章　物業(yè)管理專家支招 / 001
一、為什么物業(yè)公司換一個不如一個？ / 003
二、探討物業(yè)管理一種良性的小區(qū)管理模式 / 008
三、小區(qū)到底是誰的，不交物業(yè)費到底損害了誰？ / 012
四、小區(qū)物業(yè)管理到底該不該自管 / 015
五、物業(yè)公司怎樣走出人人喊打的局面 / 020
六、業(yè)委會的工作，委員們應該如何分工 / 026
七、業(yè)主大會秘書，能為業(yè)主們做什么？能為業(yè)主委員會做什么？ / 029
八、為什么大多數(shù)業(yè)主都不滿意物業(yè)公司呢？ / 035
九、物業(yè)公司欺負業(yè)主，業(yè)主應該怎么辦？ / 037
十、成立業(yè)委會的優(yōu)點 / 040
第二章　物業(yè)問題法律釋疑 / 043
一、業(yè)主關心的熱門問題 / 045
01.一樓返水，物業(yè)公司應不應該承擔責任？ / 045
02.一樓應不應該繳納電梯費？ / 045
03.室內(nèi)墻壁裂縫，物業(yè)公司不解決可以不繳納物業(yè)費嗎？ / 046
04.房頂漏水物業(yè)公司不處理，可以要求物業(yè)公司賠償嗎？ / 046
05.不買車位不讓車進小區(qū)合理嗎？ / 047
06.不交物業(yè)費物業(yè)公司不給授權電梯卡合理嗎？ / 047
07.不繳納物業(yè)費，物業(yè)公司停水停電合法嗎？ / 048
08.成立業(yè)委會社區(qū)不給辦理怎么辦？ / 048
09.物業(yè)公司不把公共收益返還給業(yè)主，業(yè)主可以不繳納物業(yè)費嗎？ / 049
10.開發(fā)商不給辦理產(chǎn)權證怎么解決？ / 049
11.人防車位開發(fā)商有權買賣嗎？ / 050
12.物業(yè)公司不給看物業(yè)合同怎么辦？ / 050
13.物業(yè)公司可以不給開物業(yè)費發(fā)票嗎？ / 051
14.物業(yè)公司違規(guī)到哪個部門投訴有效？ / 051
15.暖氣不熱怎么解決，可以不繳納暖氣費嗎？ / 051
16.物業(yè)公司單獨收取衛(wèi)生費和公攤電費合理嗎？ / 052
17.家里被盜或者電動車、自行車丟失，物業(yè)公司需要承擔責任嗎？ / 052
18.物業(yè)公司單方面漲物業(yè)費合法嗎？ / 053
二、物業(yè)篇 / 054
01.服務合同終止，物業(yè)公司不退出，承擔哪些后果？ / 054
02.如何防止高空拋物墜物的風險？ / 054
03.能否在小區(qū)樓頂架設廣告牌？ / 055
04.物業(yè)小區(qū)共用部位包括哪些？ / 055
05.業(yè)主裝修拆改承重結構，物業(yè)公司需要做什么？ / 056
06.業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司的正確處理方式是什么？ / 056
07.物業(yè)公司應該給業(yè)主提供哪些服務？ / 057
08.室內(nèi)的房屋門窗損壞，物業(yè)公司有義務維修嗎？ / 057
09.物業(yè)公司不維護、保養(yǎng)設備設施，業(yè)主可以要求物業(yè)費打折嗎？ / 057
10.什么情況下，物業(yè)公司可以給業(yè)主斷水斷電呢？ / 058
11.物業(yè)小區(qū)保安的主要職責是什么？ / 058
12.物業(yè)服務安保不到位，會受到處罰嗎？ / 058
13.什么樣的物業(yè)公司算好的物業(yè)公司？ / 058
14.哪些事情不應該由物業(yè)公司負責？ / 059
15.觸犯以下內(nèi)容將會面臨牢獄之災 / 059
16.物業(yè)公司管理有哪些基本內(nèi)容？ / 060
17.預收物業(yè)費的法律依據(jù)是什么？如何約定違約金？ / 060
18.小區(qū)車位是否可以租售？ / 061
19.誰負責小區(qū)供水、供電、供氣等管線設備設施？ / 061
20.住宅室內(nèi)裝飾裝修有哪些禁止行為？ / 061
