房地產投資與融資課程是高等學校房地產經營與管理和房地產投資管理等專業(yè)的主要課程，也是經濟學、金融學、財政學等經管類專業(yè)高年級學生的選修課程。在國際上是許多全日制大學房地產專業(yè)碩士課程（Master of Science in Real Estate）的重要內容（例如，美國的麻省理工、哥倫比亞、康奈爾等著名大學都有類似的房地產專業(yè)碩士課程）。這對于學生理解房地產投資和房地產金融概念和理論，分析國際國內房地產金融形勢，靈活運用房地產投融資技術都有重要的理論和實踐意義。
　　本書是我在中山大學嶺南學院碩士課程“房地產投資”的課程講義基礎上，經過多年的更新補充整理（這門課程從1999年開始在中山大學開設），并經過近年來的本科“房地產投資與融資”課程的教學實踐得以成書出版。
　　我國大學的房地產專業(yè)教材多年來存在著理論與實踐發(fā)展的脫節(jié)問題，每年的“全國高校房地產學者聯(lián)誼會”年會上，許多老師都流露出教材難選的問題。如何撰寫好一本既有理論深度，又與社會現(xiàn)實結合緊密的教科書，需要作者細致、認真、耐心以及擁有豐富的理論基礎和獨具觀察力的研究視野。在中國目前的大學教師績效考核中，已形成了過分重視高影響因子論文發(fā)表和縱向課題，忽視著作和教科書的評價指標體系，因此，想要寫出一本高質量的教科書尤為艱難。2005年清華大學出版社出版了張紅教授的《房地產經濟學》一書，這本書給全國許多高校的房地產專業(yè)教學的老師帶來了耳目一新的感覺。這本書的寫作方法給了我許多啟發(fā)，但是由于平時的教學和科研工作需要投入大量的精力，加之自己也有些懈怠，雖然有許多老師、學生多次建議寫成這本書，期間也有出版社的編輯向我征求書稿，但總是感到很難集中時間來撰寫，平時只是有意識地做一些章節(jié)素材的整理工作。直到2012年春季清華大學出版社的陸浥晨編輯來中大調研，才使得我的寫作計劃得以真正實施。在這里要感謝清華大學出版社和陸編輯的工作精神，他們在與我面談后，很快就決定了出版事宜，這也使我下決心將書稿交予他們出版。在簽訂出版合同時，我向陸編輯提出要兩年時間來寫作，陸編輯很快就同意了，這兩年期間也沒有向我催稿，只是發(fā)郵件問候，讓我從容地完成了書稿。
　　本書適合高等院校房地產投資類專業(yè)研究生課程和經管類專業(yè)高年級學生專業(yè)選修課教材和課外讀物，也可以作為投資類專業(yè)人員的參考書。為了適應大學MBA課程教學需要，本書還在每章撰寫了“案例分析”等內容。
　　本書的寫作思路和章節(jié)內容格式不同以往的教科書，試圖采取更綜合的思想體系來詮釋房地產投資和融資的理論及現(xiàn)實問題，許多知識點需要讀者去互聯(lián)網(wǎng)上查找，去文獻數(shù)據(jù)庫下載相關文獻來看，才能更深刻地理解其要領。這也許就是教科書應該提供給讀者“歸納、綜合分析研究方法”的一種途徑吧！所以，說它是“簡明教程”，是指它后面可以引申出更多的理論知識和深度問題來思考，而這里僅僅是“言簡意賅”地提出知識點和問題引子。就像美國麻省理工學院的經濟學家魯?shù)细瘛ざ喽鞑际步淌谒�說的那樣，“給學生一個深入探索大量專題的起點”。此外，對于房地產投資和融資方面的問題研究，不能僅僅從某一學科的視角來看問題，這往往會比較片面或可能引人誤入歧途。本書的知識體系既涉及宏微觀經濟學、投資學、現(xiàn)代金融理論、稅收理論和房地產估價理論，也涉及城市經濟學、區(qū)域經濟學、經濟地理、零售業(yè)態(tài)發(fā)展理論和人口理論等其他學科的知識。正像本書第1章所講的那樣，房地產投資的研究視角應當是“聯(lián)系和發(fā)展的”。正是由于借鑒其他學科理論的研究成果，才能使得房地產投融資理論得以不斷發(fā)展；正是由于不斷地關注和解釋現(xiàn)實發(fā)生的問題，才能使房地產投融資理論鮮活生動，具有強大的生命力，讓讀者在閱讀時能夠引起思考和聯(lián)想。我想，這也應該是一本好的教科書應當展現(xiàn)的內容。在西方大學的教科書中，我們經常看到一些經典的經濟學教材能夠歷經多年不斷重修再版，從一個側面也能看到高質量教科書的影響力是多么持久。
