易摩擦不確定的國際環(huán)境下，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)及多產(chǎn)業(yè)、多城市并舉成了頂層設計的核心導向。
我們再把目光聚焦到中國的房地產(chǎn)市場。在高速的經(jīng)濟增長和快速的城市化進程這一大背景下，盡管房地產(chǎn)市場面臨大大小小的調控，但多年來總體呈現(xiàn)出波動中上升的繁榮景象。而當前，在經(jīng)濟結構轉型及房住不炒的宏觀政策導向下，房地產(chǎn)業(yè)告別了過去低層次短期循環(huán)的調控模式，房地產(chǎn)調控政策步入了新常態(tài)。
在政策層面，我們可以看到：本輪調控已接近三年，行業(yè)普遍預期或期待的調控放松依然遲遲沒有到來，頂層調控的決心異常堅決，持續(xù)的調控已經(jīng)成為一條勒緊房地產(chǎn)市場發(fā)展的看不見的繩索。那么，房地產(chǎn)調控背后的政策邏輯到底發(fā)生了什么變化？房地產(chǎn)業(yè)到
底面臨哪些政策新常態(tài)？房企應該如何認清政策形勢并順勢而為？
接下來，我們細化到行業(yè)層面：在調控高壓之下，房地產(chǎn)業(yè)整體依然延續(xù)了增長態(tài)勢，銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。但與此同時，行業(yè)分化愈加明顯，二、三線城市成為房企關注的熱點，但土地市場競爭激烈，四、五線城市則進入相對漫長的回暖期。那么，四、五線城市還有機會嗎？未來，房企應該如何前瞻性地布局，把握市場周期性的機會？
最后，我們要把目光集中到企業(yè)層面。行業(yè)集中度越來越高，企業(yè)競爭日趨激烈，標桿房企銷售增速并沒有因為持續(xù)的調控而降低連續(xù)三年銷售增速最快的前20 強房企，其平均增速高達85%。逆水行舟、不進則退，無論是規(guī)模房企還是成長型房企，都在思考如何獲得企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和壯大。在賽道趨同、戰(zhàn)略趨同的競爭格局下，不同規(guī)模的房企如何找到適合自己的生存發(fā)展之路，從而突破重圍實現(xiàn)戰(zhàn)略破局呢？
基于業(yè)內(nèi)普遍感到焦慮和困惑的這些問題，明源地產(chǎn)研究院密集走訪了全國300 多家房企的董事長或總裁，深入了解他們對市場的感知和對政策的判斷，同時結合自身的深入研究和反復推敲，并站在業(yè)內(nèi)權威與知名學者等巨人的肩膀上，推出了本書。我們試圖在迷霧重重的當下，站在中國宏觀經(jīng)濟的高度，撥云見日，幫助大家洞察房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關系，明確房地產(chǎn)調控面臨的政策新常態(tài)，洞察行業(yè)發(fā)展趨勢，為廣大房企在不確定大環(huán)境下的戰(zhàn)略破局提供參考性建議。
本書的核心內(nèi)容主要分為以下五個部分。
第一章，從宏觀經(jīng)濟的視角深入剖析我們對中國經(jīng)濟的幾個典型認知。我們總結了六大核心問題：房地產(chǎn)調控的真正目的是什么？目前中國房價有泡沫嗎？ GDP增速6%意味著什么？房地產(chǎn)與經(jīng)濟是什么關系？房地產(chǎn)市場過熱是果還是因？地方債到底會不會產(chǎn)生危機？這些問題長期以來都被各類自媒體文章錯誤地解讀或人為地夸大，從而導致行業(yè)對這些問題的認知陷入誤區(qū)。我們將深入挖掘問題的本質，為讀者呈現(xiàn)行業(yè)的真相。
第二章，在對六大關鍵問題有了準確的認知后，我們針對房企普遍關注的政策焦點問題進行了深入的解讀，并總結了行業(yè)當前乃至未來相當長一段時期面臨的五個新常態(tài)：宏觀視角、嚴控慢松、精準調控、產(chǎn)業(yè)共生和城市共生。
第三章，在持續(xù)調控不放松的大環(huán)境下，房地產(chǎn)投資與行業(yè)整體銷售規(guī)模仍在不斷攀升，但行業(yè)分化愈加凸顯。二、三線城市政策雖嚴，但城市基本面優(yōu)勢突出，房地產(chǎn)需求仍有保障；四、五線城市政策寬松，但市場預期回暖慢，資本紛紛撤出，房企也紛紛回歸二、三線城市。此外，對于房地產(chǎn)業(yè)的資本屬性愈加凸顯的現(xiàn)狀，房企應有深刻的認識，只有這樣才能更好地做出投資、拿地和運營管理等多方面的決策，真正發(fā)揮資本的力量。
