43.第三人只能選擇受托人或委托人一方主張權(quán)利——張某峰訴耿某夏、李某召商品房買(mǎi)賣(mài)合同案 【案件基本信息】 1.裁判書(shū)字號(hào) 陜西省渭南市中級(jí)人民法院（2020）陜05民終91號(hào)民事判決書(shū) 2.案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 3.當(dāng)事人 原告（上訴人）：張某峰 被告（上訴人）：耿某夏 被告（被上訴人）：李某召 【基本案情】 2015年1月21日，陜西省富平縣不動(dòng)產(chǎn)登記局對(duì)涉案房屋備案登記信息顯示：案涉房屋位于某小區(qū)3-1402號(hào)，合同面積為129.27平方米，開(kāi)發(fā)商為房地產(chǎn)公司，購(gòu)房戶為案外人張某峰。2017年9月初，張某峰與耿某夏就案涉房屋達(dá)成口頭房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。隨后張某峰一次性向耿某夏付清全部房款30.5萬(wàn)元，耿某夏也將案涉房屋房門(mén)鑰匙一把交與張某峰。2017年9月12日，張某峰向房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部交付天然氣初裝費(fèi)1980元，有線電視初裝費(fèi)360元。張某峰后來(lái)發(fā)現(xiàn)耿某夏對(duì)案涉房屋不具有所有權(quán)屬。其間，張某峰申請(qǐng)對(duì)涉案房屋現(xiàn)值進(jìn)行司法評(píng)估，案涉房屋評(píng)估總值為49.9萬(wàn)元。因此，案涉房屋的增值數(shù)額應(yīng)為19.4萬(wàn)元。另房地產(chǎn)公司于2015年10月28日函告另一房地產(chǎn)公司，要求給被告李某召辦理包括案涉房屋在內(nèi)的數(shù)套房購(gòu)房手續(xù)；2017年3月2日，李某召出具書(shū)面委托，委托上訴人耿某夏處理以上房屋。耿某夏處理房屋后，其扣除了自己部分貨款，亦退給李某召部分售房款。 【案件焦點(diǎn)】 案涉口頭買(mǎi)賣(mài)合同是否有效及原告是否可要求二被告承擔(dān)連帶責(zé)任。 【法院裁判要旨】 陜西省渭南市富平縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：耿某夏對(duì)案涉房屋不具有所有權(quán)，因此也就不具有處分權(quán)。被告耿某夏雖然辯稱其系受被告李某召委托，代為出售涉案房屋，但因被告李某召對(duì)涉案房屋也不具有所有權(quán)，故其《委托書(shū)》因違法而應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。至本案庭審期間，被告耿某夏的處分行為，未經(jīng)涉案房屋所有權(quán)人追認(rèn)，被告耿某夏也未取得處分權(quán)，故涉案房屋口頭買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)依法確認(rèn)無(wú)效。被告耿某夏因該無(wú)效合同取得的涉案房屋價(jià)款，依法應(yīng)予返還。對(duì)于涉案合同的無(wú)效，雙方均具有過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告耿某夏明知其不具有所有權(quán)和處分權(quán)，而為處分行為，主觀心理狀態(tài)為故意，故應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。原告對(duì)案涉房屋權(quán)屬，應(yīng)予審慎審查，卻疏忽大意，主觀心理狀態(tài)為過(guò)失，故應(yīng)承擔(dān)次要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。原告請(qǐng)求于法有據(jù)，應(yīng)予支持。李某召不具有對(duì)涉案房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，故被告李某召的委托出售涉案房屋行為應(yīng)為無(wú)效。因此，對(duì)原告針對(duì)被告李某召的訴訟請(qǐng)求，依法應(yīng)予駁回。 陜西省渭南市富平縣人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十八條之規(guī)定，作出如下判決： 一、被告耿某夏于本判決書(shū)生效后15日內(nèi)，返還原告張某峰全部購(gòu)房款30.5萬(wàn)元，并向原告張某峰支付全部購(gòu)房款30.5萬(wàn)元的利息的70%（利息從2017年9月17日起，以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算到實(shí)際清償之日止）。