本書圍繞深圳市人民政府《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》,介紹了深圳市此次的棚戶區(qū)改造新政。與“市場主導(dǎo)”下的城市更新模式不同,深圳棚改開啟了另一種“政府主導(dǎo)”下的全新模式,通過引入行政征收程序這一大制度創(chuàng)新作為推進城市改造的利器,為解決改造項目久拖不決的頑疾釋放了重要信號。作者以深圳市正在推進的幾個棚改項目為例,介紹了棚改政策的主要實施流程與補償模式,啟發(fā)讀者對棚改模式進行更深入的思考。同時,羅列了棚改適用的房屋種類,通過結(jié)合實務(wù)案例的方式明確房屋權(quán)利歸屬,為棚改明確搬遷權(quán)利人提供參考。*后,對棚改各個階段的實務(wù)問題進行解答,進一步增強了本書的實務(wù)參考作用。
總序
隨著移動互聯(lián)、萬物互聯(lián)時代的到來,法律服務(wù)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了更多的機遇和挑戰(zhàn),這也意味著,這個時代對法律服務(wù)的效率和質(zhì)量提出了更高要求。法律服務(wù)的效率和質(zhì)量問題,說到底是法律服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)改革的問題,供給側(cè)改革與創(chuàng)新將成為破解當(dāng)前律師行業(yè)發(fā)展“瓶頸”的重要路徑選擇。
我注意到,深圳市律師協(xié)會九屆理事會明確回歸和聚焦律師專業(yè)化建設(shè),著力供給側(cè)改革與創(chuàng)新,并在統(tǒng)籌規(guī)劃專業(yè)委員會的定位和職責(zé)、組織引導(dǎo)律師著書立說等方面做了許多實實在在的工作。目前,深圳律師在專業(yè)學(xué)習(xí)、專業(yè)研究和專業(yè)成果轉(zhuǎn)化等方面已經(jīng)卓有成就。在短短兩年多的時間里,深圳市律師協(xié)會已經(jīng)出版各類律師著作近二十部,部分專著再版,部分作者被邀請參與全國性的專業(yè)會議,可以說受到了業(yè)界廣泛關(guān)注和高度肯定。深圳律師的專業(yè)化建設(shè)大大激發(fā)了深圳律師行業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動力。在此,我要對深圳市律師協(xié)會在行業(yè)發(fā)展和專業(yè)化建設(shè)中所發(fā)揮的積極作用點一個大大的“贊”。
律師的專業(yè)化既是社會分工的必然,也是法律服務(wù)業(yè)縱深發(fā)展的必然。律師當(dāng)以專業(yè)為本,當(dāng)以服務(wù)立命。深圳律師應(yīng)當(dāng)以追求極致的匠人精神夯實專業(yè)基礎(chǔ),從而以專業(yè)化的服務(wù)滿足客戶多樣化、個性化、精細化的需求。只有這樣孜孜不倦的追求,我們深圳律師才有可能在厚重積蓄后,形成并爆發(fā)出強大的發(fā)展后勁。
深圳律師是全國律師改革和創(chuàng)新的先行先試者,尤其是在房地產(chǎn)、金融證券、知識產(chǎn)權(quán)、國際貿(mào)易、法治政府等專業(yè)法律服務(wù)領(lǐng)域做出了許多開創(chuàng)性的貢獻。2016年11月24日,深圳執(zhí)業(yè)律師人數(shù)突破萬人大關(guān),整個行業(yè)的后續(xù)發(fā)展任重而道遠。
從供給側(cè)改革與創(chuàng)新的角度,深圳律師業(yè)需要繼續(xù)加強法律服務(wù)需求端研發(fā),努力推出更貼近各類主體需求的法律服務(wù)產(chǎn)品;需要繼續(xù)加快專家型律師、領(lǐng)軍型律師的培養(yǎng),努力形成完備的法律服務(wù)人才結(jié)構(gòu);需要繼續(xù)拓寬專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域和行業(yè)發(fā)展路徑,努力精準對接日新月異的經(jīng)濟社會發(fā)展的方方面面。如此,深圳律師才能呈現(xiàn)與深圳這座城市相匹配的活力與影響力,深圳才有望成長為中國南方實至名歸的法律服務(wù)高地。
“騏驥一躍,不能十步;駑馬十駕,功在不舍!鄙钲诼蓭煒I(yè)的光榮與夢想,離不開我們大家持之以恒的堅守和實踐,更有賴于我們大家繼續(xù)為之奮斗、艱苦奮斗、長期艱苦奮斗……
