估價行業(yè)起源于傳統(tǒng)的市場經(jīng)濟(jì)，但其迅速發(fā)展則得益于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大。目前，國際上不動產(chǎn)評估業(yè)已經(jīng)基本形成了兩大評估體系。第一大體系以英國為代表，評估內(nèi)容以不動產(chǎn)評估為主，評估目的重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)為編制財務(wù)報告服務(wù)，評估準(zhǔn)則中側(cè)重于采用市場價值概念，認(rèn)為會計與評估密不可分。第二大體系以美國為代表，評估內(nèi)容以綜合評估為主，評估目的重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)為資產(chǎn)交易、企業(yè)價值評估目的服務(wù)，評估準(zhǔn)則中側(cè)重于采用最高最佳的市場價值概念，認(rèn)為會計與評估是兩種獨(dú)立的業(yè)務(wù)。美國不僅不動產(chǎn)評估發(fā)展歷史悠久，而且非不動產(chǎn)評估，如企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)評估、機(jī)器設(shè)備評估、動產(chǎn)評估等也有著長足的發(fā)展。美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》包含了資產(chǎn)評估行業(yè)的各個專業(yè)領(lǐng)域，是一部典型的綜合性評估準(zhǔn)則，不動產(chǎn)評估是其中的重要內(nèi)容之一。
　　不動產(chǎn)估價起源于英國，目前仍然保持著以土地、房屋、在建工程等不動產(chǎn)估價為主要評估內(nèi)容的特色。英國不動產(chǎn)估價行業(yè)可分為政府管理下的估價體系和民間自律性估價體系兩類。政府管理下的不動產(chǎn)估價體系主要為政府征稅目的服務(wù)，民間自律性估價體系承攬征稅目的以外的不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。英國的評估準(zhǔn)則是英國皇家特許測量師協(xié)會與另外兩家規(guī)模較小的協(xié)會共同出版的《評估與估價指南》(被稱為“紅皮書”)。美國評估行業(yè)由美國評估師協(xié)會(ASA)、評估學(xué)會(AI)等眾多評估專業(yè)協(xié)會，在其各自領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行行業(yè)自律性管理，分別制定本協(xié)會的人員資格標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，各大協(xié)會分頭發(fā)展，沒有形成統(tǒng)一的評估師資格標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則。美國政府對評估行業(yè)實(shí)行的是自由競爭、市場化管理。
　　我國內(nèi)地與香港特別行政區(qū)及臺灣地區(qū)的土地制度不同，不動產(chǎn)估價制度也各有特點(diǎn)。我國香港特別行政區(qū)不動產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，與之相適應(yīng)，不動產(chǎn)評估業(yè)也很發(fā)達(dá)，并具有良好的社會聲譽(yù)。香港的評估業(yè)協(xié)會是香港測量師學(xué)會。要成為香港測量師學(xué)會的專業(yè)會員，必須完成香港測量師學(xué)會認(rèn)可的大學(xué)測量專業(yè)學(xué)位課程。之后必須在專業(yè)測量師指導(dǎo)下，進(jìn)行不少于兩年的在職專業(yè)工作實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)期滿，考生可以向?qū)W會報考專業(yè)職能評核(Assessment of Professional Competence，APC)作為最后評核，評核通過才能成為專業(yè)會員。香港測量師學(xué)會的專業(yè)會員，分為資深會員(Fellow)及會員(Associate)。測量師須按指定的方式向香港的測量師注冊管理局申請注冊，注冊局可運(yùn)用自己的酌情決定權(quán)要求申請人接受一項(xiàng)筆試，成為注冊測量師后方可執(zhí)業(yè)。
　　臺灣地區(qū)不動產(chǎn)估價有官方估價和民間估價兩種情況：臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)官方估價由縣市政府地政局或所轄的地政事務(wù)所負(fù)責(zé)，估價的技術(shù)規(guī)程為《地價調(diào)查估價規(guī)則》。官方所采用的規(guī)定地價有兩種：公告地價與公告土地現(xiàn)值。
　　伴隨著土地交易、房屋買賣與租賃、課稅等活動，我國不動產(chǎn)估價活動已有上千年的歷史。20世紀(jì)50年代至70年代末，我國實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)私有制被取消，房地產(chǎn)買賣、租賃等不動產(chǎn)交易活動被禁止，不動產(chǎn)估價活動隨之消失。1978年以后，我國從計劃經(jīng)濟(jì)向有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)過渡，推行了城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化改革，不動產(chǎn)估價活動得以復(fù)興，不動產(chǎn)估價制度建設(shè)得到高度重視，不動產(chǎn)估價行業(yè)得到快速發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾方面。
　　(1) 確立了不動產(chǎn)估價的法律地位，相關(guān)法律、法規(guī)逐步健全。
　　1994年頒布的《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度”，第58條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”，取得房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格要通過國家執(zhí)業(yè)資格考試；房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)均為行政許可，未經(jīng)行政許可，擅自從事房地產(chǎn)估價活動屬于違法行為，從此，房地產(chǎn)評估成為我國的一項(xiàng)法定制度。建設(shè)部、國土資源部、財政部等政府部門對不動產(chǎn)估價行為發(fā)布了一系列行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不動產(chǎn)估價相關(guān)法律、法規(guī)正在逐步健全(見表1)。
