序（作者約翰·米爾鮑爾為牛津大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授）

《房價波動的金融邏輯》是一本重要著作。這本書綜合運用了思想史、經(jīng)濟史及政治經(jīng)濟學(xué)知識和最新研究成果，旨在解決英國社會以及一些其他發(fā)達經(jīng)濟體面臨的可以說是最根本的問題，包括不平等和社會排斥的日益加劇、可持續(xù)增長前景黯淡、代際沖突以及金融波動的風(fēng)險。從根本上說，所有上述問題的根源都在于過去幾十年里土地和住房政策的選擇失誤，涉及對土地利用、房產(chǎn)契約、稅收和補貼以及金融監(jiān)管領(lǐng)域進行治理的法律和制度框架。這本書問世還有另一個重大意義，影響也更加廣泛，即它將重新調(diào)整經(jīng)濟學(xué)著作的關(guān)注點，使經(jīng)濟學(xué)更加重視土地因素，把土地看作與勞動和可再生資本同等重要的另一生產(chǎn)要素。

自1970 年以來，在所有經(jīng)合組織（OECD）成員國中，相對于平均家庭可支配收入，英國的房價漲幅最大，而且房價波動也最為劇烈。2015 年，美國的房價收入比（相對于收入中位數(shù)的平均房價）大致仍保持在1980 年的水平。而在英國，這一指標要高得多。在倫敦和英國東南部地區(qū)，住房支付能力下降幅度甚至更加劇烈。其后果之一是英國存在嚴重的代際再分配：在1979 年瑪格麗特·撒切爾（Margaret Thatcher）執(zhí)政后出生的那代人被稱作垮掉的一代，他們錯過了土地和房產(chǎn)價格上漲所帶來的資本暴利。自1995年以來，在25 ～ 44 歲年齡組中，住房自有率下降了約20 個百分點。與此同時，自2002 年以來，不斷上升的住房成本與其他因素共同作用，抵銷了處于收入分配后端的工薪家庭的實際收入所得（本書第七章對此有詳細闡述）。此外，房價反映了附近是否有好學(xué)校，人們是否能享受便利的交通和潔凈的環(huán)境，從而為富裕家庭的子女創(chuàng)造更加優(yōu)越的成長機會。

房價收入比上升的背后是英國住房需求（特別是自20 世紀90 年代中期以來）的增速遠遠超過了住房供給的增速這一事實。居民住房的主要需求因素包括人均收入提高、人口增長、人口老齡化、抵押融資監(jiān)管放寬、抵押貸款利率下降、有效房產(chǎn)稅降低以及外國投資者的需求下降。住房經(jīng)濟學(xué)家強調(diào)預(yù)期資本收益的作用，其根據(jù)是很多投資者的預(yù)期往往建立在近期房價上漲之上，這進一步推動了房價的飆升。住房和土地的金融化是第五章的主題。20 世紀80 年代和90年代晚期，以及21 世紀初期，市場曾掀起了幾輪抵押信貸條件自由化的浪潮。此外，銀行放貸方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從關(guān)系型借貸日益轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅嘿J款，而房產(chǎn)是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)抵押物。

在供給方面，第二次世界大戰(zhàn)后英國大力實施公共干預(yù)措施，大搞社會性住房建設(shè)，其中就有很多是在新市鎮(zhèn)計劃（New Towns programme）的支持下進行的。20 世紀80 年代早期之前的住房建設(shè)中，很大一部分都是社會性住房。這一狀況在撒切爾夫人當選首相后才得到改變。社會性住房的租戶享受很大折扣的公屋購買權(quán)，從而降低了社會性住房的存量。在私人住房建設(shè)領(lǐng)域，規(guī)劃限制日益嚴苛。在1997 年工黨上臺后，規(guī)劃限制進一步升級。之前的財政補貼更多地集中在供給方面，1997 年之后則越來越多地轉(zhuǎn)向了需求方面。實施途徑主要有兩個：一是發(fā)放住房補貼，二是采取特殊措施幫助特定人群實現(xiàn)住房自有。第四章全面地描述了英國住房政策的歷史演變過程。英國住房補貼金額滾雪球般地不斷增加，到了20142015 年，這一數(shù)額已達240 億英鎊。對于公共資金而言，這明顯是一筆巨大的支出。

限制供給，同時又未能有效抑制把住房作為高回報資產(chǎn)的投資需求增長，這制約了英國的經(jīng)濟增長。本書強調(diào)了一個重要的作用機制，即金融資本的注入導(dǎo)致了地價上漲，從而大大增加了土地相對于資本和勞動在經(jīng)濟總額中的貢獻。這幾乎一定會使投資從更具生產(chǎn)力的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到其他用途，從而制約生產(chǎn)力的發(fā)展。另一后果表現(xiàn)在，跟過去和其他國家相比，英國新建住房質(zhì)量低下，面積狹小。有關(guān)這一點，詳見第四章。