是為序。
蔣溪林
深圳市司法局局長
專業(yè)引領(lǐng)發(fā)展積淀成就未來
專業(yè)化是律師行業(yè)發(fā)展的必然趨勢之一。在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、人工智能快速發(fā)展和社會分工不斷細化的社會背景下,面對日趨激烈的競爭環(huán)境和不斷更新的法律服務(wù)需求,專業(yè)化對律師們而言,不僅是發(fā)展問題,也是生存問題。
“君子務(wù)本,本立而道生!睂I(yè)是律師的立身之本,專業(yè)律師的成長離不開律師、律所及行業(yè)層面的共同努力。對于律師個人而言,不僅需要其在對基本業(yè)務(wù)領(lǐng)域通曉的基礎(chǔ)上找準與自身能力、興趣以及市場需求相結(jié)合的精準定位,做出適合自己的專業(yè)選擇,也需要律師在做出選擇之后有壯士斷腕般舍棄其他案件的決心,以及甘于寂寞、潛心鉆研、持之以恒的匠人精神。對于律所而言,需要其有相應(yīng)的團隊協(xié)作氛圍、合理的人才培養(yǎng)及激勵體制、科學(xué)的業(yè)務(wù)調(diào)配機制、強有力組織形式和執(zhí)行機構(gòu)。而對于協(xié)會而言,就需要加大投入,為律師的專業(yè)化發(fā)展提供支持和保障,搭建交流合作平臺,鼓勵律師、律所朝向?qū)I(yè)化發(fā)展。同時,加強與社會各界的交流聯(lián)系,開拓專業(yè)領(lǐng)域,注重法律需求的引導(dǎo)和法律服務(wù)市場的培育,為專業(yè)律師發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。
深圳律協(xié)資助會員出版實務(wù)專著的初衷,就在于倡導(dǎo)律師專業(yè)化發(fā)展,引導(dǎo)深圳律師和律師事務(wù)所不斷做精、做強;也希冀能借此推出行業(yè)專業(yè)領(lǐng)軍人物,在全國專業(yè)化發(fā)展的浪潮中樹立一批深圳律師的專業(yè)品牌。2012年至今,協(xié)會資助會員出版實務(wù)專著的工作已連續(xù)開展六年,累計出版律師實務(wù)專著二十余本,涵蓋建設(shè)工程、婚姻家事、刑事、知識產(chǎn)權(quán)、投融資、勞動關(guān)系等多個專業(yè)領(lǐng)域;舉辦律師專著出版交流論壇兩次,邀請律師作者、專業(yè)審稿人、出版社編輯三方人員共同探討如何將律師豐富的實務(wù)經(jīng)驗和專業(yè)理念凝練成實務(wù)專著。這些工作的開展在調(diào)動深圳律師撰寫專著積極性、提升深圳律師專著寫作水準、提高深圳律師業(yè)內(nèi)知名度和影響力等方面取得一定的成效。
“不積跬步,無以至千里;不積小流,無以成江海!苯窈,深圳律協(xié)還將持續(xù)推動律師實務(wù)專著出版工作,引導(dǎo)深圳律師多總結(jié)、多思考、多研究,不斷提升專業(yè)能力和專著水平;同時,還將在業(yè)內(nèi)營造濃厚的專業(yè)研究和著書立說氛圍,傳承和發(fā)揚深圳精神,讓深圳律師成為中國律師界一面亮麗的旗幟。
林昌熾
深圳市律師協(xié)會會長
二○一八年六月
回歸專業(yè)崇尚專業(yè)
律師專業(yè)化不僅僅源于社會分工的細化和知識結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化,也因為法律事務(wù)在多樣化前提下逐漸呈現(xiàn)專門性趨勢,需要律師專業(yè)技能的精細化以提供有針對性的解決方案,通才式解決某類案件或法律事務(wù)越來越困難。當(dāng)事人合法利益的*大化有賴于律師能夠游刃有余地運用法律的精深技藝,給出更專業(yè)的答案。
不少律師不太愿意在當(dāng)事人或者同行面前坦言自己不懂某專業(yè),也不愿意在專業(yè)細分方面做出改變的努力,這不僅不利于其自身專業(yè)領(lǐng)域知名度的打造,也失去了律師走專業(yè)化發(fā)展方向的機會。我們要放棄那種“博”即“精品”的認識和做法,直面自己的專業(yè)定位,在律師服務(wù)市場激烈競爭中打“差異化”“專業(yè)化”這張牌,努力將自身打造成所在專業(yè)領(lǐng)域的“精品”。
我們提倡的回歸專業(yè)、崇尚專業(yè)并不是一句口號,它張揚的是一種職業(yè)思想、觀念和意識,同時也要落實為執(zhí)業(yè)過程中的行為準則和價值堅守,在形成行業(yè)共識的基礎(chǔ)上引領(lǐng)律師行業(yè)發(fā)展,達到更高的水平。擺在讀者面前的這套《深圳律師實務(wù)叢書》就是我們落實回歸專業(yè)和崇尚專業(yè)的例證,并借此向全行業(yè)傳遞崇尚專業(yè)的精神。
