本書首先從宏觀層面梳理了新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下有關(guān)城市更新概念范疇的發(fā)展脈絡(luò), 其次聚焦微觀層面, 分析上海城市更新方案中的政策法規(guī)和實務(wù)經(jīng)驗, 為對城市更新業(yè)務(wù)實踐提供指導(dǎo)與參考。分為十四五規(guī)劃下的城市更新、上海、深圳、廣州的城市更新制度演進(jìn)與特點、城市更新實踐與相關(guān)概念辨析、城市更新的法律概念失位、上海城市更新的政策法規(guī)、城市更新的土地管理與房屋征收、城市更新歷史風(fēng)貌保護。
金茂律師著述之花持續(xù)盛開
金茂律師專業(yè)著作一本又一本、一批又一批陸續(xù)出版發(fā)行,令人欣喜。
金茂律師文集。金茂律師事務(wù)所建所以來,每隔五年,出版一本金茂律師文集,回顧總結(jié)五年間金茂律師法律服務(wù)優(yōu)秀專業(yè)成果,記錄金茂律師的不俗業(yè)績和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。
金茂律師專業(yè)著作系列。金茂律師在為當(dāng)事人服務(wù)中,在不同領(lǐng)域形成了一批專業(yè)團隊,不僅專業(yè)水準(zhǔn)高超,且專業(yè)著作頻出,形成系列。如吳榮良律師領(lǐng)銜的生態(tài)環(huán)境、員工健康、公共安全法律服務(wù)團隊,單獨或與復(fù)旦大學(xué)、華東理工大學(xué)等高校專家教授合作,自2015年以來的七年間,出版發(fā)行了《HSE法治熱點面對面》《企業(yè)環(huán)境法律風(fēng)險管理實務(wù)》《企業(yè)環(huán)境健康安全風(fēng)險管理》《ESG理論與實務(wù)》等五部專著,在生態(tài)環(huán)境、員工健康、公共安全領(lǐng)域形成了系統(tǒng)性研究成果。
金茂法律叢書。繼2021年首批法律叢書《外商投資法律實務(wù)》《科創(chuàng)企業(yè)運營與上市法律實務(wù)》《建設(shè)工程全流程實務(wù)指引——基于司法裁判的大數(shù)據(jù)分析》等三部叢書出版發(fā)行后,2022年已出版了由吳榮良、萬美、黃啟榮律師撰寫的《環(huán)境法律實務(wù)——爭議解決與合規(guī)發(fā)展》一書,目前又有四部專著即將出版發(fā)行。
本次出版發(fā)行的金茂法律叢書,包括由袁青、張瑩琳、韓春燕、孔瑜律師撰寫的《城市更新法律實務(wù)指引——基于上海城市更新的探索與實踐》,張瑩琳律師撰寫的《房地產(chǎn)全流程實務(wù)指引——基于司法裁判的大數(shù)據(jù)分析》,萬波律師撰寫的《數(shù)據(jù)與個人信息疑難問題實務(wù)指引》,丁鈺律師撰寫的《行政法實務(wù)筆記》等。這批金茂法律叢書又有了新的視角和高度,有關(guān)對特大型國際大都市上海城市更新重大課題及房地產(chǎn)全流程的法律觀察,有關(guān)對億萬人民群眾關(guān)心關(guān)注的個人信息和數(shù)據(jù)安全與保護疑難問題法律解決的方法。金茂法律叢書的創(chuàng)作方式也有創(chuàng)新與發(fā)展,用筆記形式敘述事實與法律,更形象,更生動,更貼近百姓。
金茂律師創(chuàng)作著述已入佳境。金茂有眾多律師構(gòu)成了著書立說的群體,而源源不斷的高質(zhì)量法律服務(wù)實踐,為著述提供永不枯竭的創(chuàng)作源泉。金茂律師的創(chuàng)作熱情,會催生更多更好的律師專著。
讓金茂律師著述之花持續(xù)盛開,出版發(fā)行更多更優(yōu)秀的金茂法律叢書,不斷提高律師法律服務(wù)的專業(yè)水平和執(zhí)業(yè)能力,更好地服務(wù)當(dāng)事人,服務(wù)社會,引領(lǐng)法律服務(wù)業(yè)發(fā)展。
上海市金茂律師事務(wù)所創(chuàng)設(shè)律師、合伙人
吳伯慶
2022年8月
序
習(xí)近平總書記在黨的二十大報告中指出,要“堅持人民城市人民建、人民城市為人民,提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平,加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式,實施城市更新行動,加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),打造宜居、韌性、智慧城市”。