　　(2) 建立了不動產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可制度。
　　2003年12月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《財政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(國辦發(fā)〔2003〕101號文)，明確規(guī)定了根據(jù)目前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格，其中注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師位列其中，其他四類是注冊資產(chǎn)評估師、礦業(yè)權(quán)評估師、保險公估從業(yè)人員和舊機(jī)動車鑒定估價師。2004年7月1日起實(shí)施的《國務(wù)院對確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第142號)，規(guī)定不動產(chǎn)價格評估人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定為除法律、行政法規(guī)規(guī)定以外確需保留的行政許可。
　　(3) 分別制定了土地和房地產(chǎn)估價的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了不動產(chǎn)估價行為。
　　不動產(chǎn)具有固定性、長期使用性、大量投資性、易受政策限制、時間價值變動性、非標(biāo)準(zhǔn)化及相互影響性等特點(diǎn)，其價值評估難度很大，評估技術(shù)要求很高。為規(guī)范不動產(chǎn)評估行為，國家分別制定了土地、房地產(chǎn)估價等執(zhí)業(yè)規(guī)范，土地方面的估價規(guī)范有《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》兩個國家標(biāo)準(zhǔn)，《土地估價報告規(guī)范格式》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)方面的估價規(guī)范有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等；資產(chǎn)評估中有關(guān)不動產(chǎn)估價的規(guī)范有《不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則》。這些估價規(guī)范對相關(guān)的估價術(shù)語、估價原則、估價程序、估價方法、估價結(jié)果、估價報告、估價的職業(yè)道德等做了明確規(guī)定。
　　(4) 確定了行業(yè)監(jiān)管主管部門，建立了不動產(chǎn)估價的行業(yè)協(xié)會組織。
　　國家建設(shè)部和國土資源部分別是房地產(chǎn)估價和土地估價行業(yè)的行政主管部門。不動產(chǎn)估價行業(yè)自律性管理組織有中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、中國土地估價師協(xié)會，這兩個行業(yè)組織除了自律管理外，還協(xié)助主管部門開展相關(guān)的行政監(jiān)管工作，如估價師資格考試、注冊、繼續(xù)教育、估價人員資格和估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定等。
　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的前身是成立于1994年8月的中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會，2004年7月變更為現(xiàn)名。它是全國性的房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織，依法對房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理，現(xiàn)為國際測量師聯(lián)合會(FIG)全權(quán)團(tuán)體會員。其主要宗旨是開展房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育及宣傳活動，擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開展國際交流合作，不斷提升房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護(hù)其合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。
　　中國土地估價師協(xié)會成立于1994年5月，業(yè)務(wù)主管部門為中華人民共和國國土資源部，是由具有土地估價資格從事土地估價工作的組織和個人自愿結(jié)成，屬于全國性的非營利性社會團(tuán)體法人。其工作職責(zé)主要有：搞好會員自律，配合行政主管部門落實(shí)行業(yè)管理；引導(dǎo)機(jī)構(gòu)發(fā)展，規(guī)范機(jī)構(gòu)管理；擴(kuò)大協(xié)會規(guī)模，提供會員服務(wù)；研究技術(shù)理論，制定專業(yè)指引；凈化估價環(huán)境，拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域；開展國際合作，提升社會影響；加強(qiáng)協(xié)同配合，聯(lián)系同業(yè)協(xié)會共同發(fā)展。
　　(5) 完善了不動產(chǎn)估價理論和方法體系，拓寬了不動產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域。
　　確立了市場比較法、收益還原法、成本法等基礎(chǔ)的不動產(chǎn)估價方法，在此基礎(chǔ)上發(fā)展的剩余法、路線價法、長期趨勢法等理論與方法也已比較成熟。市場比較法的基本思想是一項(xiàng)不動產(chǎn)的價值相當(dāng)于它在正常的市場條件下可以實(shí)現(xiàn)的價格。收益還原法的核心是必須將所有未來收益在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值估計出來。當(dāng)根據(jù)市場交易習(xí)慣需要通過替代成本確定評估標(biāo)的物的價值時，應(yīng)該采用成本法，成本價值主要由土地價值、建筑價值和其他設(shè)施的價值共同組成。
