第一章  土地估價(jià)概念與原則
　　本章要點(diǎn)
　　第一節(jié)  土地估價(jià)的相關(guān)概念
　　考試基本要求
　　掌握：土地估價(jià)的概念、作用。
　　熟悉：土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義，土地估價(jià)的使用方向。
　　了解：我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
    一、土地估價(jià)的概念與作用
    1．土地估價(jià)的相關(guān)概念
   
土地估價(jià)是指測(cè)估土地價(jià)值或價(jià)格的行為和過(guò)程，是我們對(duì)±地價(jià)值判斷知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不斷積累所產(chǎn)生的一門專業(yè)技巧。
   
通常我們所說(shuō)的價(jià)值是指某物體對(duì)某些人所具備的用途或效用，因此，一方面，所謂的價(jià)值是客觀存在的，并不是人為地計(jì)算出來(lái)的；另一方面，價(jià)值又是變化的，這種變化主要取決于物體所存在的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)于土地來(lái)說(shuō)也～樣，其價(jià)值是～種客觀存在的事實(shí)。～項(xiàng)土地估價(jià)值只是估價(jià)師根據(jù)其所擁有的經(jīng)驗(yàn)、數(shù)據(jù)和專業(yè)知識(shí)，對(duì)土地價(jià)值所做的一種判斷。
   
從技術(shù)層面上看，土地估價(jià)僅僅是對(duì)土地價(jià)值或價(jià)格的一種推算，是估價(jià)師在充分掌握市場(chǎng)環(huán)境狀況的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析，模擬不同的土地價(jià)格形成環(huán)境和機(jī)制，并依據(jù)一定的原則、理論和方法，將土地價(jià)格描述和表達(dá)出來(lái)的一個(gè)過(guò)程。比如估價(jià)師可以從土地經(jīng)營(yíng)者的角度以收益為基礎(chǔ)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，也可以從土地開(kāi)發(fā)者的角度以土地開(kāi)發(fā)成本為基礎(chǔ)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，還可以從房屋開(kāi)發(fā)者的角度以房屋開(kāi)發(fā)價(jià)值為基礎(chǔ)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算等。但是，無(wú)論通過(guò)什么方式對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行判斷和表達(dá)，都必須建立在對(duì)土地條件和市場(chǎng)環(huán)境充分了解的基礎(chǔ)之上。所以，在估價(jià)活動(dòng)之中，對(duì)±地條件和市場(chǎng)環(huán)境的充分調(diào)查和分析，比價(jià)值計(jì)算本身更加重要。土地估價(jià)過(guò)程如圖1-1所示。
　  2．土地估價(jià)的特殊性
  　(1)土地估價(jià)必須依據(jù)其特定的原則
　 
這些原則充分考慮了土地的市場(chǎng)特性、收益特性和使用特性。所以，在估價(jià)開(kāi)始之前，要分析評(píng)估對(duì)象，然后建立適當(dāng)?shù)脑u(píng)估原則。
　……