21.業(yè)主在樓頂安裝太陽能熱水器，物業(yè)公司有權限制嗎？ / 062
22.樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應當賠償嗎？ / 062
23.樓上跑水，樓下被淹，物業(yè)公司應否擔責？ / 063
24.電梯墜落傷人，應由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔責？ / 063
25.物業(yè)公司在小區(qū)里面畫個車位就可以收費嗎？ / 063
26.物業(yè)公司有權利收裝修押金，裝修垃圾清運費嗎？ / 063
27.什么是物業(yè)管理的包干制和酬金制？ / 064
28.業(yè)主繳納物業(yè)費時，物業(yè)公司應提供什么？ / 065
29.物業(yè)服務人應該給業(yè)主提供幾級物業(yè)服務標準？ / 065
30.物業(yè)費是按照購房合同還是房本面積繳納？ / 065
31.物業(yè)公司員工上門維修，應該收費嗎？ / 065
32.閣樓要繳納物業(yè)費嗎？ / 066
33.小區(qū)門臉房（底商）要繳納物業(yè)費嗎？ / 066
34.物業(yè)公司或者開發(fā)商可以擅自處分或者變賣物業(yè)管理用房嗎？ / 066
35.到法院提出同時履行抗辯權，還用繳納物業(yè)費嗎？ / 067
36.公攤水電費、電梯費、二次供水費、垃圾清運費等沒有約定不用再繳納 / 068
37.居民樓的底商可以開餐飲嗎？ / 068
38.物業(yè)公司有沒有權利售水電呢？ / 069
39.物業(yè)公司有沒有義務幫助業(yè)主收發(fā)快遞？ / 069
40.物業(yè)公司強制不讓業(yè)主電動車進電梯對不對？ / 070
41.前期物業(yè)合同的期限是多長時間？沒到期可以換物業(yè)公司嗎？ / 070
42.物業(yè)公司壟斷小區(qū)寬帶，不讓其他寬帶進，怎么辦？ / 070
43.小區(qū)業(yè)主在小區(qū)被狗咬傷或受到驚嚇，物業(yè)公司要不要承擔責任？ / 071
44.物業(yè)公司強制業(yè)主在指定單位找裝修工人及材料，合理嗎？ / 071
45.物業(yè)公司把小區(qū)整體承包給另一個公司這樣合法嗎？ / 071
46.在小區(qū)車被劃了，物業(yè)公司應該承擔責任嗎？ / 072
47.小區(qū)底商門口的停車位是誰的？ / 072
48.物業(yè)公司或者開發(fā)商能出售小區(qū)的車位嗎？ / 072
49.物業(yè)資質和物業(yè)服務等級有什么區(qū)別？ / 073
50.沒有資質可以接管小區(qū)物業(yè)管理服務嗎？ / 073
三、房地產(chǎn)篇 / 075
01.開發(fā)商是否有權更換前期物業(yè)企業(yè)？ / 075
02.買房時建設單位廣告和宣傳資料沒有兌現(xiàn)怎么辦？ / 075
03.購房合同和實際面積不符，業(yè)主該怎么辦？ / 076
04.房地產(chǎn)開發(fā)商為什么不按照約定給業(yè)主辦理房本？ / 076
05.開發(fā)商延遲交房讓業(yè)主簽署放棄賠償違約金的文件怎么辦？ / 076
06.新房收房，物業(yè)公司讓再次簽署物業(yè)服務合同還需要簽署嗎？ / 077
07.開發(fā)商附送一樓小花園是否有效？ / 077
08.開發(fā)商承諾業(yè)主免除物業(yè)費有效嗎？ / 078
09.開發(fā)商憑什么代表業(yè)主和物業(yè)公司簽署合同，這樣的合同有效嗎？ / 078
10.延遲收房，開發(fā)商應不應該支付違約金？ / 078
11.暖氣、燃氣、有線電視開口費，開發(fā)商和物業(yè)公司有權收取嗎？ / 078
12.開發(fā)商沒有在買賣合同中約定辦理房產(chǎn)證的時間和違約金怎么辦？ / 079
13.開發(fā)商沒有按期給業(yè)主交房，可以要求退房嗎？ / 079
14.商品房五證兩書有哪些？ / 080
15.商品房土地使用年限50年和70年有什么區(qū)別？ / 081
