《廣廈天下:房地產經(jīng)濟學ABC》內容簡介：當某一階層人群的正常生活支出所占比重仍在70％時，這個階層是不具備“購房置業(yè)”的資產累積能力的；即使房價跌到他們付得起“月供”的程度，他們也承受不了長期負債和持有房產的風險；妨礙他們擁有自己產權房的第一障礙并非房價，而是私人迢，產的累積能力不足。
《廣廈天下:房地產經(jīng)濟學ABC》是陳淮系列講座之2。
陳淮，1952年2月生，1987年在中國人民大學獲博士學位，1993年獲研究員職稱，為國家級有特殊貢獻專家。現(xiàn)任住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任，中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長，中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系系主任，中國社會科學院和中國人民大學博士生導師；曾于1987年至1989年在日本東海大學作訪問學者，1992年至1993年在美國斯坦福大學作客座研究員；出版有《工業(yè)化——中國面臨的挑戰(zhàn)》《日本產業(yè)政策研究》《大道至簡——講給EMBA的經(jīng)濟學》《城市對話：國際性大都市建設與住房研究》等專著十余部，公開發(fā)表論文數(shù)百篇；曾獲國家科技進步二等獎（集體）、國家發(fā)展獎一、二等獎（集體）、國家教委優(yōu)秀著作獎（個人）、遼寧省社會科學一等獎（個人）；主持過“跨世紀戰(zhàn)略發(fā)展過程中的中國經(jīng)濟結構研究”、“世紀末的中國經(jīng)濟增長”、“重要基礎產業(yè)的資產重組研究”、“中國國有投資公司在發(fā)展與改革過程中的戰(zhàn)略定位”、“保障國家石油安全的戰(zhàn)略思路”等重大課題研究。
背景與國情篇
第一講 中國出了個房地產
中國為什么需要房地產業(yè)
【1-1-1】小平一口氣提出了10個問題，這些問題是不是當前人們仍在熱切議論的問題?2010年黨中央的“1號文件”，基本精神之一，就是要加快農民住房向城鎮(zhèn)化靠攏步伐。／4
【1-1-2】我國的房地產業(yè)發(fā)展實際上肩負著一個非常重大的歷史使命這個使命就是把住房這一在計劃經(jīng)濟下歸于國家所有、政府所有、公有制單位所有的資源不斷媒介到市場中來。／5
市場化之路是必然的選擇
【1-2-1】有必要一語點破的是，人們對開發(fā)商、“暴利”、房價等質疑、詰難、聲討、痛斥的背后，其深層次的提問是，在住房問題上，我們?yōu)槭裁葱枰笆袌觥�、“價格”參與其中?／7
【1-2-2】市場經(jīng)濟下的交易是完全否定一切人身依附關系，否定一切超經(jīng)濟強制，否定一切社會身份差別的交易。不論你是貴族還是平民，不論血緣、種族、信仰，交易成功與否只取決于一個沒有質的差別，只有可比較的量的差別的因素。這個因素就是用貨幣單位衡量的價格。／7
【1-2-3】其實，人們今天面對的房價，不過是把諸多不可比較的因素全部外化為了一個叫做“價格”的東西。人們在獲取住房上有了早或晚、遠或近、大或小的自主選擇，有了根據(jù)自己風險承受能力利用信貸資源的機會賦予每個人平等的、充分自主選擇的權力，這本身就是一種公平。／8
【1-2-4】我們這個社會終于認識到，“有產”不再是罪惡，而是一種“善”；追求有產是人們正當合理的人生訴求，是社會應當鼓勵、保護和促進實現(xiàn)的價值取向。／9
【1-2-5】馬克思主義經(jīng)濟學有個極為重要的基本論斷，就是社會的經(jīng)濟關系總是在物質資料再生產過程中被同時地再生產出來的。大多數(shù)人有產，那么大多數(shù)人不斷富裕的經(jīng)濟關系就將自動地被再生產出來。／11
究竟什么是房地產市場
【1-3-1】市場是一切經(jīng)濟關系的總和。房地產市場就是房地產資源的所有利益相關者之間各種經(jīng)濟關系的總和。所有關于“價格”、“泡沫”、“公平”、“風險”、“波動”、“政策”等種種說法，實際上都是各種利益的關系的
客觀反映或評判，主觀反映或調整。／12
【1-3-2】房地產市場的交易行為可以分為以自然屬性為交易目的的行為。除住宅租賃市場的需求可以視為是單純的消費性需求，其余交易過程中的首要對象都是產權。購買產權的行為就是投資。／13
我國的房地產市場和企業(yè)與發(fā)達國家有何主要區(qū)別
【1-4-1】我國城鎮(zhèn)正在從“住房公有”制度向“住房私有”轉變的過程中。從社會發(fā)展水平上看，城鎮(zhèn)居民中的主體正處在從“無產”走向“有產”，從擁有少量金融資產走向擁有不動產的過程中。／16
