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全書分為基礎(chǔ)知識、執(zhí)法難題、規(guī)范服務(wù)、業(yè)主維權(quán)、常用文書五個(gè)篇章，共100個(gè)專題。旨在為城市管理者、行政執(zhí)法者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)管理委員會和廣大業(yè)主等法律主體規(guī)范行為邊界，提供維權(quán)利器，提速服務(wù)質(zhì)效，供給權(quán)利之鑰，凝練執(zhí)法要領(lǐng)。

序　　言
本書系小區(qū)物業(yè)領(lǐng)域管理、服務(wù)、維權(quán)、執(zhí)法多元合一的貼身法律“顧問”，由北京科宇律師事務(wù)所律師和專業(yè)團(tuán)隊(duì)聚焦物業(yè)管理中高頻次糾紛和熱點(diǎn)難點(diǎn)專題，集成*新法律規(guī)定、判例實(shí)務(wù)和處置經(jīng)驗(yàn)，研煉精琢，撰著而成。全書分為基礎(chǔ)知識、執(zhí)法難題、規(guī)范服務(wù)、業(yè)主維權(quán)、常用文書五個(gè)篇章，共100個(gè)專題。旨在為城市管理者、行政執(zhí)法者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)管理委員會和廣大業(yè)主等法律主體規(guī)范行為邊界，提供維權(quán)利器，提速服務(wù)質(zhì)效，供給權(quán)利之鑰，凝練執(zhí)法要領(lǐng)。期冀通過破解小區(qū)治理難題中的“關(guān)鍵小事”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)提升業(yè)主幸福感和滿意度的“民生大事”�！�
守護(hù)一個(gè)家，愛上一座城，共建一處精神家園。優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，厚重的文化氛圍，和諧的鄰里關(guān)系，文明的管理秩序越來越成為現(xiàn)代都市人向往的美好家園。而高效的物業(yè)管理、便捷的物業(yè)服務(wù)、規(guī)范的物業(yè)執(zhí)法、有效的物業(yè)維權(quán)，正是集成物業(yè)管理各方利益的*大公約數(shù)，以規(guī)矩方圓促修齊治平，讓紛繁喧囂各歸其位，使向往的生活走進(jìn)千家萬戶，井然有序，安靜而美好。
理想和現(xiàn)實(shí)之間總有一段距離需要艱辛跋涉。一線城市,特別是大都市不同程度地面臨著基礎(chǔ)設(shè)施老化、物業(yè)服務(wù)缺位、社區(qū)環(huán)境臟亂、物業(yè)糾紛頻發(fā)、執(zhí)法邊界不清和鄰里矛盾叢生等問題。但是理想畢竟是現(xiàn)實(shí)的開始，需要守護(hù)家園的逐夢人奮勇前行。2003年國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，且歷經(jīng)三次修訂，為完善物業(yè)管理方面的頂層設(shè)計(jì)，維系城市治理的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)群眾的安居樂業(yè)，提供了秩序法則。近年來，部分省、自治區(qū)、直轄市相繼出臺了物業(yè)管理方面的法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)范性文件，為破解物業(yè)“頑疾”開出了善治良方。我們關(guān)切地注意到，2004年8月上海市頒布了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，且經(jīng)過2010年、2018年兩次修訂，形成了較為規(guī)范的物業(yè)管理法規(guī)體系。
特別值得一提的是，2020年3月《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)北京市第十五屆人大常委會第二十次會議表決通過，于2020年5月1日起施行。該條例的出臺，對于構(gòu)建黨建引領(lǐng)下社區(qū)治理與物業(yè)管理融合共進(jìn)的新體系，理順“新老交替”，明確政府監(jiān)管部門職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提供了法律依據(jù)、法律指引和機(jī)制保障，可謂恰逢其時(shí)。此外，北京市第十五屆人大常委會還表決通過了關(guān)于修改《北京市生活垃圾管理?xiàng)l例》的決定，修改后的《北京市生活垃圾管理?xiàng)l例》對生活垃圾分類提出更高要求，于2020年5月1日起施行。這些立法新動向值得城市管理者、行政執(zhí)法者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)管理委員會和廣大業(yè)主密切關(guān)注。