經(jīng)驗應(yīng)該被總結(jié)和傳承。因地緣和政策優(yōu)勢,深圳律師在房地產(chǎn)、融資、科技創(chuàng)新、海商、國際貿(mào)易、破產(chǎn)清算、勞動等法律事務(wù)方面有著豐富的專業(yè)經(jīng)驗。深圳律師協(xié)會組編這套叢書,體現(xiàn)深圳律師在部分領(lǐng)域的執(zhí)業(yè)狀況和專業(yè)技能,希望成為豐富律師專業(yè)化的重要素材,并作為專業(yè)化樣本能夠?qū)β蓭煂I(yè)化水平提高有所幫助。
是為序。
高樹
時任深圳市律師協(xié)會會長
二〇一六年三月
專業(yè)化是律師行業(yè)發(fā)展的支柱
中國的律師行業(yè)經(jīng)過30年的恢復(fù)與發(fā)展,已經(jīng)初具規(guī)模,但是,與現(xiàn)代發(fā)達國家的律師行業(yè)相比,我們?nèi)匀惶幱凇俺跫夒A段”,與國家政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展不能匹配。將律師行業(yè)“做強、做大”仍是業(yè)內(nèi)*強的呼聲。個人理解“做強、做大”,無外乎專業(yè)化、規(guī);、規(guī)范化、品牌化建設(shè),而其中專業(yè)化實乃律師行業(yè)發(fā)展的支柱。
按照現(xiàn)代廣泛運用的利伯曼“專業(yè)化”標準的定義解釋,所謂“專業(yè)”,就應(yīng)當(dāng)滿足以下基本條件:一是范圍明確,壟斷地從事于社會不可缺少的工作;二是運用高度的理智性技術(shù);三是需要長期的專業(yè)教育;四是從事者個人、集體均具有廣泛自律性;五是專業(yè)自律性范圍內(nèi),直接負有作出判斷、采取行為的責(zé)任;六是非營利性,以服務(wù)為動機;七是擁有應(yīng)用方式具體化了的倫理綱領(lǐng)。
就律師行業(yè)而言,專業(yè)化應(yīng)以專業(yè)律師為基礎(chǔ),即律師根據(jù)特長和優(yōu)勢,精通本專業(yè)的法律規(guī)定和法理精髓,專門或偏重某一項或某幾項法律事務(wù);律師專業(yè)化以專業(yè)化的律師事務(wù)所為標志,即律師事務(wù)所主要人員和業(yè)務(wù)是為某個或某幾個法律服務(wù)領(lǐng)域提供專門法律服務(wù),具有自己的專業(yè)品牌;律師專業(yè)化以實現(xiàn)全行業(yè)的專業(yè)化*終目標,即大多數(shù)執(zhí)業(yè)律師符合律師的專業(yè)化,形成了自覺學(xué)習(xí)、研究法學(xué)理論與律師實務(wù)的風(fēng)氣和專業(yè)習(xí)慣,大多數(shù)律師事務(wù)所具有鮮明的專業(yè)品牌。
律師要實現(xiàn)專業(yè)化,首先要專業(yè)明確,確定適合自己的法律服務(wù)領(lǐng)域,之后針對該法律服務(wù)領(lǐng)域進行長期的專業(yè)研修,在該法律服務(wù)領(lǐng)域有自己的實務(wù)和理論研究成果,*終擁有業(yè)內(nèi)公認能熟悉處理法律服務(wù)領(lǐng)域問題的專業(yè)技能。當(dāng)然,專業(yè)化也是一個“舍得”過程,選擇專業(yè)化就意味著舍棄某些自己熟悉且收入頗豐的業(yè)務(wù),甚至要忍受短期內(nèi)業(yè)務(wù)量下降的痛苦。只有專注才有專業(yè),如果不舍棄已擁有的某些業(yè)務(wù),心不能專,則難以在專業(yè)領(lǐng)域獲得成就。此外,在長期執(zhí)業(yè)過程中加入或組建一個強大的專業(yè)律師團隊,也是律師成就專業(yè)之路不可或缺的途徑。
律師專業(yè)化是一項艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工程,除了律所在中長期發(fā)展目標上確定專業(yè)化方向,為律師和律師團隊提供專業(yè)發(fā)展環(huán)境之外,律師協(xié)會也應(yīng)為律師行業(yè)的專業(yè)化分工和發(fā)展提供完善的制度保障和政策支持,并且應(yīng)該加大對律師專業(yè)化的培訓(xùn)力度,為律師的專業(yè)化發(fā)展提供堅強的智力支撐。