下余利息損失，由原告張某峰自行承擔(dān)； 二、被告耿某夏于本判決書(shū)生效后15日內(nèi)，賠償原告張某峰涉案房屋增值損失19.4萬(wàn)元的70%，即為13.58萬(wàn)元。下余增值損失，由原告張某峰自行承擔(dān)； 三、被告耿某夏于本判決書(shū)生效后15日內(nèi)賠償原告張某峰天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)共計(jì)2340元的70%，即為1638元。初裝費(fèi)損失，由原告張某峰自行承擔(dān)； 四、駁回原告針對(duì)被告李某召的訴訟請(qǐng)求。 張某峰、耿某夏均不服，提起上訴。 陜西省渭南市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：耿某夏受李某召委托出售涉案房屋，其在與張某峰達(dá)成口頭買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，并未說(shuō)明其受托人身份，該口頭協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且已部分履行，耿某夏明知自己對(duì)涉案房屋無(wú)所有權(quán)，其該行為僅對(duì)合同履行中物權(quán)變動(dòng)及處分行為產(chǎn)生影響，不影響買(mǎi)賣(mài)合同本身的法律效力，故原審以出賣(mài)人沒(méi)有處分權(quán)，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效不妥，應(yīng)予糾正，雙方買(mǎi)賣(mài)合同有效，均應(yīng)依約履行。由于耿某夏和其委托人李某召對(duì)涉案房屋均無(wú)所有權(quán)，導(dǎo)致對(duì)買(mǎi)受人張某峰構(gòu)成履行不能，《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零三條二款規(guī)定：“受托人因委托人的原因?qū)Φ谌�人不能履行義務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對(duì)人�！备鶕�(jù)張某峰一審的訴訟請(qǐng)求，其要求耿某夏承擔(dān)大部分違約責(zé)任，據(jù)此可以認(rèn)定其向受托人主張權(quán)利，故耿某夏應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。耿某夏上訴認(rèn)為其受李某召委托出售房屋事實(shí)成立，雖然其向買(mǎi)受人交付了房屋鑰匙，但案涉房屋并未現(xiàn)實(shí)交付，且在雙方達(dá)成口頭買(mǎi)賣(mài)協(xié)議前，該房產(chǎn)已屬案外第三人所有，客觀上已履行不能，耿某夏作為合同出賣(mài)一方負(fù)有現(xiàn)實(shí)交付義務(wù)，房地產(chǎn)公司不是合同當(dāng)事人，耿某夏上訴認(rèn)為其已實(shí)際交房，張某峰應(yīng)向房地產(chǎn)公司主張權(quán)利的上訴理由不能成立。關(guān)于本案房產(chǎn)的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）已經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，耿某夏雖有異議，但沒(méi)有提供充分事實(shí)、理由否定《報(bào)告》結(jié)論，《報(bào)告》應(yīng)予認(rèn)定；基于雙方買(mǎi)賣(mài)合同有效，原審判決耿某夏賠償房款利息，又判決其賠償房屋增值損失，即雙重?fù)p失不妥，應(yīng)予糾正。本案房屋交易并非即時(shí)清結(jié)的簡(jiǎn)單交易，應(yīng)采用書(shū)面形式，買(mǎi)受人張某峰疏于對(duì)房屋權(quán)屬審查，主觀上存在過(guò)失，但原審判決其承擔(dān)30%責(zé)任，加重了買(mǎi)受人簽訂履行合同的注意義務(wù)和善意信賴，顯屬不妥，張某峰上訴理由部分成立。 陜西省渭南市富平縣人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第四百零三條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款二項(xiàng)規(guī)定，作出如下判決： 一、維持陜西省富平縣人民法院（2019）陜0528民初2928號(hào)民事判決主文第四項(xiàng)（即駁回原告針對(duì)被告李某召的訴訟請(qǐng)求）； 二、撤銷(xiāo)陜西省富平縣人民法院（2019）陜0528民初2928號(hào)民事判決主文第一、二、三項(xiàng)； 三、上訴人耿某夏于本判決生效后十五日內(nèi)返還上訴人張某峰購(gòu)房款30.5萬(wàn)元，并賠償涉案房屋增值損失17.46萬(wàn)元，賠償張某峰天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)2106元； 四、駁回上訴人張某峰其余訴訟請(qǐng)求。 