16.開發(fā)商沒有給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，可以不交物業(yè)費嗎？ / 081
17.新買的房屋，開發(fā)商沒有把配套設施完善，可以不交物業(yè)費嗎？ / 081
18.房屋的產(chǎn)權是70年，超過70年房子還是自己的嗎？ / 081
19.房屋契稅應該繳納多少？ / 082
20.小區(qū)陽臺面積怎么算？ / 082
21.二手房買賣滿五，免20%個稅，那怎么確定是滿5年呢？ / 082
22.購買房屋都要繳納哪些費用？ / 083
23.房屋贈與、繼承、夫妻更名需要哪些費用和條件？ / 083
24.怎樣預防房子被房東一房二賣？ / 083
25.開發(fā)商出售無產(chǎn)權車位是否合法？ / 083
26.樓間的間距怎樣才合理？ / 084
27.新建住宅是否必須進行招標選聘物業(yè)服務企業(yè)？ / 085
28.期房，不能按時交房，開發(fā)商不給退怎么辦？ / 085
29.開發(fā)商送業(yè)主的物業(yè)費有效嗎？ / 085
四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會篇 / 087
01.如何理解業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定，對業(yè)主具有法律約束力？ / 087
02.小區(qū)道路停車收費由誰決定？如何分配？ / 087
03.物業(yè)服務合同中可以約定使用專資的維修項目明細嗎？ / 087
04.業(yè)主大會決定不再續(xù)聘物業(yè)公司了，物業(yè)公司拒不進行交接怎么辦？ / 088
05.物業(yè)公司撤場應該移交哪些資料？ / 088
06.業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)是什么關系？ / 089
07.業(yè)主或使用人違反小區(qū)《管理規(guī)約》怎樣處理？ / 089
08.一個業(yè)主在小區(qū)有多套房屬于一票還是多票？ / 089
09.小區(qū)的公共收益有哪些？ / 090
10.小區(qū)地面停車位的收益屬于誰？ / 090
11.業(yè)主委員會的職責有哪些？ / 091
12.業(yè)主委員會的前期辦公用品和人員津貼誰來支付？ / 092
13.什么叫業(yè)主大會雙過半？ / 092
14.業(yè)主大會和業(yè)主委員會怎樣成立？ / 092
15.怎么罷免不作為，出賣業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員？ / 093
16.首次召開業(yè)主大會、業(yè)委會，開發(fā)商應該給籌備組提供什么
支持和文件？ / 093
17.如果開發(fā)商和物業(yè)公司拒不提供業(yè)主清冊和產(chǎn)權面積怎么辦？ / 093
18.達到什么條件可以召開首次業(yè)主大會？ / 094
19.申請成立業(yè)主大會并召開首次大會簽完字，到哪兒申請？ / 094
20.首次業(yè)主大會申請需要提交什么資料？ / 094
21.誰有資格申請成立業(yè)主委員會？ / 095
22.成立業(yè)委會，業(yè)主來的不到一半怎么辦？ / 095
23.什么是業(yè)主大會和業(yè)主委員會？ / 095
24.一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立幾個業(yè)主大會和業(yè)委會？ / 095
25.業(yè)主大會有幾種形式？ / 096
26.籌備組人數(shù)是多少，組員怎樣確定？ / 096
27.成立業(yè)委會的法定依據(jù)是什么？ / 096
28.業(yè)委會主任和副主任怎樣產(chǎn)生？ / 097
29.業(yè)主委員會成立后應該做什么？ / 097
30.小區(qū)成立業(yè)委會為什么那么難？ / 098
31.成立業(yè)委會的經(jīng)費由誰來承擔？ / 099
32.小區(qū)規(guī)則誰說了算，誰來制定？ / 099
