序

自1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房分配貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但也引發(fā)了一系列問(wèn)題，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)高，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快。同時(shí)，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在內(nèi)需與外需失衡、投資與消費(fèi)失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡、經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)失衡、收入分配結(jié)構(gòu)失衡等結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題。因此，本書(shū)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響，主要涉及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入分配結(jié)構(gòu)和總需求結(jié)構(gòu)三個(gè)方面。

第2章本書(shū)回顧了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的概況和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，對(duì)我國(guó)住房制度改革以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要事實(shí)特征進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)，并通過(guò)理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)考察我國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

第3章首先介紹了投入產(chǎn)出理論，這是本書(shū)主要的理論基礎(chǔ)。然后利用我國(guó)投入產(chǎn)出表分析了房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)。研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展通過(guò)對(duì)生產(chǎn)要素在不同行業(yè)的配置，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和其他經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；房地產(chǎn)業(yè)及其密切相關(guān)的大多屬于資本密集、勞動(dòng)報(bào)酬份額相對(duì)偏低的行業(yè)，對(duì)我國(guó)初次分配向政府和企業(yè)部門(mén)傾斜的格局起到強(qiáng)化作用，而且這些行業(yè)對(duì)消費(fèi)需求的依賴(lài)度較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)化了我國(guó)低消費(fèi)、高投資、高出口的需求結(jié)構(gòu)，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，不利于生態(tài)文明建設(shè)的推進(jìn)。

第4章分析房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)。首先，分析了影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的主要因素，并分別從需求和供給兩個(gè)渠道分析房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響機(jī)制。從需求渠道來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以通過(guò)財(cái)富效應(yīng)影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)、通過(guò)資產(chǎn)效應(yīng)影響投資結(jié)構(gòu)，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化；從供給渠道來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以通過(guò)自然資源、人力資源、資金供給和生產(chǎn)技術(shù)等方面引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。最后，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的計(jì)量模型，并利用我國(guó)19992010年省級(jí)單位的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，我國(guó)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于緩慢的調(diào)整之中，而房地價(jià)格上漲對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐施加了明顯的影響。

第5章分別從要素收入分配和城鄉(xiāng)收入差距兩個(gè)方面分析了房?jī)r(jià)波動(dòng)與我國(guó)收入分配結(jié)構(gòu)的互動(dòng)關(guān)系。理論分析表明：① 房?jī)r(jià)上漲通過(guò)對(duì)就業(yè)的直接抑制、間接抑制效應(yīng)和工資成本效應(yīng)強(qiáng)化了資本的強(qiáng)勢(shì)地位，促進(jìn)資本收入份額的提高；而且房?jī)r(jià)上漲還通過(guò)財(cái)產(chǎn)性收入效應(yīng)、通貨膨脹效應(yīng)和人力資本效應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大居民收入差距。② 勞動(dòng)收入份額下降往往導(dǎo)致居民收入差距擴(kuò)大，可以通過(guò)城市化效應(yīng)和房地產(chǎn)投機(jī)效應(yīng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)此以往則出現(xiàn)房?jī)r(jià)抑制效應(yīng)，二者逆轉(zhuǎn)的條件是住房剛性需求的下降。關(guān)于19992010年間房?jī)r(jià)與勞動(dòng)收入份額互動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究表明：① 房?jī)r(jià)的提高會(huì)產(chǎn)生有利于資方的分配效應(yīng)；② 勞動(dòng)收入份額的下降對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定的助推作用；③ 西部地區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)勞動(dòng)收入份額的影響更為明顯，東部地區(qū)則是勞動(dòng)收入份額對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為強(qiáng)烈。關(guān)于房?jī)r(jià)與居民收入差距互動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究表明：現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)上漲與城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大之間表現(xiàn)為一種正反饋機(jī)制作用。

第6章主要從房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格兩個(gè)角度分析了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)總需求結(jié)構(gòu)的影響。首先分析收入分配對(duì)總需求結(jié)構(gòu)的影響機(jī)理。隨后，構(gòu)建了一個(gè)關(guān)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中總需求結(jié)構(gòu)隨住房投資波動(dòng)而變動(dòng)的理論模型。并利用我國(guó)19522010年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證考察。理論和實(shí)證分析表明，在經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)過(guò)程中，工業(yè)化和城市化在總需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)中起到基礎(chǔ)性的作用。最后，利用19992010年我國(guó)省級(jí)數(shù)據(jù)，對(duì)房?jī)r(jià)的需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)總需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)施加了額外的影響，房?jī)r(jià)上漲強(qiáng)化了我國(guó)依賴(lài)外需、依賴(lài)投資的需求結(jié)構(gòu)特征。

第7章為結(jié)語(yǔ)部分，總結(jié)了前文的主要結(jié)論，并提出相應(yīng)的政策建議。

作 者

2015年1月于成都