實施城市更新行動,推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升,轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式,對全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進(jìn)經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展,具有重要而深遠(yuǎn)的意義。
筆者作為城市更新法律服務(wù)領(lǐng)域的先鋒者,越發(fā)感受到:以前的城市發(fā)展,著重于創(chuàng)造空間增量、兌現(xiàn)局部土地建筑價值。但未來的城市發(fā)展,需要塑造新動能、新優(yōu)勢,圍繞人民群眾對美好生活的需要,重塑城市空間和街巷肌理;需要在創(chuàng)新中保留傳統(tǒng),在發(fā)展中發(fā)揚文化傳承,防止千城一面,一拆了之;需要圍繞場景重構(gòu)創(chuàng)造品質(zhì)增量,培育城市區(qū)域各有特色但整體兼容并蓄的繁榮;需要充分調(diào)動各類市場主體的積極性,同時充分尊重城市發(fā)展的自然歷史規(guī)律等。
自參與城市更新法律服務(wù)以來,筆者有幸持續(xù)為城市更新和治理等工作的法律研究和項目推進(jìn)建言獻(xiàn)策,深入跟進(jìn)了上海首宗“場所聯(lián)動”城市更新項目——虹口區(qū)弘安里項目,全面參與了上海及長三角地區(qū)多個“標(biāo)桿性”“示范性”城市更新項目,在城市更新法律服務(wù)領(lǐng)域有一定的理解,也更加深切地認(rèn)識到:城市更新是一項復(fù)雜、龐大的社會系統(tǒng)工程,包括街區(qū)改造、城中村改造和舊住房更新改造等形式,涉及歷史風(fēng)貌保護、國土空間綜合規(guī)劃、市場運作、資本運作、公眾利益表達(dá)等多個領(lǐng)域,其中問題錯綜復(fù)雜,與百姓民生息息相關(guān)。然而,當(dāng)前我國絕大多數(shù)城市仍在探索城市更新基本制度架構(gòu)搭建的過程中,如何建立起一套完善的城市更新制度體系,是各地亟待解決的現(xiàn)實問題與重大挑戰(zhàn),也是目前我國城市更新發(fā)展的重要目標(biāo)。
因此,為厘清城市更新制度建設(shè)的堵點,明晰城市更新的新風(fēng)向,助力各主體更好地參與城市更新進(jìn)程,筆者組織、開展了多次研討、交流活動,檢索、梳理了各地各階段的法規(guī)、政策,收集、歸納了眾多案例、材料,力求能結(jié)合完整業(yè)務(wù)經(jīng)驗與成果,集理論與實踐于一體,清晰、全面地為讀者展現(xiàn)我國城市更新圖譜,呈現(xiàn)金茂律師事務(wù)所最*面的獨家解讀,對城市更新中不斷涌現(xiàn)的新情況、新問題開展探索與思考,為城市更新中的重點問題提供新穎、詳盡的解決方案。
經(jīng)過反復(fù)討論、打磨,歷時四年,終于付梓。也謹(jǐn)以本書,拋磚引玉,以期幫助讀者更好地理解城市更新及相關(guān)政策,為我國的城市更新發(fā)展貢獻(xiàn)金茂之力。
當(dāng)然,雖勉力而為,無奈綆短汲深,謬誤紕漏難以避免,還請方家不吝賜教、匡之正之,以便將來修訂時進(jìn)一步完善。
上海市金茂律師事務(wù)所合伙人律師
袁青 張瑩琳 韓春燕 孔瑜
2022年12月
袁青律師,上海市金茂律師事務(wù)所合伙人,上海政法學(xué)院法律學(xué)院兼職教授,上海仲裁委員會仲裁員。
袁律師主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域為房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、建設(shè)和投融資業(yè)務(wù),擅長運用杰出的判斷力和全局觀念提供房地產(chǎn)與基本建設(shè)項目的專業(yè)法律服務(wù)。
袁律師曾受邀為上海市城市更新中心舊改項目招商有關(guān)管理辦法的制定和出臺建言獻(xiàn)策。