【1-4-2】政策是負責非市場化資源配置的；這個非市場化配置的部分做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地產市場才能真正發(fā)育成熟。／17
【1-4-3】公平地說，在我國房地產市場從無到有，從小到大的發(fā)展過程上，開發(fā)商發(fā)揮了非常重要的作用；但由于市場中普遍存在的不規(guī)范，“官商勾結”的腐敗、對消費者的欺詐、房價中包含的暴利等問題，使房地產企業(yè)的社會形象受到很大影響。／18
【1-4-4】土地供給存在壟斷性，直接融資渠道狹窄，房地產企業(yè)通過違規(guī)手段獲取這些要素的做法反過來又拖拽以至抑制了房地產市場的規(guī)范、健康發(fā)展。／19
第二講 我們離城市文明還有多遠
中國房地產的歷史任務是建設城市
……
第三講 房地產要有顆“中國心”
第四講 政策能“包治百病”嗎
第五講 住房基礎保健是天賦人權
第六講 合理房價只是個傳說
第七講 我們從過去走來
理論與市篇
議論與思考篇
版權頁：
三是大力發(fā)展住宅儲蓄銀行。我們此前已經(jīng)多次提到住宅儲蓄銀行。住宅儲蓄銀行的基本原理其實就是政府通過減免個人所得稅等手段，鼓勵個人更多地為滿足自己的住房需求負責。但我們前面沒有提到的是，住宅儲蓄銀行的資金，除了貸款給購房人外，還能投向什么地方。
住宅儲蓄銀行的最大投向，就是通過合伙制參與房地產開發(fā)、持有開發(fā)企業(yè)的企業(yè)債券或者項目債券，以及與一般商業(yè)銀行組成銀團貸款等。住宅儲蓄銀行并非一定是銀行，與其功能類似地，還可以采取針對特定群體的基金方式，例如公務員基金、教師基金、退伍軍人基金等。其運作模式與政策參與方式，與住宅儲蓄銀行基本一樣。
四是探索風險規(guī)避的新型金融工具。
一個值得探索的創(chuàng)新工具就是房地產價格指數(shù)交易。從我國過去幾年的實踐看，房地產市場中有很大一部分需求是為規(guī)避價格上漲風險而提前購買的需求。房地產價格指數(shù)交易就是一種可以用于規(guī)避價格風險的投資品種。理論上說，人們在擔心價格上漲時，不必提前“囤積”實物型房子，只要投資于房地產價格指數(shù)，就可以保證在若干年后以現(xiàn)在的價格買到房子。實際上，房地產價格指數(shù)交易不僅可以成為老百姓規(guī)避價格風險的工具，還可以成為排除房地產市場中投資性、投機性需求的有效工具，當投資人看漲房價時，不必投資于實物房，只要投資于價格指數(shù)即可。由此就減輕了房地產市場上對實物型房子的需求壓力。
房地產價格指數(shù)交易不僅可以有綜合性、全國性的價格指數(shù)，還可以有分地區(qū)、分城市的價格指數(shù)；不僅可以有平均價格指數(shù)，還可以有分不同檔次、類型住房的價格指數(shù)。
房地產價格指數(shù)交易并非僅僅是一種市場化的投資工具、避險工具，而且還可以成為政策的輸入點。例如，政府可以通過政策性的價格平抑基金來影響價格指數(shù)，引導和改善社會的價格預期。
我希望我們這個社會、這個民族、這個國家再不要在歷史上留下為無知而悲哀的例證。
若干年來，在房地產問題上，在各種公眾性信息中充斥著太多似是而非的東西。似懂非懂、半懂不懂、不懂裝懂的，都在對房地產發(fā)表著各種各樣的評論。“鹽從哪成、醋從哪酸”，我們可能真的需要做一點正本清源的功課。我在央視的講座上說，真懂假懂，聽了才知道；我今天的最低目標是不把大家講睡著了。也希望我們的讀者別嫌我上述的羅嗦，耐心翻上一兩頁，要是覺得有點可取之處呢，您再掏錢買不遲。我至少可以保證，這本書不會讓您看睡著了。
本書責任編輯之一尚元經(jīng)先生是我的老朋友。在本書的成書過程中，我倆曾有過兩個爭論。一是為“廣廈天下”這個書名。尚先生是個文字功夫極佳的編輯，他以為這個“廣廈”是出自“安得廣廈千萬間”之典，因而認為這個書名“飄”。我說你理解錯了，我沒輕薄到“挾古人以自重”的地步。這是本講學問的書，不是暢抒理想的散文集；這個“廣廈天下”的含義，是廣開視野，力圖把世界迄今在房地產經(jīng)濟學領域中的認識結晶精要通俗地講給大家之意。二是為是否請人寫序。尚先生建議請個重要領導，或者業(yè)內有影響的企業(yè)家寫幾句話。我堅持不請。不是我請不到，而是因為我希望奉獻給讀者的是一個特立獨行的學者思考，是一部獨立于任何官方立場、任何開發(fā)商訴求的學問集合。
這本書所說的“系列講座之二”，其實是個虛擬的“講座”。“系列講座之一”的《大道至簡：講給EMBA的經(jīng)濟學》，確實是給若干大學的高級工商管理碩士班講課的實錄，但這本書則是在過去若干年中無數(shù)次講座的綜合。通常一個房地產講座的聽眾是不會有耐心聽我講這么長的。那我就寫在紙上，您瞧哪段有意思，您就隨便翻吧。
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