　　本書的內容安排上既參考了美國大學的房地產投融資教材的內容，又結合中國比較突出的房地產投融資現(xiàn)實問題進行了對比分析，同時也盡量反映當前在房地產投融資問題研究方面的最新成果以及多種學術觀點。這種以學術研究視角來闡述學科理論的寫作方式，不同于以往國內此類教材的內容安排，試圖做出一些教科書改革的突破和探索（當然，這也是有風險的）。本書每章的安排，首先是基本的概念，然后是問題研究和案例分析，每章的小結、拓展思考題、主要參考文獻和閱讀材料。每章后面編入閱讀材料的做法是借鑒清華大學張紅教授的《房地產經濟學》一書的安排，這樣可以使讀者能夠更清楚地了解“問題研究”或者“案例分析”所提出的問題，同時也能督促讀者跟蹤相關文獻。這對于培養(yǎng)學生的閱讀文獻習慣和嚴謹?shù)膯栴}研究態(tài)度大有裨益。書中帶星號（*）的部分為本科生選學內容，對于碩士研究生則是需要認真閱讀并能擴展的內容。
　　本書從基于經濟學理論的房地產投融資基本概念介紹入手，在第1章試圖給讀者建立一個房地產投資的分析視角，從宏觀視野上讓讀者了解房地產投資對個人生活和經濟社會發(fā)展的多層面影響。并以此展開對房地產資產、市場結構等概念和屬性的分析。在隨后的“問題研究”和“案例分析”部分也緊扣上述主題，給讀者一個不同的思考框架來分析房地產投融資的實際問題。閱讀材料給出的研究問題也非常有針對性，探討了房價與地價的關系問題以及新加坡的公積金制度存在的問題。實際上，也是想讓讀者站在一個客觀的立場上去思考中國社會的住房問題。第2章研究了房地產價值的影響因素，它不僅包括了經典的區(qū)位分析理論、競租曲線理論，還增加了中國人口地理學者的研究成果，使得讀者能從新的視角來分析一個城市房地產業(yè)發(fā)展的內在機制，同時也引出了地方政府對城市治理的問題。這些研究觀點對分析現(xiàn)實中國城市發(fā)展中的房地產投資區(qū)位問題有較高的價值。第3章研究了房地產投資開發(fā)需求預測問題，分別分析了住宅、商業(yè)和寫字樓物業(yè)的需求預測，在問題研究部分引出了產業(yè)集聚和擴散問題，以及電子商務對傳統(tǒng)商業(yè)的影響問題。在這一章不僅引入了零售業(yè)的相關理論，還對商業(yè)地產的類金融特性進行了簡單闡述，為后面的章節(jié)引出商業(yè)地產融資和證券化做了鋪墊。第4章、第5章是房地產投資的財務分析章節(jié)，除了經典的財務分析內容外，主要引申討論了人們比較關注的“租售比”問題，厘清了一些在公開媒體上的片面觀點和存在的缺陷。也引出了房地產金融研究中的“償債保障比”概念。在“案例分析”部分還討論了中國人的養(yǎng)老問題，讓人們從房地產投資的視角來理解為什么中國人愿意買房。第6章房地產投資風險分析，除了對經典的風險分析方法進行闡述外，本章還引入了美國房地產經濟的預警指標，以便讀者能夠引入新的分析視角來發(fā)現(xiàn)和看待房地產投資風險。在“案例分析”部分，
