一、商業(yè)地產(chǎn)與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)特色

商業(yè)地產(chǎn)，狹義上特指用于零售商業(yè)以及商務(wù)用途的房地產(chǎn)，以區(qū)別于滿足居住功能的住宅地產(chǎn)、滿足工業(yè)生產(chǎn)功能的工業(yè)地產(chǎn)、滿足倉儲(chǔ)物流功能的物流地產(chǎn)等。廣義上，區(qū)別于所有自用的居住物業(yè)，泛指所有受供需規(guī)律影響，以物業(yè)租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。

商業(yè)地產(chǎn)按具體用途劃分可細(xì)分為零售、辦公、酒店、公寓等類型。各個(gè)類型在選址、運(yùn)營、效益等方面都有各自獨(dú)特的規(guī)律。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有三個(gè)階段：初級(jí)階段是開發(fā)公司階段，中級(jí)是投資公司的階段，最高級(jí)的是金融公司階段。真正的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是金融公司資產(chǎn)證券化階段。

首先是開發(fā)公司階段，商業(yè)地產(chǎn)的投資商絕大部分是由做住宅的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，它們把做住宅的思維帶到商業(yè)地產(chǎn)的模式當(dāng)中，將商鋪?zhàn)龇指钿N售。這種實(shí)際上不是地產(chǎn)公司，是開發(fā)公司。

第二階段是投資階段，可以是零售企業(yè)，也可以是開發(fā)企業(yè)，甚至是其他類型的公司，在實(shí)踐當(dāng)中認(rèn)識(shí)到銷售商鋪不可行，改成只租不售，統(tǒng)一招租，追求長期性的穩(wěn)定。

第三階段是金融公司資產(chǎn)證券化階段，這時(shí)候的商業(yè)地產(chǎn)不再是房地產(chǎn)企業(yè)行為，而是金融公司將資產(chǎn)證券化的行為。這時(shí)候的購物中心的投資商和運(yùn)營商，有90%都是金融公司。金融公司發(fā)行債券和股票，從市場上看是長期的資金選擇項(xiàng)目，由證券機(jī)構(gòu)、證監(jiān)會(huì)、交易所來嚴(yán)格監(jiān)督。由于按照資產(chǎn)證券化來設(shè)計(jì)，這種投資才是真正的商業(yè)地產(chǎn)。

二、萬達(dá)廣場的核心和綜合效益

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場”命名的城市綜合體，是不同商業(yè)地產(chǎn)類型集聚，形成獨(dú)特商圈，相互依托共同經(jīng)營的獨(dú)特商業(yè)地產(chǎn)形式。

在多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，萬達(dá)廣場得到持續(xù)發(fā)展和逐步完善，成為匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能與業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。它將不同的業(yè)態(tài)融為一體，形成良好的互動(dòng)作用，為共同繁榮創(chuàng)造條件。

從建設(shè)及運(yùn)營的角度來看，萬達(dá)廣場圍繞終端消費(fèi)者的需求，通過功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)，并以全新理念打造商業(yè)室內(nèi)步行街，使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪之間形成有機(jī)聯(lián)系，引導(dǎo)來訪者合理流動(dòng)，滿足他們休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費(fèi)”需求。

從社會(huì)生活角度來看，萬達(dá)廣場是現(xiàn)代化城市生活方式的代名詞與標(biāo)志物。在萬達(dá)廣場中，消費(fèi)者溫飽層次之上的精神與物質(zhì)文化生活需求得以完整滿足，并被激發(fā)出更高層次的個(gè)性追求；消費(fèi)體驗(yàn)成為消費(fèi)者與社會(huì)和城市的情感聯(lián)系，它幫助消費(fèi)者找到自身定位，獲得安全感與滿足感。

（一）訂單地產(chǎn)

“訂單地產(chǎn)”是萬達(dá)廣場投資與建設(shè)的核心模式，它包括四個(gè)方面：聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金和先租后建。

首先，萬達(dá)通過與著名商家簽署聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定共同的目標(biāo)城市、經(jīng)營的面積規(guī)模和租金條件。由于合作商家共同參與了目標(biāo)城市的選定、具體選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)三方面的研究與協(xié)調(diào)，因此每個(gè)項(xiàng)目在正式開發(fā)前就獲得了合作伙伴的認(rèn)可。然后萬達(dá)再與合作伙伴以城市等級(jí)確定平均租金，簡化合同洽談步驟，以加快業(yè)務(wù)發(fā)展的速度。以上工作確定了目標(biāo)城市、項(xiàng)目的面積與租金，萬達(dá)在開工前與商家簽署協(xié)議，然后再正式投入建設(shè)。

這種國內(nèi)首創(chuàng)的開發(fā)理念，為萬達(dá)在激烈競爭中爭取了市場空間，成為近十年萬達(dá)廣場規(guī)模化快速擴(kuò)張的法寶。

（二）綜合效益一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)廣場城市綜合體為社會(huì)創(chuàng)造的綜合效益包括：

（1）帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；

（2）有效拉動(dòng)消費(fèi)需求；

（3）完善城市區(qū)域功能；

（4）創(chuàng)造大量就業(yè)崗位；

（5）創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

每一個(gè)城市的每一座萬達(dá)廣場，已不單是一組建筑，它還展現(xiàn)了城市建設(shè)成就；它是一個(gè)有特色的場所，容納市民的大量活動(dòng)；它已然成為一種日常生活方式，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)和精神的交融；它還是一個(gè)舞臺(tái)，展示了社會(huì)價(jià)值的進(jìn)步方向和人們的追求。“一座萬達(dá)廣場，一個(gè)城市中心”，萬達(dá)廣場已成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史中最輝煌的成就。