值此契機(jī)，本書秉持“文章合為時(shí)而著”的理念，以問題為導(dǎo)向，以法治為引領(lǐng)，用法律視角洞察物業(yè)管理現(xiàn)狀，聚焦物業(yè)管理突出問題，用法律思維引導(dǎo)物業(yè)維權(quán)，尋找解決物業(yè)糾紛的*佳出口和合法路徑，用法治框架促進(jìn)物業(yè)執(zhí)法規(guī)范化，集成法律法規(guī)有利因素，運(yùn)籌執(zhí)法策略和措施，力求破解物業(yè)管理實(shí)踐中典型性難題。具體地說，本書具有以下五個(gè)突出特點(diǎn)：
一是立足“術(shù)業(yè)有專攻”，突出專業(yè)性。從法律專業(yè)人士視角出發(fā)，結(jié)合一線法律工作實(shí)踐，從物業(yè)領(lǐng)域管理、服務(wù)、執(zhí)法、維權(quán)等多層面對物業(yè)管理進(jìn)行深度解讀。以清晰嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫹治鼋沂玖宋飿I(yè)權(quán)利、業(yè)主自治、社區(qū)治理的實(shí)質(zhì)與內(nèi)涵，提煉了物業(yè)領(lǐng)域管理要旨、服務(wù)理念、維權(quán)捷徑和執(zhí)法策略，全面呈現(xiàn)了現(xiàn)代城市物業(yè)管理對法制的綜合考量、現(xiàn)實(shí)需求和未來引領(lǐng)。
二是深諳“閉門覓句非詩法”，凸顯實(shí)用性。緊緊圍繞現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)的物業(yè)管理法律糾紛，用以案釋法的形式，將案情簡介、裁判要點(diǎn)、法律分析等內(nèi)容娓娓道來，深入淺出地將復(fù)雜物業(yè)法律關(guān)系抽絲剝繭。用案例說明理論，用理論剖析案例，將紙面上的法規(guī)條文活學(xué)活用，對讀者具有較強(qiáng)的參考借鑒價(jià)值。
三是遵循“博觀而約取”，力求精準(zhǔn)性。突出了觀點(diǎn)集成的權(quán)*性，力求對條文釋義做到*大限度地準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)；突出了以案說法的代表性，力求用經(jīng)典案例更好地指導(dǎo)實(shí)踐；突出了法律依據(jù)的時(shí)效性，力求援引和集成北京、上海等地*新出臺的法規(guī)、規(guī)章中的有利因素為物業(yè)管理所用，破解“瓶頸”問題；突出了法條收錄的準(zhǔn)確性，力求精準(zhǔn)覆蓋涉及物業(yè)管理的相關(guān)配套規(guī)定。
四是期盼“觸類而長之”，呈現(xiàn)啟示性。在系統(tǒng)介紹物業(yè)管理法律框架基礎(chǔ)上，注重引導(dǎo)讀者用法律思維與法律方法分析事物，對日常物業(yè)管理問題，從查找法條的表象深入到法理思考的本質(zhì)，既要授之以魚，更要授之以漁，以期對讀者見微知著，觸類旁通有所裨益。
五是力求“紙薄而字重”，開創(chuàng)口訣性。凝煉物業(yè)領(lǐng)域行政執(zhí)法口訣，一語中的。用精練語言表達(dá)物業(yè)法律關(guān)系深刻內(nèi)涵，將冗長枯燥的法律條文濃縮為朗朗上口的口決，好記好背，方便理解和記憶。厘清執(zhí)法脈絡(luò)，一目了然。通過思維導(dǎo)圖展示法律關(guān)系，歸納解讀，對比展現(xiàn)，使物業(yè)管理相關(guān)法律知識系統(tǒng)化、直觀化、趣味化。
面對浩如煙海的物業(yè)管理法律典籍和豐厚動態(tài)的物業(yè)管理實(shí)踐，本書并不能“籠物業(yè)于形內(nèi)，挫萬物于筆端”。但守望家園之心，美美與共之情，共期善治之念，激勵(lì)著我們盡一份綿薄之力。在這里，特別感謝本書的創(chuàng)作團(tuán)隊(duì)，以法律人的工匠精神，如切如磋、如琢如磨，本書的一字一句都體現(xiàn)著他們深厚的法律底蘊(yùn)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、嫻熟的法律運(yùn)用、優(yōu)美的語言表達(dá)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)作風(fēng)，諳熟于法律規(guī)定，行云流水于筆端，讓本書有溫度、有高度、有深度、有廣度、有力度。
本書所述及的法律策略和參考路徑并非放之法治實(shí)踐皆準(zhǔn)的“萬全之策”，亦非執(zhí)法實(shí)踐的“硬性指標(biāo)”，涉及的相關(guān)術(shù)語解釋權(quán)歸本書作者所有。限于時(shí)間和水平，文中疏漏之處在所難免，懇請廣大讀者予以批評指正，我們將動態(tài)追蹤物業(yè)管理、維權(quán)和執(zhí)法實(shí)踐，不斷予以修訂和完善。

編者
二○二一年一月

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