中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)
房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是重要的民生問(wèn)題，所以政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控十分必要。房地產(chǎn)調(diào)控要以“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”為指導(dǎo)思想，引導(dǎo)住房回歸居住屬性，為經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)調(diào)控還需要注意因城施策，根據(jù)不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和城鎮(zhèn)化水平進(jìn)行差異化調(diào)控。還要調(diào)整、協(xié)調(diào)以及銜接住房、土地、財(cái)稅、金融等政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
一、房地產(chǎn)回歸本質(zhì)屬性
從世界范圍看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，都把解決國(guó)民的居住問(wèn)題當(dāng)成一項(xiàng)重要國(guó)策，旨在保障居民“住有所居”。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)大大提高，有能力及義務(wù)保障不同層次居民的居住問(wèn)題。從住房屬性本身看，住房的本質(zhì)是一種長(zhǎng)期消費(fèi)品而不是資本品，住房的居住屬性是其基本屬性，大量建設(shè)住房并不能直接提高全社會(huì)的生產(chǎn)能力和生產(chǎn)水平。
自房改以來(lái)，我國(guó)調(diào)控政策對(duì)住房居住屬性與投資屬性的定位不夠清晰，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在一定程度的依賴性，導(dǎo)致調(diào)控政策在“控房?jī)r(jià)”和“保增長(zhǎng)”之間搖擺。此外，地方政府依靠“土地財(cái)政”進(jìn)行城市建設(shè)這一做法客觀上加重了住房的投資屬性，帶來(lái)房?jī)r(jià)高企、上漲過(guò)快等問(wèn)題。
對(duì)住房的本質(zhì)屬性進(jìn)行明確定位是房地產(chǎn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)。黨的十九大確立“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”指導(dǎo)思想，明確了住房向居住屬性的回歸。實(shí)現(xiàn)“房住不炒”這一指導(dǎo)思想，一方面需要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，打擊炒房、囤地等投機(jī)行為，抑制投資性購(gòu)房需求；另一方面，更需要從土地和住房制度上對(duì)住房進(jìn)行合理界定，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和“土地財(cái)政”的依賴，從根本上弱化住房的投資屬性。
二、 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)是協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。
從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)角度看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及發(fā)展模式相匹配的。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了由側(cè)重住房數(shù)量建設(shè)向提供高質(zhì)量的居住服務(wù)的變化。這一變化的背后是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段由工業(yè)化的初級(jí)階段向高級(jí)階段轉(zhuǎn)變。
我們還可以看到，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高度金融化，住房二次抵押貸款發(fā)達(dá)，住戶可以非常便利地將住房升值轉(zhuǎn)化為實(shí)際消費(fèi)能力。這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與美國(guó)以金融業(yè)為主導(dǎo)、以消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式相匹配。而在歐洲，尤其是德國(guó)的住房保障非常健全，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。政府通過(guò)承擔(dān)一部分居住成本，降低居民和企業(yè)的生活和經(jīng)營(yíng)成本，從而提升企業(yè)活力。這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與歐洲以高端制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相匹配。
由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式相匹配。從1998年住房制度全面市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但促進(jìn)了住房的大規(guī)模建設(shè)，滿足了居民居住數(shù)量的需求，還通過(guò)“土地財(cái)政”這一特殊制度為固定資產(chǎn)投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提供資金支持。這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了提高居民儲(chǔ)蓄水平、擴(kuò)大投資能力的作用。這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與我國(guó)以資本積累為主要驅(qū)動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式相匹配。
2008年全球金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入下行軌道，資本積累對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)作用逐年降低。從三大產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重看，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入從工業(yè)化的初級(jí)階段向高級(jí)階段的轉(zhuǎn)型期，以往的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式勢(shì)在必行。
在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也需要轉(zhuǎn)變以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間房?jī)r(jià)增速與經(jīng)濟(jì)增速相背離的反�，F(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行的背景下，房?jī)r(jià)增速在2015—2017年不斷攀升。這一現(xiàn)象說(shuō)明以往的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)脫節(jié)。房地產(chǎn)調(diào)控需要以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式為目標(biāo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸其本質(zhì)屬性，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)由提高住房數(shù)量向提供高質(zhì)量的居住服務(wù)轉(zhuǎn)變，由擴(kuò)大投資、加速資本積累向保障民生、促進(jìn)人力資本積累轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。