家庭負債收入比的不斷攀升，嚴重制約著未來的住房需求增長。抵押信貸自由化降低了一定房價下的首付金額，從而在短期內(nèi)刺激了消費，但是這也拉高了房價。在很多國家，這進一步提高了相對于收入的首付金額，從而很快就削弱，甚至完全抵消了對消費的刺激作用。但是，在英國和美國，資產(chǎn)增值抵押貸款刺激了消費，因為現(xiàn)有房產(chǎn)所有者能夠在抵押物升值的支持下增加貸款，將其用于進一步的消費。然而長期看來，這讓高負債家庭很容易受到房價下跌的影響。正如第五章闡述的那樣，這一點和既得利益者掌握的話語權(quán)一起解釋了為什么政策制定者不愿意解決這些根本問題。

本書最后一章提出了一系列政策建議，其中包括我一直以來所倡導(dǎo)的房產(chǎn)稅改革，有關(guān)地價稅的探討也十分精彩。新加坡、中國香港和韓國的案例表明，政府的規(guī)劃收益以及收入和人口增長對土地價格的溢出效應(yīng)，可以部分被社會化，從而讓整個國家或地區(qū)受益，而不只是讓利益局限在相對集中的房產(chǎn)所有者階層手中。例如，在德國，當?shù)胤秸�府決定指定某一地塊用于住宅建設(shè)時，規(guī)劃法規(guī)會凍結(jié)其地價。 然后，政府再利用上漲的地價收入為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金。像韓國那樣設(shè)立國家公共土地銀行或社區(qū)所有的土地銀行，按照當前使用價值獲得土地，也可以實現(xiàn)同樣的融資目的。從很多角度講，英國在19461970 年實施的新市鎮(zhèn)建設(shè)項目，也可以做到這一點。

解決英國面臨的上述燃眉之急固然十分重要，不過本書同時還探討了土地在經(jīng)濟理論中大面積的缺失。第三章認為，在收入分配的相關(guān)文獻中，關(guān)于要素貢獻的討論都忽略了土地的作用。由于土地基本上是固定的且不具有再生性，地方壟斷部門允許土地所有者收取高額租金，同時坐享他人投資及人口增長和租金收入增長的溢出效應(yīng)。對土地用途的限制或大海、高山等物理屏障的制約，阻礙了城市的擴張，從而進一步助長了這一壟斷權(quán)力。

宏觀經(jīng)濟學(xué)也忽略了土地因素。長久以來，中央銀行慣用的經(jīng)濟模型一直沒有考慮房價的重要性以及房價與金融市場和銀行業(yè)的交互作用，而房價基本上反映的是房屋下面的土地的價值。所謂動態(tài)隨機一般均衡（dynamic stochastic general equilibrium）模型的擁躉爭辯說，跟上一代模型不同，新模型優(yōu)化了家庭和企業(yè)的個體層面行為，具有相當堅實的微觀基礎(chǔ)。本書不僅分析了這一模型的原理，我還補充了一點：新模型沒能使用正確的微觀基礎(chǔ)，沒有考慮喬治·阿克洛夫（George Akerlof）、邁克爾·斯彭斯（Michael Spence）和約瑟夫·斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）提出的不對稱信息革命，也沒有參考安格斯·迪頓（Angus Deaton）和克里斯托弗·卡羅爾（Christopher Carroll）對家庭在面臨不確定情況和流動性限制時的行為方式的相關(guān)研究結(jié)果。全球金融危機，讓人們清楚看到了大多數(shù)宏觀經(jīng)濟學(xué)家和中央銀行的失誤。他們使用的模型和概念，沒有更加廣泛地涵蓋包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格、信貸及家庭資產(chǎn)負債表。

本書涉獵甚廣，洞鑒古今，采用了循證研究方法，并參考了大量文獻。這些都決定了這本書特別適合作為專業(yè)學(xué)習(xí)教程，供經(jīng)濟學(xué)及相關(guān)學(xué)科的本科學(xué)生及研究生使用。同時，這本書也適合對這些領(lǐng)域感興趣的一般讀者。經(jīng)濟學(xué)教學(xué)需要緊貼真實世界，而在真實的世界里，市場的運行不總是完美無缺的，外部性、壟斷、信息不對稱、金融和經(jīng)濟不平等等因素都在發(fā)揮重大影響。這本書深入探討了所有這些問題。