序

近年來，我國加快建立租購并舉的住房制度，探索新的發(fā)展模式，培育和發(fā)展住房租賃市場，特別是大力發(fā)展保障性租賃住房，完善長租房政策，促進(jìn)住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提升，預(yù)計未來全國城鎮(zhèn)中將有1/3 左右的居民或家庭長期租房居住，而他們用于住房租賃消費(fèi)的支出約占其可支配收入的1/3。一些人口基數(shù)大、人口流入多、住房價格高的大城市，租房居住比重（或租住率）甚至超過60%。這些為住房租賃企業(yè)及行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利的制度政策環(huán)境，提供了廣闊的市場空間。

同時我們要看到，要有效有力地發(fā)展租賃住房和住房租賃市場，要使住房租賃企業(yè)及行業(yè)良性循環(huán)和持續(xù)健康發(fā)展，仍有許多重大難題需要進(jìn)一步破解，比如住房租賃行業(yè)收益率（或租金回報率、租售比）過低，長期、低成本、大額資金缺乏，人們長期租房居住意愿不高等。

住房租賃行業(yè)是運(yùn)營管理要求高、需要精打細(xì)算的行業(yè)，且因租賃住房具有民生屬性，政府要對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。因此，破解收益率過低難題需從兩方面同時發(fā)力。一是政府要進(jìn)一步加大土地、金融、財稅等政策支持力度，以有效降低租賃住房建設(shè)階段成本和運(yùn)營管理階段稅費(fèi)。二是住房租賃企業(yè)要探索成熟穩(wěn)健可贏利的良性循環(huán)模式，運(yùn)用科技等手段提高租賃經(jīng)營能力，有效增加運(yùn)營收入、降低運(yùn)營成本，并建立風(fēng)險防范機(jī)制，提高抗風(fēng)險能力。

發(fā)展租賃住房雖然一次性開發(fā)建設(shè)投入大、投資回收期長，但通常具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，既依賴于又適合于長期、低成本、大額資金投入。其中運(yùn)作公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是最佳選擇之一。2022 年8 月，我國首批三只保障性租賃住房公募REITs 成功發(fā)售，打通了“投、融、建、管、退”閉環(huán)，能夠有效縮短資金回報周期，盤活存量資產(chǎn)，降低企業(yè)資金壓力。不過，公募REITs 還需擴(kuò)大到保障性租賃住房以外的長租房領(lǐng)域，并需在以下兩方面積極研究，有所突破：一是稅收非中性，擠壓了本來就較低的收益率；二是交易結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜，發(fā)行成本較高。

此外，還要使租房者與購房者在享受教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，即通常所講的“租購?fù)瑱?quán)”或“租賃賦權(quán)”；要穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，規(guī)范住房租賃市場秩序，有效保障承租人合法權(quán)益。相信隨著住房租賃相關(guān)立法和制度政策的不斷完善，上述難題都會逐步得到解決。并且，隨著專業(yè)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)的發(fā)展以及租賃住房品質(zhì)提升和服務(wù)改進(jìn)，最終許多買不起房或不想買房的新市民、青年人等會選擇長期租房居住。

目前，住房租賃成為社會大眾、各地政府、相關(guān)企業(yè)、專家學(xué)者和投資者高度關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。為幫助人們?nèi)�面深入了解住房租賃行業(yè)，趙然等編寫了這本書，較好地回答了為什么要大力發(fā)展住房租賃市場、住房租賃行業(yè)的發(fā)展邏輯與內(nèi)在價值是什么、住房租賃行業(yè)為什么是新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，以及住房租賃時代來臨能為經(jīng)濟(jì)社會和民眾生活帶來哪些變化等一系列問題。同時，這本書立足于我國住房租賃行業(yè)當(dāng)前快速發(fā)展的現(xiàn)狀，聚焦“投、融、建、管、退”等重要環(huán)節(jié)，基于專業(yè)視角，深入剖析行業(yè)的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，從微觀層面對行業(yè)上下游各參與方，以及供給、金融等多個層面做了研究與闡述，對行業(yè)未來高質(zhì)量發(fā)展的路徑選擇提出了合理化建議。作者還提出了在金融創(chuàng)新工具賦能下，住房租賃行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的解決方案，尤其在保障性租賃住房公募REITs 正式啟航之際，對有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保障性租賃住房融資渠道提供了重要智力支持。