33.召開業(yè)主大會，采用微信投票是否有效？ / 100
34.物業(yè)公司服務不好，業(yè)主有權利換掉物業(yè)公司嗎？ / 100
35.物業(yè)公司服務不好，怎樣換掉它？ / 101
36.酬金制如何管理錢財物呢？ / 101
37.什么叫業(yè)主入住率？ / 101
38.有房的就是業(yè)主了嗎？ / 102
39.業(yè)委會成員應該是幾個人？ / 102
40.業(yè)委會有工資嗎？ / 102
41.業(yè)主委員會成員或者近親屬可以在物業(yè)公司或者關聯(lián)企業(yè)任職嗎？ / 103
42.業(yè)主大會沒有選夠業(yè)委會成員算成立嗎？ / 103
43.業(yè)委會委員任期是多長時間？ / 104
44.業(yè)委會成員資格滅失有哪幾種情況？ / 104
45.業(yè)委會成員怎樣辭職，用不用經(jīng)過批準？ / 104
46.業(yè)委會成員不到一半可以召開業(yè)主大會嗎？ / 105
47.分期開發(fā)的建設項目怎樣成立業(yè)主大會？ / 105
48.業(yè)主代表大會可以替代業(yè)主大會嗎？ / 105
49.物業(yè)費公共收益支出收入有哪些？ / 106
50.沒交物業(yè)費可以參選業(yè)委會委員嗎？ / 106
五、業(yè)主篇 / 107
01.前期物業(yè)服務合同期間，個別業(yè)主能否修改合同條款？ / 107
02.業(yè)主沒與物業(yè)公司簽合同，可以不交物業(yè)費嗎？ / 107
03.業(yè)主住改商遵循什么規(guī)則？ / 108
04.由于污水管堵塞，二樓返水，物業(yè)公司需要賠償損失嗎？ / 108
05.業(yè)主違章搭建，侵占道路等違規(guī)行為，可否收取違約金？ / 109
06.小區(qū)業(yè)主可以請求公布、查閱哪些情況和資料？ / 109
07.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生糾紛怎樣處理？ / 110
08.為什么要按時繳納物業(yè)服務費用？ / 111
09.業(yè)主未及時繳納物業(yè)服務費是否要交違約金？ / 111
10.裝修時的電梯使用有哪些注意事項？ / 111
11.封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚有哪些規(guī)定？ / 112
12.小區(qū)樹上是否可以拴繩晾曬衣服？ / 113
13.住房專項維修資金歸誰所有，有什么用途？ / 113
14.鄰居占用了公共樓道怎么辦？ / 113
15.怎樣拆除小區(qū)的電梯梯控？ / 114
16.物業(yè)公司不給業(yè)主開發(fā)票合理嗎？ / 114
17.物業(yè)企業(yè)能夠對業(yè)主進行各類罰款嗎？ / 114
18.鄰居發(fā)出的噪聲如何制止和維權？法理和情理分別是什么？ / 114
19.業(yè)主作為小區(qū)的主人應當履行哪些職責？ / 115
20.非違約方防止損失擴大義務是什么？ / 115
21.什么情況下可以不交物業(yè)費？ / 116
22.房子不住人可以不交供暖費嗎？ / 116
23.物業(yè)公司拒不退還裝修押金怎么辦？ / 116
24.沒有繳納物業(yè)費，可以限制業(yè)主車輛進入小區(qū)嗎？ / 117
25.物業(yè)公司收取裝修材料電梯上料費，合理嗎？ / 117
26.怎么計算自己家的物業(yè)費？ / 117
27.衛(wèi)生間漏水誰的責任，可以不繳納物業(yè)費嗎？ / 118
28.業(yè)主拖欠物業(yè)費多久，會被物業(yè)公司起訴？ / 118
29.物業(yè)費過高，業(yè)主可以要求降低物業(yè)費嗎？ / 118
30.年入住，暖氣費還用交嗎？ / 119
31.物業(yè)公司停運一部電梯，還用繳納物業(yè)費嗎？ / 119
32.老業(yè)主欠的物業(yè)費，新業(yè)主有義務替他繳納嗎？ / 119
33.業(yè)主拒絕收房領鑰匙，還用繳納物業(yè)費嗎？ / 120