張瑩琳律師,上海市金茂律師事務(wù)所合伙人,亞洲法律雜志(ALB)2022年度華東地區(qū)青年律師大獎入圍律師,上海市律師協(xié)會國資國企業(yè)務(wù)研究委員會委員,上海市律師協(xié)會律師專業(yè)水平評審委員評定的“建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師”。
張律師專注于建設(shè)工程全流程、房地產(chǎn)全流程、城市更新、重大復(fù)雜爭議解決等法律事務(wù)。
已出版著作《建設(shè)工程全流程實務(wù)指引——基于司法裁判的大數(shù)據(jù)分析》《房地產(chǎn)全流程實務(wù)指引——基于司法裁判的大數(shù)據(jù)分析》。
個人公眾號:房地產(chǎn)建筑法律評論
韓春燕律師,上海市金茂律師事務(wù)所合伙人,上海仲裁委員會仲裁員,上海市律師協(xié)會并購業(yè)務(wù)研究會委員,上海市優(yōu)秀女律師。
韓律師主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域為投融資并購、企業(yè)改制重組、公司治理。韓律師擔(dān)任多家上市公司、大型國有企業(yè)的常年法律顧問,為企業(yè)提供全方位的法律服務(wù)。
韓律師曾參與上海首宗“場所聯(lián)動”城市更新項目,提供包括方案論證、文件起草、法律意見出具在內(nèi)的全過程法律服務(wù)。
孔瑜律師,上海市金茂律師事務(wù)所合伙人,華東政法大學(xué)法學(xué)碩士。
孔律師曾擔(dān)任多年大型國有企業(yè)集團律師,在房地產(chǎn)金融、公司治理、城市更新等領(lǐng)域具有豐富的內(nèi)控合規(guī)、風(fēng)險識別、仲裁和訴訟爭議解決經(jīng)驗。
孔律師長期擔(dān)任復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)金融理事會理事,參與了城市更新領(lǐng)域的一二級聯(lián)動以及土地市場、產(chǎn)權(quán)交易所等大宗資產(chǎn)交易流程政策完善。
上編
城市更新的概述
第一章“十四五”規(guī)劃下的城市更新
第一節(jié)從“加強城市規(guī)劃建設(shè)管理”到“實施城市更新行動”
一、“十一五”時期(2006—2010年)
二、“十二五”時期(2011—2015年)
三、“十三五”時期(2016—2020年)
四、“十四五”時期(2021—2025年)
五、小結(jié)
第二節(jié)實施城市更新行動的重要意義及目標(biāo)任務(wù)
一、引言
二、完善住房制度
三、提高城市治理水平
四、實施城市更新行動要做到“六個必須”
第二章上海、深圳、廣州城市更新的制度演進(jìn)、特點與解讀
第一節(jié)上海城市更新的制度演進(jìn)與特點
一、引言
二、上海城市更新的制度演進(jìn)
三、上海城市更新的特點
四、上海城市更新制度面臨的挑戰(zhàn)
五、小結(jié)
第二節(jié)《上海市城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、配套文件梳理
三、重點解讀
四、小結(jié)
第三節(jié)深圳城市更新的制度演進(jìn)與特點
一、引言
二、深圳城市更新的制度演進(jìn)
三、深圳城市更新的特點
四、深圳城市更新制度面臨的挑戰(zhàn)
五、小結(jié)
第四節(jié)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結(jié)
第五節(jié)廣州城市更新的制度演進(jìn)與特點
一、引言
二、廣州城市更新的制度演進(jìn)
三、廣州城市更新的特點
四、小結(jié)
第六節(jié)《廣州市城市更新條例(征求意見稿)》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結(jié)
第三章城市更新與其他城市建設(shè)行為辨析
第一節(jié)城市更新與土地出讓
一、引言
二、城市更新的土地出讓方式
三、城市更新的土地出讓價款
四、城市更新的土地出讓過渡期政策
五、深圳與上海兩城城市更新在土地出讓上的對比
六、廣州與北京兩地城市更新在土地出讓上的對比
七、城市更新中土地出讓可能面臨的問題
第二節(jié)城市更新與土地儲備
一、引言
二、禁止的合作模式:國企向土儲中心進(jìn)行直接債權(quán)投資
三、未禁止的合作模式:“土儲中心”接受社會資本合作
四、司法實務(wù):應(yīng)當(dāng)避免“明股實債”的合作模式,否則可能遭遇履行困境