　　不動產(chǎn)估價行業(yè)在政府監(jiān)管下，不斷加強(qiáng)行業(yè)自律，提高業(yè)務(wù)水平、拓展服務(wù)領(lǐng)域、增加服務(wù)透明度和公眾監(jiān)督力度，已建立了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、土地估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師和土地估價師信用檔案，并在其學(xué)會網(wǎng)站上公示，不動產(chǎn)估價行業(yè)公信力不斷提高，其不動產(chǎn)估價結(jié)果為房地產(chǎn)交易、土地征收補(bǔ)償、抵押貸款、不動產(chǎn)保險、損害賠償以及稅收等提供價值參考依據(jù)，此外還有為適應(yīng)新的會計準(zhǔn)則而進(jìn)行的公允價值評估、為適應(yīng)《物權(quán)法》而進(jìn)行的損害賠償?shù)墓纼r，以及為配合物業(yè)稅出臺而進(jìn)行的估價。不動產(chǎn)估價在促進(jìn)不動產(chǎn)公平交易、維護(hù)社會穩(wěn)定、防范金融風(fēng)險等方面起著舉足輕重的作用。
　　(6) 形成了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價市場，加強(qiáng)了國際交流與合作。
　　2000年以前，我國不動產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)是隸屬于其業(yè)務(wù)主管部門或國家機(jī)關(guān)的事業(yè)單位，2000年4月，建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求“凡從事房地產(chǎn)價格評估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，目前隸屬或掛靠在政府部門的，均要在人員、財務(wù)、職能、名稱等方面與之徹底脫鉤”。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)脫鉤后，按照《公司法》、《合伙企業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定改制為由注冊房地產(chǎn)估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙制性質(zhì)的企業(yè)。不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)改制后，打破了政府部門壟斷估價業(yè)務(wù)的局面，形成了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價市場。估價機(jī)構(gòu)通過公平參與市場競爭，提高了業(yè)務(wù)水平，形成一批管理先進(jìn)、業(yè)務(wù)精良、信譽(yù)好、品牌知名度高的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)。
　　為了提高業(yè)務(wù)水平，在內(nèi)地開展合作與交流的同時，我國估價師協(xié)會也開展了廣泛的國際交流與合作，如中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會現(xiàn)為國際測量師聯(lián)合會(FIG)全權(quán)團(tuán)體會員，2003年11月4日與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書等。2006年中國土地估價師協(xié)會與英國皇家特許測量師學(xué)會在北京簽署合作諒解備忘錄。涉及的合作內(nèi)容主要包括：中國土地估價師和英國皇家特許測量師可通過學(xué)習(xí)雙方指定或認(rèn)可的課程，或經(jīng)雙方認(rèn)定的相應(yīng)考試的簡易程序，成為英國皇家特許測量師或中國土地估價師；雙方估價出版物及專業(yè)信息的交流與交換，鼓勵雙方會員建立適當(dāng)?shù)慕涣魍緩�；鑒別國際上估價領(lǐng)域的最佳操作方法，并共享有關(guān)知識；為估價專業(yè)的發(fā)展與網(wǎng)絡(luò)化合作提供機(jī)會和內(nèi)容；鼓勵雙方開展互利活動和創(chuàng)新。這些國際交流與協(xié)作提高了我國不動產(chǎn)估價理論和技術(shù)水平，促進(jìn)了我國評估準(zhǔn)則的國際接軌進(jìn)程，拓寬了我國不動產(chǎn)估價師的國際影響和服務(wù)范圍。
　　經(jīng)過多年的發(fā)展，盡管我國不動產(chǎn)估價行業(yè)已經(jīng)初步建立了相關(guān)法律、法規(guī)體系和評估標(biāo)準(zhǔn)，建立了政府監(jiān)管為主、政府監(jiān)管和行業(yè)自律相結(jié)合的行業(yè)管理制度，建立和完善了不動產(chǎn)估價師考試和資格認(rèn)證制度，形成了一定規(guī)模的行業(yè)隊(duì)伍，加強(qiáng)了國際交流與合作，不動產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了良性發(fā)展軌道并取得了很大進(jìn)展。但我們同時也應(yīng)該清醒地看到，我國不動產(chǎn)估價行業(yè)與英、美等發(fā)達(dá)國家相比，與國際評估準(zhǔn)則相比，與我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和快速融入世界經(jīng)濟(jì)對評估行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域多樣性、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一致性、服務(wù)質(zhì)量高超性相比，尚存在很大差距。
　　本書由趙淑芹任主編并負(fù)責(zé)統(tǒng)稿，張俠、郭愛請任副主編，具體分工如下：第1、2、3章由秦嶺、趙淑芹編寫；第4、9、10章由張俠編寫；第5、7章由郭愛請編寫；第6章由齊志國編寫；第8、11章由王月霞編寫；附錄由趙淑芹編寫；前言由劉巧芹編寫。本書中引用了不動產(chǎn)估價領(lǐng)域大量研究成果，如國家法規(guī)類的《土地管理法》、《物權(quán)法》等條款，國家標(biāo)準(zhǔn)類的《農(nóng)用地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《房地產(chǎn)估價規(guī)程》等條款，教材類的艾建國和吳群主編的《不動產(chǎn)估價》、葉劍平等編著的《房地產(chǎn)估價》等內(nèi)容，考試類的土地估價師、房地產(chǎn)估價師考試用書《土地估價方法與實(shí)務(wù)》的計算題，在此謹(jǐn)向相關(guān)作者致以誠摯的謝意。
　　由于水平有限，有關(guān)理論、要求還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步總結(jié)和完善。讀者在使用過程中如有建議或意見，請來信與編者聯(lián)系，電子信箱：1013038107@qq.com。

　　編 者