34.回遷房的業(yè)主，還用繳納物業(yè)費嗎？ / 120
35.物業(yè)公司收取物業(yè)費后再收取電梯費合理嗎？ / 120
36.小區(qū)經(jīng)常停水、停電，物業(yè)費可以打折嗎？ / 120
37.物業(yè)公司代收水電費可以加價嗎？ / 121
38.鄰居擾民怎么辦？可以不交物業(yè)費嗎？ / 121
39.如果業(yè)主決定不用老物業(yè)公司，老物業(yè)公司不走，還用繳納物業(yè)費嗎？ / 121
40.物業(yè)費應該由業(yè)主繳納還是租戶繳納？ / 122
41.什么情況下可以要求物業(yè)費打折或者減免？ / 122
42.自己門口樓道的位置可以封閉嗎？ / 124
43.小區(qū)的沙霸怎么處理？ / 124
44.什么是容積率？ / 125
45.為什么業(yè)主老是被部分物業(yè)公司或者開發(fā)商欺負呢？ / 125
46.給物業(yè)公司發(fā)整改函，物業(yè)公司不接收怎么辦？ / 126
47.物業(yè)公司不給看公共收益怎么辦？ / 126
48.小區(qū)里可以不要物業(yè)公司嗎？ / 126
49.物業(yè)公司不給業(yè)主分公共收益怎么辦？ / 127
50.黑物業(yè)為什么害怕業(yè)主發(fā)整改函？ / 127
51.為什么打折的物業(yè)費一定要在收據(jù)上注明？ / 127
52.業(yè)主可以要求物業(yè)公司提供什么資料？ / 128
53.小區(qū)規(guī)則誰說了算？ / 128
54.怎樣讓小區(qū)的公共維修資金升值？ / 129
55.把車停到消防通道會受到什么處罰？ / 129
56.小區(qū)里的小廣告怎樣治理？ / 129
57.高空拋物，物業(yè)公司是否可以先行賠付？ / 130
58.小區(qū)鄰居把雜物放到樓道引起火災，物業(yè)公司要承擔責任嗎？ / 131
59.業(yè)主為什么不愿意交物業(yè)費？ / 131
60.高空拋物刑罰標準是什么？ / 131

六、收房前、后的法律知識 / 132
01.新房入住要有哪些手續(xù)才能收房？ / 132
02.延遲交房怎樣賠償？ / 133
03.房屋合同面積比實際面積多了還用補錢嗎？ / 134
04.房屋怎樣驗收，都應該檢查哪些地方？ / 134
05.質保期內(nèi)房屋出現(xiàn)質量問題，物業(yè)公司不管怎么辦？ / 136
06.物業(yè)公司及開發(fā)商讓繳納的各種費用是否合理？ / 137
07.由于開發(fā)商的原因，不收房，誰來賠償損失？ / 138
08.沒收房，還用繳納物業(yè)費嗎？ / 138
09.收房前的物業(yè)費，業(yè)主是否繳納？ / 139
10.房產(chǎn)證應該什么時候給辦理？超期怎樣賠償？ / 140
11.業(yè)主自己是否可以辦理房產(chǎn)證？ / 140
12.房子沒住還用繳納物業(yè)費嗎？ / 141
13.前期物業(yè)服務合同物業(yè)費定價高，可以不交物業(yè)費或者減少物業(yè)費嗎？ / 141
第三章　物業(yè)糾紛法院裁判 / 143
一、業(yè)主委員會與物業(yè)公司業(yè)主共有權糾紛獲勝 / 145
二、人民法院認定小區(qū)地面車位歸全體業(yè)主所有 / 152
三、法院終審判人防車位歸全體業(yè)主所有 / 155
四、業(yè)主未繳納物業(yè)費，物業(yè)公司拆暖氣，法院判物業(yè)公司恢復供暖并賠禮道歉 / 166
五、街道辦事處不給業(yè)主大會備案，業(yè)委會起訴街道，法院判決街道辦事處限期給業(yè)委會備案 / 172
六、物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費獲勝 / 178
七、業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司歸還公共收益獲勝 / 182
八、物業(yè)公司擅自給業(yè)主停電被判賠償9900元 / 193
