案例一?? 商品房認(rèn)購(gòu)與定金 ——簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后未簽訂正式合同，定金能否退回？ 劉佳 近幾年的樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)可謂一片火爆，提前幾個(gè)月便要排卡、排號(hào)，到了現(xiàn)場(chǎng)更是紅旗招展、人山人海。很多購(gòu)房者匆忙看了沙盤(pán)，逛了樣板間，在非常短的時(shí)間內(nèi)便簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納了定金。按理說(shuō)，買(mǎi)房可是大事，不能“沖動(dòng)消費(fèi)”，但如果回家之后不想買(mǎi)了，或者簽正式合同時(shí)和開(kāi)發(fā)商沒(méi)談攏，又或者后來(lái)發(fā)現(xiàn)交易細(xì)節(jié)或房屋情況和當(dāng)初售樓人員介紹的不一樣了，那房子能不能不買(mǎi)？定金能不能退？這是很多人關(guān)心的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的答案，需要具體情況具體分析。下面通過(guò)一個(gè)案例，來(lái)介紹這類(lèi)糾紛的處理思路。 案情回顧 （一）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，合同沒(méi)簽成 2018年10月15日，老陳經(jīng)朋友介紹到北京市一處新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“風(fēng)景花園”看房，看房后對(duì)小區(qū)的環(huán)境、房屋的戶型都很滿意，于是決定在該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)一處住房。當(dāng)日，老陳（乙方）與開(kāi)發(fā)商風(fēng)景公司（甲方）簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定：一、乙方擬購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)的“風(fēng)景花園”1號(hào)樓1601號(hào)房，房?jī)r(jià)為每平方米34390元，總價(jià)為6215300元……三、1.乙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)的同時(shí)，交付甲方50000元定金，定金不計(jì)利息，并于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)沖抵購(gòu)房首付款。2.乙方應(yīng)于本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日起7日內(nèi)，到甲方售樓處與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。3.若乙方未在上述約定的時(shí)間內(nèi)到甲方售樓處與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、補(bǔ)充協(xié)議以及其他附件和相關(guān)文件，視為乙方自動(dòng)放棄所認(rèn)購(gòu)房屋，已交定金歸甲方所有，甲方有權(quán)單方面解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)，自行處置該房屋且無(wú)須另行通知乙方；但甲方如在前述期限內(nèi)將上述房屋另售他人，應(yīng)雙倍返還乙方已交付的定金，同時(shí)本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)失效，雙方權(quán)利義務(wù)即時(shí)終結(jié)……6.乙方已充分了解所認(rèn)購(gòu)商品房的基本情況，有關(guān)購(gòu)房協(xié)議條款以雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。7.涉及國(guó)家和地方限購(gòu)政策，乙方保證在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)乙方符合限購(gòu)政策允許的買(mǎi)受人資格……五、本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式二份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后失效。同日，老陳從風(fēng)景公司處領(lǐng)取由風(fēng)景公司工作人員代為簽名的一份“風(fēng)景花園誠(chéng)意金申領(lǐng)單”。次日，老陳向風(fēng)景公司交納定金50000元，風(fēng)景公司工作人員向老陳開(kāi)具一份定金收據(jù)，同時(shí)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上注明1601號(hào)房?jī)r(jià)格在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前待定。在這之后，老陳多次催促風(fēng)景公司要求簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，均因付款方式是一次性付清房款還是分期付清房款存在爭(zhēng)議等原因，導(dǎo)致雙方至今未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 老陳于2019年11月15日向一審法院起訴，請(qǐng)求：1.判令被告開(kāi)發(fā)商風(fēng)景公司雙倍返還老陳購(gòu)房定金100000元；2.判令被告開(kāi)發(fā)商風(fēng)景公司賠償老陳延誤一年時(shí)間購(gòu)房的損失180000元；3.本案訴訟費(fèi)用由被告開(kāi)發(fā)商風(fēng)景公司承擔(dān)。 （二）案件審理過(guò)程 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案所涉及的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和誠(chéng)意金申領(lǐng)單均是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)事人在簽署正式合同前所訂立的文書(shū)，是對(duì)雙方買(mǎi)賣(mài)房屋有關(guān)事項(xiàng)的初步確認(rèn)，其性質(zhì)是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的預(yù)約合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。依照預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，預(yù)約具有先于本約且以訂立本約為合同目的的法律性質(zhì)。