五、小結(jié)
第三節(jié)城市更新與產(chǎn)業(yè)用地
一、引言
二、產(chǎn)業(yè)用地的理論基礎(chǔ)與產(chǎn)權(quán)交易和調(diào)整規(guī)則的發(fā)展
三、《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引(219年版)》重點解讀
四、地方產(chǎn)業(yè)用地政策文件中的產(chǎn)業(yè)用地定義
五、上海產(chǎn)業(yè)用地政策
六、產(chǎn)業(yè)用地更新的未來發(fā)展方向
七、小結(jié)
第四節(jié)城市更新與舊城改造
一、引言
二、舊城改造在我國的概念起源
三、我國舊城改造與城市更新:政策演進(jìn)下的概念交織
四、全國性的舊城改造:從“棚戶區(qū)改造”到“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”
五、北京的舊城改造:老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新等
六、廣東的舊城改造:“三舊”改造
七、上海的舊城改造:舊區(qū)改造
八、小結(jié)
第五節(jié)城市更新與拆除重建和征收
一、引言
二、上海、深圳兩地城市更新政策文件中的拆除重建與征收
三、征收拆遷法律關(guān)系與房屋拆除
四、小結(jié)
第六節(jié)城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)
一、引言
二、城市更新第一階段:房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向的城市建設(shè)階段
三、房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向下城市更新面臨的僵局
四、城市更新第二階段:避免過度房地產(chǎn)開發(fā)的城市運營階段
五、《防止大拆大建通知》下的房地產(chǎn)
六、小結(jié)
第四章城市更新存在的問題
第一節(jié)城市更新的價值導(dǎo)向問題
一、《防止大拆大建通知》重點解讀
二、《防止大拆大建通知》后各地城市更新的變化與影響
三、《防止大拆大建通知》發(fā)布后城市更新的新思路與新探索
第二節(jié)城市更新的管理機制問題
一、城市更新法律法規(guī)體系的不足
二、城市更新法律法規(guī)體系的建立與完善
中編
城市更新的上海方案
第一章城市更新的上海模式
第一節(jié)法規(guī)和機制的建立
一、地方法規(guī)體系層面
二、城市更新機制的建立
第二節(jié)城市更新項目的組織實施
一、適用范圍
二、管理及實施單位
三、實施方案的制定
四、土地供應(yīng)與房屋征收
五、規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整
六、出讓前準(zhǔn)備
七、土地出讓
八、招商合作
第三節(jié)土地資源平衡庫的建立
一、土地資源的配置原則
二、土地資源的配置方式
三、土地資源平衡庫的建立
第四節(jié)預(yù)供地機制的建立
一、工作目的和機制
二、適用范圍
三、工作路徑
第五節(jié)房屋征收補償機制的建立與完善
一、進(jìn)一步規(guī)范征收科目和標(biāo)準(zhǔn)
二、建立健全“二次核價”和“成本認(rèn)定”制度
三、加強房屋征收補償方案報備
四、合理確定實物安置與貨幣化安置比例
五、加大舊改征收地塊收尾力度
第六節(jié)城市更新項目前期土地成本的認(rèn)定
一、土地成本的構(gòu)成
二、前期土地成本認(rèn)定辦法的解讀
第七節(jié)城市更新項目中保障性住房與租賃住房的配建
一、保障性住房配建支持政策
二、租賃住房配建支持政策
第二章城市更新歷史風(fēng)貌保護
第一節(jié)上海歷史風(fēng)貌保護制度的建立與完善
一、上海歷史風(fēng)貌保護的法律制度架構(gòu)
二、《上海市歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》解讀
第二節(jié)城市更新項目中歷史風(fēng)貌保護的上海經(jīng)驗
一、上海城市更新的新要求
二、歷史風(fēng)貌保護的上海經(jīng)驗
三、促進(jìn)歷史風(fēng)貌保護的具體措施
四、保護項目的積極實踐
第三章城市更新項目的招商合作