　　中國許多企業(yè)和個人對北海和鄂爾多斯的投資風險問題都有深刻的印象，由于筆者當年也在北海從事房地產開發(fā)設計工作，所以更有感觸。第7章房地產投資中的估價問題，是將房地產資產價值與金融資產價值聯(lián)系的一章，編寫這一章是受到徐滇慶教授《房價與泡沫經濟》一書的啟發(fā)，結合2007年中國房地產市場的“面包貴過面粉”現(xiàn)象，以及中國證券市場的“地價→股價”聯(lián)動現(xiàn)象來撰寫的。這部分內容在課堂講授時也經常收到學生的良好反響，對后續(xù)研究房地產融資、房地產企業(yè)估值、資產定價和資產證券化都有很好的幫助。同時，通過這一章的學習會發(fā)現(xiàn)房地產估價理論研究的一些局限性，以及與現(xiàn)代金融理論發(fā)展的差距。第8章房地產投資中的稅收問題，也是在房地產投資研究中不可忽視的問題。我在這一章與讀者分享了本人在房地產稅費改革研究的一些成果，有的也是我2004年在美國做訪問學者時的調研成果。通過對西方財產稅的研究，引出了中國房地產稅費改革的方向問題。在“案例分析”中討論的房地產企業(yè)納稅和美國加州1978年的憲法修正案第13號提案，都是在引導讀者討論我國未來的房地產稅收改革問題，讓讀者從更寬的視野來理解我國房地產稅費體系改革的意義。第9章住宅房地產融資，我在這一章更多的是以研究者的視角來分析住宅融資問題，除了參考經典的國外教科書中的理論闡述，還將一些研究文獻和現(xiàn)實中的具體融資操作內容編撰進來，通過中美住宅融資內容的對比，住房抵押貸款再融資和逆向年金住房抵押貸款的介紹，以及住房抵押貸款還款能力的評價指標（LTV
（Loan To Value Ratio,貸款與價值比率）、DCR（Debt Coverage Ratio,償債備付率）、DTI（Debt To Income,債務與收入比））的介紹使得本章的內容更豐富和更有時代感。本章“問題研究”中對“抵押貸款估值方法選擇問題的研究”是具有挑戰(zhàn)意味的選題，它有助于讀者和研究者反思我們通常對房地產抵押貸款所采取的風險防控措施，借鑒國際經驗提出更好的解決辦法。這一章的許多知識點都可以作為碩士研究生的畢業(yè)論文選題，我指導的三屆碩士研究生都先后以此章的知識點完成了他們的論文。第10章開發(fā)項目融資，也是房地產融資的重要章節(jié)。這一章采取中美對比的方式，讓讀者發(fā)現(xiàn)房地產融資的不同方法。例如，美國關于建設項目融資環(huán)環(huán)相扣的風險防范措施，土地回租方式等內容都會對未來中國的房地產融資改革有重要的借鑒意義。在這一章著重討論了土地融資等內容（在“問題研究”和“案例分析”部分），是因為我國當前經濟社會面臨的許多尖銳問題都是由土地資產開發(fā)所引起的。這里涉及政府的地方融資平臺和土地儲備問題，它也是政府治理中的重要問題。通過這一章的學習，讀者會了解到土地資產的價值和企業(yè)、政府是如何利用土地資產獲得開發(fā)獲利機會以及解決建設資金短缺的問題。第11章收益性房地產融資、信托與資產證券化，討論了當今房地產的金融創(chuàng)新發(fā)展最快，這也是與現(xiàn)代金融聯(lián)系最緊密的內容。無論是房地產信托產品還是REITs
（Real Estate Investment Trusts,房地產投資統(tǒng)托基金），或是資產證券化的衍生產品，都是以能夠產生持續(xù)現(xiàn)金流的房地產實物資產為基礎發(fā)展起來的。這些快速發(fā)展的房地產金融創(chuàng)新產品和理論觀點需要讀者到課外去閱讀大量的相關文獻，觀察市場發(fā)展動態(tài)來理解其中的脈絡和趨勢，本書僅是對一些研究觀點和結論做簡要的介紹，這也體現(xiàn)了“理論是灰色的，而生命之樹常青”的道理。
　　總之，本書撰寫的目的是改變我們過去“灌輸型”的教育方法，讓讀者有獨立思考的空間，不迷信一些權威觀點，接納不同研究視角和研究深度，允許不同觀點爭議，實現(xiàn)“啟發(fā)式和研究型”教育，讓讀者所學習和研究的房地產投融資問題更接“地氣”。當然，由于本人的經歷和學識有限，對于本書的“問題研究”“案例分析”選題還有待改進。希望能聽到真誠的修改建議，并在以后有機會予以不斷完善。
　　最后，對在本書撰寫期間給予許多幫助的老師、朋友和學生表示衷心的感謝！對書中閱讀材料的作者也表示誠摯的謝意！


作者

2014年3月于廣州中大康樂園