本案雙方當(dāng)事人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和誠(chéng)意金申領(lǐng)單，且原告已交付定金之后，均負(fù)有進(jìn)一步協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的義務(wù)。另根據(jù)合同意思自治原則，合同的內(nèi)容需要雙方協(xié)商一致，即應(yīng)由當(dāng)事人自愿決定，法律不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂合同。原告簽署的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上約定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽訂時(shí)間為《認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂后7日內(nèi)，但雙方未對(duì)簽訂合同的具體時(shí)間及付款方式進(jìn)行約定，原告不能接受被告要求其一次性付款的方式，并由此發(fā)生爭(zhēng)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，出賣(mài)人風(fēng)景公司應(yīng)將定金返還給買(mǎi)受人，對(duì)原告要求被告賠償其遲延購(gòu)房損失和雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。據(jù)此，依照《合同法》第九十四條、第九十七條（現(xiàn)已失效，相關(guān)規(guī)定見(jiàn)《民法典》第五百六十三條、第五百六十六條），《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條之規(guī)定，判決：一、解除原告與被告風(fēng)景房地產(chǎn)公司于2018年10月15日簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》；二、被告風(fēng)景房地產(chǎn)公司于本判決生效后10日內(nèi)返還原告定金50000元；三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。 老陳不服一審判決提起上訴，老陳上訴稱(chēng)，本案雙方當(dāng)事人未能訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是可以歸責(zé)的，是被上訴人風(fēng)景公司的過(guò)錯(cuò)造成的，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，判令被上訴人雙倍返還上訴人定金100000元，賠償上訴人延誤一年時(shí)間購(gòu)房的損失180000元，本案一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。 被上訴人風(fēng)景公司辯稱(chēng)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。 二審判決：駁回上訴，維持原判。 本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，1.簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，因未協(xié)商一致沒(méi)有簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否可以解除？2.是否適用定金罰則？ 法理分析 （一）認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì) 分析本案中的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》如何處理，首先應(yīng)當(dāng)界定該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)。現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)讓購(gòu)房者簽訂購(gòu)房意向書(shū)、承諾書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)等文件，并且交納一定數(shù)額的定金、意向金、申購(gòu)款等，這些文件雖然名稱(chēng)不同，但其本質(zhì)作用大體一致，就是將購(gòu)房者的購(gòu)房意向初步固定下來(lái)。而且很多時(shí)候，房屋屬于期房，甚至開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，這時(shí)候先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，把房屋預(yù)訂出去，有助于開(kāi)發(fā)商回籠資金和申請(qǐng)貸款。 認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)從兩個(gè)層面分析。首先，無(wú)論所簽訂的文件名稱(chēng)叫什么，只要雙方是在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，系雙方真實(shí)意思的表示，且沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，那么就成立了一個(gè)對(duì)雙方都有約束力的合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行各自的義務(wù)，如果任何一方當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反預(yù)約合同的違約責(zé)任。其次，合同又分為預(yù)約和本約。預(yù)約通常是指簽訂于本約之前的、為保障本約的順利簽署而訂立的合同，通常包含當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的意思表示。預(yù)約合同的簽訂并非商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的真實(shí)建立，雙方仍存在于前合同階段，直到本約簽訂才算正式建立了商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。 如何判斷認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是預(yù)約合同呢？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。從該條文看，認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為本約需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，二是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收取了購(gòu)房款。