【法官后語(yǔ)】 本案是第三人選擇權(quán)的典型案例，可以對(duì)此進(jìn)行探討。 第三人的選擇權(quán)，是指在受托人向第三人披露委托人后，第三人選擇受托人或者委托人作為主張權(quán)利的相對(duì)人的權(quán)利。但第三人只能在委托人和受托人中選擇一次，一旦選定就不得變更所選定的相對(duì)人。所謂選定，實(shí)際上就是由第三人最終決定合同的對(duì)方當(dāng)事人。第三人行使選擇權(quán)選擇委托人作為相對(duì)人時(shí)，合同當(dāng)事人就變成了委托人和第三人，則委托人和第三人得相互主張權(quán)利。 例如，甲委托乙向丙購(gòu)買(mǎi)一批貨物，丙在向乙交貨以后，乙沒(méi)有向丙支付貨款，而乙未付貨款的原因主要是甲沒(méi)有向乙支付該筆貨款，因此乙不履行的主要原因在于甲沒(méi)有履行義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百二十六條第二款的規(guī)定，第三人行使選擇權(quán)除第三人在訂立合同時(shí)，不知道受托人與委托人之間有代理關(guān)系外，還必須具備以下條件： 1.受托人因委托人的原因?qū)Φ谌�人不履行義務(wù)，或者說(shuō)受托人不履行對(duì)第三人的義務(wù)的原因在于委托人 這就是說(shuō)，一方面，是受托人對(duì)第三人未履行義務(wù)，而不是受托人對(duì)委托人未履行義務(wù)；另一方面，受托人不履行義務(wù)的原因在于委托人。如果是因?yàn)槭芡腥俗陨淼脑�因�(qū)е潞贤�不能履行，則第三人只能直接向受托人提出請(qǐng)求，而不能向委托人提出請(qǐng)求。 2.受托人已經(jīng)向第三人披露了委托人。受托人一旦向第三人作出披露，則將使第三人享有選擇權(quán) 當(dāng)然，第三人作出的選擇是否能夠成立，還取決于委托人的抗辯是否能夠成立。在受托人未向第三人披露委托人的情況下，第三人也只能向受托人提出請(qǐng)求，而不能向委托人提出請(qǐng)求。 3.第三人已作出選擇 第三人的選擇權(quán)也屬于形成權(quán)，其行使與否完全由自己決定，無(wú)須經(jīng)受托人或委托人的同意。需要指出的是，第三人所作出的選擇必須是明確作出選擇，其必須明確表示究竟是選擇受托人還是委托人履行債務(wù)。這具體包括兩個(gè)方面，一是選擇向哪一個(gè)當(dāng)事人提出請(qǐng)求，如果第三人同時(shí)向受托人和委托人提出請(qǐng)求，則不能構(gòu)成選擇；二是已經(jīng)向某一個(gè)具體的當(dāng)事人提出了請(qǐng)求。如果第三人選擇了某一個(gè)當(dāng)事人，但并沒(méi)有直接向該當(dāng)事人提起訴訟或提出請(qǐng)求，而只是向他人表示了其選擇的結(jié)果，則不能認(rèn)為第三人已經(jīng)作出了選擇。只有在明確地向一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求后，才能表明其已經(jīng)行使了選擇權(quán)。 由于選擇權(quán)屬于形成權(quán)，所以在第三人選定之后，即不得變更選定的相對(duì)人。也就是說(shuō)，第三人的選擇權(quán)只能行使一次。即使由于被選擇的相對(duì)人欠缺履行能力而不能承擔(dān)責(zé)任，第三人也不能向未被選擇的人主張權(quán)利。法律上作出此種限制的主要原因在于，一方面，允許相對(duì)人作出選擇，實(shí)際上是要求第三人在因?yàn)槲�托人的原因造成違約的情況下再次明確其締約的伙伴和承擔(dān)合同責(zé)任的當(dāng)事人。第三人選擇任何一方當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任，都表明該當(dāng)事人是第三人所確定的締約伙伴。但如果第三人可以重復(fù)作出選擇，則其締約伙伴就很難確定。另一方面，從效率上考慮，如果相對(duì)人在作出選擇以后，已經(jīng)針對(duì)該當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟，如果允許其再次作出選擇，則將會(huì)造成重復(fù)訴訟的現(xiàn)象。 編寫(xiě)人：陜西省渭南市中級(jí)人民法院楊新龍