第一節(jié)場所聯(lián)動:引入市場主體參與的新模式
一、招商管理辦法確立了舊改場所聯(lián)動新模式
二、場所聯(lián)動招商工作的制度依據(jù)
第二節(jié)招商合作方案的內(nèi)容
一、招商合作方案制定的前提條件
二、確定招商合作方案內(nèi)容
三、合作單位入圍資格要求
四、項目規(guī)劃實施方案設(shè)計要點
五、招商遴選方式
六、產(chǎn)權(quán)交易入圍規(guī)則
七、保證金規(guī)則
第三節(jié)招商工作流程及要點
一、項目公司設(shè)立階段
二、招商合作公告與預(yù)披露階段
三、方案評審、評分階段
四、控規(guī)調(diào)整及商務(wù)條件確認(rèn)
五、產(chǎn)權(quán)交易前階段
六、產(chǎn)權(quán)交易階段
七、專業(yè)機構(gòu)的服務(wù)
第四節(jié)上海首宗“場所聯(lián)動”城市更新項目實例分析
一、項目及交易概況
二、交易各方
三、交易流程
四、上海方案的新模式
第四章城市更新各階段涉稅指引
第一節(jié)各階段的基本稅務(wù)政策
一、土地出讓階段
二、項目銷售階段
三、項目清算階段
四、尾盤管理階段的稅務(wù)
第二節(jié)稅收優(yōu)惠政策
一、企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策
二、契稅優(yōu)惠政策
三、土地增值稅優(yōu)惠政策
四、增值稅優(yōu)惠政策
五、印花稅優(yōu)惠政策
下編
城市微更新的落地實例
第一章城市微更新的概論
第一節(jié)城市微更新的界定
一、城市微更新的背景與定義
二、城市微更新的現(xiàn)狀
第二節(jié)城市微更新的重要意義及目標(biāo)任務(wù)
一、城市微更新的重要意義
二、城市微更新的目標(biāo)任務(wù)
第三節(jié)城市微更新的政策法律演進(jìn)
第四節(jié)城市微更新的不足
一、城市微更新的制度、政策供給不足
二、城市微更新的內(nèi)生動力機制不夠成熟
三、傳統(tǒng)開發(fā)模式不再適應(yīng)微更新的改造要求
四、公眾參與模式和渠道未能有效搭建和對接微更新領(lǐng)域
第五節(jié)推進(jìn)城市微更新改造高質(zhì)量發(fā)展的政策建議
一、政策完善:各部門統(tǒng)籌推進(jìn),完善政策法規(guī)體系
二、機制健全:推進(jìn)有機改造,提升城市韌性與活力
三、模式創(chuàng)新:流程審批環(huán)節(jié)下沉,激發(fā)公眾參與機制
四、平臺搭建:搭建多元主體參與平臺,培育市民公共意識
第二章城市微更新的多元化探索
第一節(jié)政府主導(dǎo)模式
實例1風(fēng)貌保護之上海老市府大樓更新項目
實例2老舊小區(qū)加裝電梯
實例3不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造
第二節(jié)多元合作模式
實例1海珠區(qū)琶洲村全面改造項目
實例2濟南寬厚里改造項目
第三節(jié)市場主導(dǎo)模式
實例1深圳鹽田三村、四村、西山嚇村及小布村整體搬遷項目
實例2上海越界陜康里微更新項目
第三章城市微更新的投資模式
第一節(jié)政府主導(dǎo)模式
一、財政資金直接投入
實例1218年南京市玄武區(qū)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程
二、城市更新專項債
實例222年9月青島市政府發(fā)行第二十六期政府專項債券
三、地方政府授權(quán)國企進(jìn)行一二級開發(fā)
實例3南京石榴新村城市更新項目
第二節(jié)多元合作模式
一、政府、房企、產(chǎn)權(quán)所有者三方合作
實例1深圳市福田區(qū)水圍村綜合整治項目
二、政府和社會資本合作(PPP)模式
實例2重慶市九龍坡區(qū)城市有機更新老舊小區(qū)改造項目
三、投資人+工程總承包(EPC)模式
實例3廣東東源縣城鄉(xiāng)基礎(chǔ)環(huán)境綜合提升工程項目
四、城市更新基金
實例4上海城市更新基金
五、城投公司主導(dǎo)
實例5廣州開發(fā)區(qū)投資集團有限公司
實例6天津城投集團
第三節(jié)市場主導(dǎo)模式
一、城市更新貸款
二、開發(fā)商自主融資
實例1深圳寶吉廠城市更新項目
三、居民或企業(yè)自主更新
實例2廣州黃埔沙步舊村改造項目