司法實(shí)踐中一般認(rèn)為：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容包含雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、付款方式、交付條件及日期，就可以認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)基本具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件。 反觀本案，老陳簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》僅約定了當(dāng)事人的名稱(chēng)、房屋坐落及房號(hào)、單價(jià)、面積和總價(jià)，對(duì)于付款方式和期限、交房時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等重要條款均沒(méi)有約定。而且該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中也明確約定了雙方將進(jìn)一步簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)房協(xié)議的條款以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。這也符合《民法典》第四百九十五條關(guān)于預(yù)約合同的定義。因此，結(jié)合本案《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容及雙方真實(shí)意思表示，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)為預(yù)約性質(zhì)。 （二）認(rèn)購(gòu)書(shū)的約束力 那么，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同是否具有約束力？一旦簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，這房子是不是就必須買(mǎi)了？這也要具體問(wèn)題具體分析。 首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為一份合同，其效力是獨(dú)立的、有效的。這就意味著無(wú)論之后是否簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)中已經(jīng)落實(shí)到白紙黑字上的內(nèi)容，是必須要遵守的�！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀�五條第二款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。可見(jiàn)，當(dāng)事人如果違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。例如：如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，本來(lái)應(yīng)該在商品房預(yù)售許可證辦理下來(lái)之后通知購(gòu)房者前來(lái)簽訂正式合同，但后來(lái)房屋漲價(jià)了，開(kāi)發(fā)商為了牟利沒(méi)有通知原來(lái)的認(rèn)購(gòu)者，而是將房子另行出售給第三人，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商就違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，不僅要承擔(dān)定金罰則，還有可能承擔(dān)違約賠償責(zé)任。又如，購(gòu)房者簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，回家和家人商量了，認(rèn)為選擇的戶型不好，在簽訂正式合同時(shí)要求更換房號(hào)，否則拒絕簽訂正式合同，這種情況是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中已經(jīng)協(xié)商一致的內(nèi)容的變更，如果開(kāi)發(fā)商不同意變更，那么購(gòu)房人拒絕簽約就構(gòu)成了違約，同樣也要承擔(dān)違約責(zé)任。總而言之，認(rèn)購(gòu)書(shū)中已經(jīng)約定好的內(nèi)容是不容任何一方隨意更改的，否則都是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的違反。 其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)的具體約束力內(nèi)容是：雙方僅負(fù)有就合同具體內(nèi)容繼續(xù)磋商，并在將來(lái)的一定期限內(nèi)訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)，并無(wú)必須締約的義務(wù)，認(rèn)購(gòu)書(shū)不能強(qiáng)制實(shí)際履行。至于能否達(dá)成協(xié)議，應(yīng)該視雙方之后具體的協(xié)商結(jié)果而定。而正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂必須完全建立在雙方平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，為當(dāng)事人合意的結(jié)果。這是因?yàn)榫喖s是一種行為，任何人，包括法院都沒(méi)有強(qiáng)制締約的權(quán)力�！逗贤�法》第一百一十條（現(xiàn)已失效，相關(guān)規(guī)定見(jiàn)《民法典》第五百八十條第一款）規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行�！睂㈩A(yù)約轉(zhuǎn)化為正式本約的這一行為，就是該條規(guī)定的不適于強(qiáng)制履行的債務(wù)標(biāo)的。 （三）定金的處理 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 1.因協(xié)商不成，未簽訂正式合同的 因?qū)φJ(rèn)購(gòu)書(shū)中未約定的、影響合同履行的重要內(nèi)容無(wú)法協(xié)商一致的，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致未簽訂正式合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還。 2.