第四章，結合對市場數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)分化同樣顯著，行業(yè)集中度越來越高，銷售門檻持續(xù)攀升，房企競爭日趨激烈。在城市布局維度，區(qū)域深耕成為主流趨勢；在產(chǎn)業(yè)布局維度，產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)成為房企紛紛發(fā)力的方向，相應地，通過數(shù)字化轉型及以中臺思維實現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)的融合打通已成為房企戰(zhàn)略落地的必由之路。
第五章，在對經(jīng)濟認知、政策走向、行業(yè)形勢及企業(yè)發(fā)展進行深度剖析之后，我們從房企應對之策的角度全面梳理和總結不同規(guī)模房企的戰(zhàn)略破局之道。同時，通過構建全新的ROE（凈資產(chǎn)收益率）模型，我們從戰(zhàn)略運營的動態(tài)視角對凈利潤率、總資產(chǎn)周轉率和資產(chǎn)負債率指標進行拆解，并基于與行業(yè)標桿的ROE 對標，從中找到房企自身應該發(fā)力的重心。
鑒于本書集諸多專家學者之思和廣大標桿房企成功經(jīng)驗之益，我們衷心希望，它能夠幫助廣大房企洞悉宏觀經(jīng)濟形勢及政策背后的邏輯，以更高維的視角前瞻性地洞察行業(yè)發(fā)展趨勢和城市投資機會，明確自身的發(fā)力重心，苦練內(nèi)功，從而真正實現(xiàn)戰(zhàn)略破局。
徐 穎
明源地產(chǎn)研究院院長
第一章
對中國宏觀經(jīng)濟的六大關鍵認知
第一節(jié) 房地產(chǎn)調控的真正目的是什么
一、防止貧富差距過大，保持社會穩(wěn)定
二、調整我國經(jīng)濟的不良結構
三、使房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展速度相匹配
第二節(jié) 目前中國房價有泡沫嗎
一、房價的定義及統(tǒng)計方法不準確
二、房價泡沫應結構化看待
三、房價泡沫的傳統(tǒng)衡量指標不準確
四、案例：相比紐約，北京房價并不高
第三節(jié) GDP 增速保6% 意味著什么
一、GDP 每增加1%，失業(yè)率降低兩個百分點
二、若GDP 增速低于融資成本，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營將受影響
三、GDP 增速確保6% 才能實現(xiàn)2020 年經(jīng)濟翻番目標
第四節(jié) 房地產(chǎn)與經(jīng)濟是什么關系
一、GDP 增長主要依賴于投資
二、房地產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟增長的關鍵
三、小結：GDP 增速要保6%，房地產(chǎn)板塊仍是主力
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場過熱是果還是因
一、經(jīng)濟不景氣的三個關鍵原因
二、股市、匯市與車市都呈現(xiàn)下滑趨勢
三、房地產(chǎn)市場過熱是果不是因
第六節(jié) 地方債到底會不會產(chǎn)生危機
一、國內(nèi)視角：欠發(fā)達地區(qū)的政府債務率較高
二、全球視角：中國整體的負債率并不高
三、舉債發(fā)展是地方政府必要的發(fā)展模式
四、中央轉移支付是地方政府重要財政收入來源
五、中國經(jīng)濟格局是6 個富哥哥與25 個窮弟弟的故事
六、地方債發(fā)行及轉移支付金額仍在持續(xù)增長
七、如果真引發(fā)危機了，社會能承受其后果嗎
第二章
房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境已是新常態(tài)
第一節(jié) 房企普遍關注的政策焦點問題
一、為什么當前房地產(chǎn)調控仍無放松跡象
二、房地產(chǎn)政策出臺背后的邏輯是什么
三、持續(xù)調控對地方政府有什么影響
第二節(jié) 目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的五個新常態(tài)
一、宏觀視角：從地方微觀決策到中央宏觀決策
二、嚴控慢松：從調控到放松的周期越來越長
三、精準調控：基于大數(shù)據(jù)的精準調控、限高托底
四、產(chǎn)業(yè)共生：多產(chǎn)業(yè)共同繁榮的決心與日俱增
五、城市共生：從單城一枝獨秀到片區(qū)協(xié)同繁榮
第三章
房地產(chǎn)業(yè)仍積極向上，資本屬性越發(fā)凸顯