在我國住房租賃企業(yè)及行業(yè)迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇的關(guān)鍵時點(diǎn)，作者對行業(yè)脈絡(luò)的全盤梳理和總結(jié)，無疑具有重要的理論和現(xiàn)實意義。相信這本書可以為住房租賃行業(yè)相關(guān)人士帶來新的啟示和思考，也為關(guān)注行業(yè)發(fā)展、對行業(yè)抱有興趣的普通讀者提供了一個感知和了解該行業(yè)的有效入口。

希望更多人能關(guān)注住房租賃行業(yè)發(fā)展，加入到行業(yè)建設(shè)中來，推動我國住房租賃行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

柴強(qiáng)

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長

前言

2016 年，我國正式推進(jìn)以滿足新市民、青年人住房需求為主的住房體制改革，建立“購租并舉”的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)�；�、專業(yè)化發(fā)展。盡管從1995 起，我國廉租房、公租房市場已經(jīng)逐步發(fā)展，但這一時期政策民生保障屬性明顯，住房租賃的市場化程度仍十分有限。

“ 十三五”期間，我國住房保障體系取得巨大成就，低保、低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保，公租房分配逐步放寬準(zhǔn)入條件。住房需求發(fā)生迭代。“十四五”時期，我國城鎮(zhèn)化將保持在較快發(fā)展階段。根據(jù)中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所測算，到2035 年我國城鎮(zhèn)化率或?qū)⑦_(dá)到74.39%。這意味著未來還有近15% 的人口將進(jìn)入城市。城鎮(zhèn)化率高企使大量“新市民”產(chǎn)生在大城市安家的居住需求。

從全球擁有較成熟住房租賃市場國家的實踐來看，市場化機(jī)構(gòu)類租賃住房正是伴隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快應(yīng)運(yùn)而生的，成為滿足住房需求的主要手段。無論是在擁有全球規(guī)模最大住房租賃市場的美國，保障性最佳的德國，還是“為租而建”的英國，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營管理程度最高的日本，住房租賃市場都是由市場需求、政策引導(dǎo)與金融助力共同推動的產(chǎn)物。

2021 年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，并將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)；2022 年“十四五”規(guī)劃綱要提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給……一系列政策變遷與推動表明，構(gòu)建以機(jī)構(gòu)化統(tǒng)一運(yùn)營管理、提供長期穩(wěn)定租賃關(guān)系的住房租賃市場，解決好新市民、青年人的居住問題，既是解決大城市住房問題的關(guān)鍵所在，也是實現(xiàn)人民安居樂業(yè)、社會安定有序的需要。在行業(yè)內(nèi)，機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)探索萌芽于2010 年，在摸石頭過河中創(chuàng)造新的經(jīng)驗。歷經(jīng)10余年時間，根據(jù)企業(yè)背景不同，5 類典型的住房租賃企業(yè)基本形成——地產(chǎn)系、創(chuàng)業(yè)系、中介系、酒店系和資管系。至此，行業(yè)從“野蠻生長”的上半場步入“精耕細(xì)作”的下半場。尤其從各地“十四五”住房規(guī)劃中可以看出，保障性租賃住房成為住房供應(yīng)中當(dāng)之無愧的中流砥柱。各參與方也積極投入保障性租賃住房的建設(shè)中。