購(gòu)房人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的 購(gòu)房人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，不愿意繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，或者對(duì)已經(jīng)約定的價(jià)格、房號(hào)、房型等內(nèi)容單方面要求變更，導(dǎo)致未簽訂正式合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定購(gòu)房人違約，其交納的定金不予退還。 3.出賣(mài)人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的 出賣(mài)人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，另行出售房屋，房屋不符合國(guó)家或約定標(biāo)準(zhǔn)、未辦理相應(yīng)手續(xù)，單方面要求更改認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的條款等，導(dǎo)致未簽訂正式合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，甚至應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 本案中，雙方本來(lái)對(duì)于是否為一次性付款沒(méi)有約定，后因此無(wú)法訂立合同，法院遂判決風(fēng)景公司將50000元定金返還老陳。 知識(shí)拓展 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金、訂金、意向金、申請(qǐng)金等，可別小看“定金”和“訂金”這一字之差，在法律上，它們的意義完全不同。 《民法典》第五百八十七條規(guī)定，債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這就是法律上所謂的“定金罰則”。關(guān)于定金罰則的具體適用，法律規(guī)定了以下幾個(gè)具體要求。 （一）定金要以書(shū)面合同形式約定 書(shū)面中只有寫(xiě)成“定金”二字，才可以適用定金罰則。如果寫(xiě)成“訂金”，或者其他意向金、申購(gòu)金等表述，都屬于預(yù)付款，只存在是否返還的問(wèn)題，而不適用雙倍返還的定金罰則。 （二）定金合同屬于實(shí)踐合同 《民法典》第五百八十六條第一款規(guī)定，定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。也就是說(shuō)，如果雙方僅簽訂了定金合同而未實(shí)際交付定金，那么定金合同實(shí)際上并沒(méi)有成立，在發(fā)生違約情形時(shí)當(dāng)事人不得主張適用定金罰則。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額，主張適用定金罰則時(shí)，以實(shí)際交付數(shù)額為準(zhǔn)，而不是約定數(shù)額。 （三）定金數(shù)額有限制 《民法典》第五百八十六條第二款規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。 （四）定金罰則與違約金的競(jìng)合適用 “競(jìng)合”是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，簡(jiǎn)單理解，就是出現(xiàn)了同時(shí)符合兩個(gè)法律規(guī)則適用條件的情況。在一方出現(xiàn)違約時(shí)，如果既交付了定金，同時(shí)合同中還約定了違約金，那么理論上講定金罰則和違約金的適用條件均已滿足。此時(shí)，根據(jù)《民法典》第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人可以從定金罰則和違約金中選擇一種進(jìn)行主張，但不能同時(shí)主張。如果當(dāng)事人選擇主張適用定金罰則，定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。所以，各位購(gòu)房人，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前可要看清楚了，交錢(qián)后也要記得索要發(fā)票或收據(jù)，并在收據(jù)上注明“定金”。 普法提示 （一）審慎簽約，勿沖動(dòng)消費(fèi) 買(mǎi)房是老百姓生活中的大事兒，一定要慎重，在買(mǎi)房前最好與家人多溝通協(xié)商，爭(zhēng)取一致意見(jiàn)之后再購(gòu)買(mǎi)。切不可因售樓現(xiàn)場(chǎng)人多搶購(gòu)，就一時(shí)沖動(dòng)消費(fèi)，簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)雖然不是正式的合同，但根據(jù)上文的分析可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)也是一份可以約束雙方當(dāng)事人的有效合同，務(wù)必本著誠(chéng)信原則認(rèn)真履行，如果反悔就可能損失定金，甚至要賠償別人的損失。 簽訂任何書(shū)面文件之前，一定要細(xì)細(xì)查看，謹(jǐn)防“挖坑”。購(gòu)房時(shí)簽訂的文件大多是開(kāi)發(fā)商提供的統(tǒng)一文本，不要想當(dāng)然地認(rèn)為都是統(tǒng)一的就沒(méi)問(wèn)題，在簽署任何書(shū)面文件前都要仔細(xì)閱讀文本，特別是對(duì)于加粗、加黑的內(nèi)容更要留意，謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商在格式文本中“挖坑”。對(duì)于看不懂的地方，一定要請(qǐng)工作人員解釋?zhuān)�不放心的，可以要求明確約定在合同里。 （二）盡力留證，勿一問(wèn)三不知 除了要求留存書(shū)面文件一式兩份的副本之外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商公示的戶型圖、小區(qū)環(huán)境、宣傳資料、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)證書(shū)、商品房預(yù)售許可證等資料都要盡力留存復(fù)印件或拍照留證。不要輕信工作人員的口頭宣傳和承諾，一切以落實(shí)到紙面為準(zhǔn)。在交納定金、認(rèn)購(gòu)款、首付款等款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)注意是否在合同中明確約定，且要索要發(fā)票，并仔細(xì)核對(duì)發(fā)票上的抬頭與合同是否一致，妥善保管好發(fā)票。 一旦出現(xiàn)糾紛，應(yīng)本著協(xié)商為先的思路，進(jìn)行協(xié)商解決。在協(xié)商過(guò)程中如果開(kāi)發(fā)商做出讓步和承諾，要盡快落實(shí)到書(shū)面，或者采用錄音錄像的方式留存證據(jù)，以作為日后一旦進(jìn)入訴訟時(shí)的證據(jù)。協(xié)商不成的，應(yīng)及時(shí)向?qū)�業(yè)法律人士求助，以盡早解決問(wèn)題，避免損失擴(kuò)大。