三、 與人口發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要與我國(guó)的人口情況和城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。從長(zhǎng)期看，人口是居住需求的根本來(lái)源，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本。房地產(chǎn)調(diào)控需要協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與人口情況的變動(dòng)。從總量看，我國(guó)人口的高增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)階段我國(guó)面臨著人口低增長(zhǎng)率、低出生率的情況，人口總量基本接近峰值。從年齡結(jié)構(gòu)看，年輕人占比較高的“人口紅利”逐步消失，我國(guó)開(kāi)始逐漸進(jìn)入老齡化階段。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，我國(guó)人口變化意味著將來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量整體將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，依靠大規(guī)模新建住房的傳統(tǒng)發(fā)展模式將逐漸不適合市場(chǎng)的變化。房地產(chǎn)調(diào)控政策需要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。
城鎮(zhèn)化水平不僅體現(xiàn)了人口在城鎮(zhèn)與農(nóng)村的分布結(jié)構(gòu)，更代表著居民可獲得的現(xiàn)代化生活方式和優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。由于存在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平一直低于工業(yè)化水平。推進(jìn)城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展的重要?jiǎng)恿�。然而，由于我�?guó)人口基數(shù)大，并且分布集中于東部和南部地區(qū)，造成了我國(guó)大城市人口過(guò)度集中，城市承載能力幾乎達(dá)到極限，而且地區(qū)發(fā)展差異過(guò)大帶來(lái)了較高的社會(huì)成本。因此，我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展不能繼續(xù)用擴(kuò)大城市規(guī)模的方式，而是要依托中心城市的輻射作用，將產(chǎn)業(yè)向周邊地區(qū)拓展，依靠產(chǎn)業(yè)提高周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平。這種就地城鎮(zhèn)化的方式不是將人集中到城市，而是要將城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)延伸到鄉(xiāng)村，通過(guò)就地城鎮(zhèn)化的方式提高我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平。
房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可以結(jié)合就地城鎮(zhèn)化的思路，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村的城市化改造中發(fā)揮積極作用。除了住房的建設(shè)之外，還要積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)、商業(yè)相結(jié)合，建設(shè)農(nóng)村的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的優(yōu)勢(shì)，對(duì)農(nóng)村土地要素的配置方式進(jìn)行市場(chǎng)化改革，優(yōu)化土地配置效率。
四、 建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制
2014年中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》對(duì)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制做出了較為系統(tǒng)的表述：調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制；各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局；確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地；實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求；依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度；建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。
2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
黨的十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從上述政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)意見(jiàn)可以看到，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)和指導(dǎo)方針。截至本書出版前，不管是官方還是社會(huì)學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)都沒(méi)有給出明確的有關(guān)“長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”的條例框架及相關(guān)內(nèi)容，甚至連粗條線的機(jī)制實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和相關(guān)說(shuō)明都沒(méi)有。按照長(zhǎng)效機(jī)制的字面意思，應(yīng)該是一套長(zhǎng)期有效的市場(chǎng)化調(diào)控機(jī)制，借助馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，只有當(dāng)一個(gè)行業(yè)超額利潤(rùn)消失，回歸到行業(yè)平均利潤(rùn)率后，才能避免過(guò)多的資源配置到該行業(yè)中，由此，我們可以得到一些啟發(fā)。長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該使房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平回歸到全社會(huì)行業(yè)平均水平上來(lái)，摘掉“暴利產(chǎn)業(yè)”的帽子。