當(dāng)然，租賃住房尤其是保障性租賃住房在理解范疇上與以往的商品住宅大相徑庭，不是把一棟公寓或一個社區(qū)建漂亮再銷售出去那么簡單，而是一個更加宏大的命題。將它單純理解為不動產(chǎn)是很片面的。從商業(yè)本質(zhì)或定義來講，租賃住房不止是簡單的空間，它需要運(yùn)營，需要資產(chǎn)管理，需要社區(qū)治理，并與金融、科技、雙碳環(huán)保等緊密相關(guān)，在注重社會效益的同時還要兼顧經(jīng)濟(jì)效益，非常復(fù)雜，需要一個可持續(xù)發(fā)展的長效機(jī)制。

同時，每個行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背后都蘊(yùn)含著新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。住房租賃行業(yè)也不例外，不僅將形成一個非常完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，而且作為新行業(yè)會需要大量兼?zhèn)渚频旯芾砗臀飿I(yè)管理的專業(yè)化、復(fù)合型人才。此外，隨著首批三只保障性租賃住房REITs 上市，住房租賃作為新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，將為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來持續(xù)動能和諸多深層次的改變，對于這個命題我們需要持續(xù)研究與思考。

ICCRA 住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院牽頭出版這本書的宗旨，就是希望厘清住房租賃行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，探索行業(yè)發(fā)展規(guī)律，為破除行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)、難點(diǎn)找到解決方案。具體而言，本書尊重客觀規(guī)律，以全球視野研究分析國際住房租賃市場的沿革、理論、實踐、經(jīng)驗，然后聚焦本土化，在結(jié)合中國國情和現(xiàn)實的基礎(chǔ)上，深入研究我國住房租賃行業(yè)的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，特別是聚焦住房租賃市場建設(shè)，關(guān)注專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。本書力求通俗易懂，既從微觀中來，又到宏觀中去，通過大量的圖表傳遞專業(yè)知識，以期為行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的參與者及投資者提供一份助力，為推動住房租賃行業(yè)健康發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

特別感謝北京市中倫律師事務(wù)所合伙人孟憲石，中聯(lián)基金合伙人、董事總經(jīng)理范熙武兩位主要作者對本書部分章節(jié)的貢獻(xiàn)。

特別感謝中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)博士、中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹在本書的編寫過程中提出了許多中肯的建議，推動了相關(guān)觀點(diǎn)的形成。本書在創(chuàng)作過程中，還得到了來自美國公寓協(xié)會和英國公寓協(xié)會的支持，他們提供了部分國際市場前沿資料和許多有益的意見。

特別感謝北京富安中投資產(chǎn)管理有限公司董事長趙巖，從行業(yè)實踐角度對本書部分內(nèi)容提出了增益意見。

特別感謝中國建設(shè)銀行建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司、北京首都開發(fā)股份有限公司、上海城投控股股份有限公司的相關(guān)人員，他們?yōu)楸緯�的研究工作提供了大量的資料與素材，并以不同形式對本書的編寫提供了靈感與思路。

感謝中信出版集團(tuán)的大力支持以及專業(yè)建議。

何其有幸，我能參與到住房租賃行業(yè)的發(fā)展中來。這個行業(yè)一頭連著民生，另一頭連著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。讓新市民、青年人的租住品質(zhì)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相匹配，促進(jìn)租住生活方式的形成不是一朝一夕的事，在發(fā)展的過程中還存在諸多問題需要加以克服。我知道這不是一件容易的事情，但我深信這是一件有意義的事情。如今，我將自己對行業(yè)研究和思考獲得的一些初步成果進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)，并匯聚業(yè)界的多方觀點(diǎn)、研究成果和實踐經(jīng)驗，整理成冊，希望能借此機(jī)會拋磚引玉，引發(fā)行業(yè)更多的有益探討。

得益于政策支持及市場需求的刺激，住房租賃行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。本書的結(jié)論均由目前的所知、所學(xué)得出，難免存在局限性和不足，歡迎大家批評指正。

趙然