第一節(jié) 從基本面來看，房地產(chǎn)業(yè)前景仍偏樂觀
一、盡管面臨731嚴厲定調，但行業(yè)銷售規(guī)模仍在擴張
二、在調控背景下，各地GDP、銷售面積和房價均在增長
三、盡管政策調控在持續(xù)，但房地產(chǎn)投資增速仍在上漲
第二節(jié) 二、三線城市政策雖嚴，但房地產(chǎn)需求有保障
一、二線和三線城市商品房銷售面積及地產(chǎn)開發(fā)熱度上升
二、二線和三線城市有較強的人口聚集效應，房地產(chǎn)需求有保證
第三節(jié) 四、五線城市調控雖然寬松，但應嚴選
一、四線和五線城市銷售情況明顯下滑，市場預期回暖慢
二、資本撤離四五線城市，房企融資難
三、四線和五線城市仍存機會，但要遵循嚴選邏輯
第四節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的資本屬性越來越凸顯
一、資本介入房地產(chǎn)業(yè)的四種典型模式
二、房地產(chǎn)業(yè)已從產(chǎn)品制勝轉向資本制勝
第四章
房企競爭升級，產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)模式成為破局關鍵
第一節(jié) 行業(yè)大分化滾滾向前，逆水行舟，不進則退
一、銷售集中度持續(xù)攀升，門檻不斷加碼
二、從掉榜率來看，前50 強房企座次相對穩(wěn)定
三、房企制勝策略在迭代，抓住行業(yè)趨勢才能快速發(fā)展
第二節(jié) 二、三線城市成為房企布局熱點，區(qū)域深耕成主流
一、跟隨資本腳步，二、三線城市布局熱度快速上升
二、四線和五線城市布局力度在快速下降
三、區(qū)域深耕成主流，區(qū)域拓展力度在下降
四、基于區(qū)域深耕和多項目算大賬是房企拿地的關鍵
第三節(jié) 產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)模式成房企當下破局的關鍵
一、越來越多的房企提出多產(chǎn)業(yè)布局
二、產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)模式為房企帶來的三大利好
三、產(chǎn)業(yè)成功的四大關鍵因素
四、產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)的四種典型模式
五、房企紛紛通過數(shù)字化轉型支撐多產(chǎn)業(yè)布局
第五章
后規(guī)模時代的房企新對策
第一節(jié) 奔萬億房企的典型應對策略
一、B 企：提質控速，在夯實主業(yè)的基礎上多元化發(fā)展
二、萬科：收斂聚焦、鞏固基本盤
三、保利：保持戰(zhàn)略定位，動態(tài)調整經(jīng)營決策
四、融創(chuàng)：前瞻布局文旅產(chǎn)業(yè)，匹配居民消費升級
五、小結：奔萬億房企戰(zhàn)略已發(fā)生質變
第二節(jié) 準千億及千億房企的典型應對策略
一、準千億房企美的：依托產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)的復合型增長戰(zhàn)略
二、準千億房企建業(yè)：建業(yè) 實現(xiàn)多元化產(chǎn)業(yè)布局
三、千億房企雅居樂：打造1 N多元產(chǎn)業(yè)布局模式
四、千億房企中梁：把握城市輪動機遇，探索多元化布局
五、并購拿地與合作開發(fā)成為千億房企關注的焦點
六、小結：千億房企戰(zhàn)略突圍的五個重心
第三節(jié) 百億及成長型房企的典型應對策略
一、成長型房企面臨的五個降維打擊
二、成長型房企戰(zhàn)略破局的五個典型打法
三、有一批成長型房企已走出了獨具特色的發(fā)展之路
四、成長型房企的四大破局之道
五、成長型房企的運營管理落地
第四節(jié) 基于ROE，定位房企發(fā)力的戰(zhàn)略重心
一、凈利潤率：贏利能力分析
二、存貨周轉率：運營能力分析
三、資產(chǎn)負債率：負債情況分析
四、小結：精細化練內(nèi)功是房企高增長的秘訣
第五節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)前景依舊看好，房企練內(nèi)功正當時
一、認清政策邏輯，順勢而為
二、房地產(chǎn)業(yè)仍有前景，房企仍需堅持
三、房企破局的六把密鑰
四、練內(nèi)功正當時, 賽道趨同，狹路相逢勇者勝
結束語
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