九、物業(yè)公司起訴業(yè)主繳納物業(yè)費2480元加年利6%，二審判決業(yè)主只用
繳納1000元 / 199
十、物業(yè)公司起訴業(yè)委會身份不合法被駁回 / 205
十一、業(yè)主以知情權起訴物業(yè)公開信息案勝訴 / 213
十二、業(yè)主申請房管局公開物業(yè)服務合同，房管局拒不公開，房管局
敗訴 / 218
十三、業(yè)主大會決定不再續(xù)聘物業(yè)公司，物業(yè)公司拒不撤離小區(qū)被
業(yè)委會起訴，法院判決物業(yè)公司立即撤離小區(qū)并移交資料 / 223
第四章　物業(yè)事務文書流程 / 235
一、物業(yè)服務實用文件范本和物業(yè)及開發(fā)商來往文件 / 237
01.公開小區(qū)公共收益賬目申請 / 237
02.新能源汽車充電樁安裝申請 / 238
03.業(yè)主委員會備案單 / 239
04.首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會籌備組業(yè)主申請表 / 243
05.關于物業(yè)服務不到位要求整改的函 / 245
06.關于保修范圍內(nèi)的維修函件 / 246
07.申請公開小區(qū)相關文件的函件 / 248
二、實用操作流程 / 250
01.如何成立業(yè)主委員會 / 250
02.更換物業(yè)的流程 / 260
03.住宅專項維修資金申請流程及工作內(nèi)容 / 267
第五章　物業(yè)規(guī)范法律依據(jù) / 279
一、物業(yè)管理相關法律法規(guī)節(jié)選 / 281
01.中華人民共和國民法典（節(jié)選） / 281
02.中華人民共和國治安管理處罰法（節(jié)選） / 291
03.保安服務管理條例（節(jié)選） / 295
04.中華人民共和國環(huán)境保護法（節(jié)選） / 297
05.中華人民共和國特種設備安全法（節(jié)選） / 299
06.中華人民共和國消費者權益保護法（節(jié)選） / 304
07.中華人民共和國人民防空法（節(jié)選） / 311
08.中華人民共和國消防法（節(jié)選） / 312
二、物業(yè)管理法律法規(guī) / 315
01.物業(yè)管理條例 / 315
02.物業(yè)服務收費管理辦法 / 325
03.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 / 328
04.物業(yè)承接查驗辦法 / 334
05.住宅專項維修資金管理辦法 / 339
06.商品房銷售管理辦法 / 348
07.城市商品房預售管理辦法 / 355
08.不動產(chǎn)登記暫行條例 / 357
09.業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 / 363
10.人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干
問題的解釋 / 373
11.人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的
解釋 / 376
12.人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的
解釋 / 379
13.人民法院關于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見 / 380
14.關于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖行業(yè)收費促進行業(yè)高質量
發(fā)展的意見 / 383
15.國家發(fā)展改革委關于放開部分服務價格意見的通知 / 389
16.住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知 / 391
17.高層民用建筑消防安全管理規(guī)定 / 396

代后記
路軍港專訪：只會告訴您方法，不會講大道理 / 407