資助會員出版實務(wù)專著是深圳律協(xié)確定的一項具體工作和一項智力工程,目的有兩個:一個是倡導(dǎo)律師的專業(yè)化發(fā)展,引導(dǎo)深圳律師和律師事務(wù)所普遍走上專業(yè)發(fā)展的道路;另一個是推出行業(yè)專業(yè)領(lǐng)軍人物,在全國專業(yè)化發(fā)展的浪潮中樹立一批深圳律師專業(yè)品牌。
深圳律協(xié)將每年資助出版一批律師實務(wù)專著,期許借此倡導(dǎo)專業(yè)發(fā)展之路,弘揚專業(yè)研究之風(fēng),發(fā)出業(yè)界深圳之聲,更期許借此涌現(xiàn)一批律師專業(yè)領(lǐng)軍人物。
余俊福
時任深圳市律師協(xié)會會長
二〇一二年一月
顧東林,廣東聯(lián)建律師事務(wù)所主任,中南財經(jīng)政法大學(xué)民法碩士。深圳國際仲裁院、武漢仲裁委員會、上海國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會仲裁員。被美國建筑雜志(ENR)和《建筑時報》聯(lián)合評選為“*值得推薦的60位中國工程法律專業(yè)律師”。為深圳市鹿丹村改造項目、深圳市羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目提供全過程法律服務(wù)。
廖信凱,廣東聯(lián)建律師事務(wù)所合伙人,畢業(yè)于湖南大學(xué)法學(xué)院。聯(lián)建城市更新與棚改研究中心副主任,深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員。曾擔(dān)任深圳市勞動爭議仲裁院專職仲裁員,2007年被深圳市勞動和社會保障局評為“深圳市年度優(yōu)秀仲裁員”。2017年因在羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造協(xié)商簽約階段工作成績突出,被深圳市羅湖棚戶區(qū)改造指揮部評為“先進個人”。為深圳市布心工業(yè)村城市更新項目、廣東省公安邊防總隊醫(yī)院等改造項目提供法律服務(wù)。
目錄
第一章深圳棚改的背景
第一節(jié)深圳棚改政策背景
一、棚改貨幣化的背景
二、深圳住房制度改革新政
第二節(jié)劃定棚戶區(qū)的依據(jù)
一、棚戶區(qū)的定義
二、棚戶區(qū)的劃定標準
第三節(jié)深圳棚改與其他地區(qū)棚改政策比較
一、北京市棚改政策
二、上海市棚改政策
三、廣東省棚改政策
四、我國香港特別行政區(qū)城市更新土地強制售賣制度
五、深圳棚改與其他地區(qū)棚改的區(qū)別
第四節(jié)深圳的棚改與城市更新
一、城市更新的概念
二、城市更新的“五類合法用地”
三、城市更新項目如何啟動行政征收
四、棚改與城市更新的區(qū)別
第五節(jié)棚改的目的和優(yōu)勢
一、棚改的目的
二、棚改的優(yōu)勢
第二章深圳棚改的適用范圍及探索
第一節(jié)老舊住宅區(qū)
一、改造需要考量的幾個因素
二、深圳市老舊住宅區(qū)的特點
第二節(jié)歷史遺留違法建筑
一、歷史遺留違法建筑的現(xiàn)狀
二、制度沿革
三、歷史遺留違法建筑確權(quán)應(yīng)具備的條件
第三節(jié)工業(yè)區(qū)宿舍
一、深圳工業(yè)區(qū)宿舍現(xiàn)狀
二、工業(yè)區(qū)宿舍改造的必要性
三、工業(yè)區(qū)宿舍改造路徑
四、工業(yè)區(qū)宿舍棚改存在的問題和應(yīng)對
第三章棚改實施與補償
第一節(jié)實施主體
一、政府主導(dǎo)
二、企業(yè)實施
三、建設(shè)“兩房”
第二節(jié)審批流程
一、棚改的十個步驟
二、羅湖區(qū)棚改經(jīng)驗學(xué)習(xí)
三、棚改土地使用權(quán)取得方式、地價計收標準
第三節(jié)民事協(xié)商流程
一、民事協(xié)商的意義
二、民事協(xié)商基本流程
第四節(jié)補償項目
一、民事協(xié)商補償協(xié)議的性質(zhì)
二、棚改民事協(xié)商中的具體補償項目
第五節(jié)獎勵
一、獎勵的性質(zhì)及法律依據(jù)
二、搬遷獎勵設(shè)置的一般原則
三、獎勵的類型
四、獎勵設(shè)置的技巧
五、區(qū)分獎勵與困難救助
六、獎勵設(shè)置的限制
第六節(jié)棚改稅費
一、被拆遷單位或個人讓渡土地使用權(quán)并取得拆遷補償物業(yè)
二、項目實施主體受讓土地使用權(quán)并支付拆遷補償
三、棚改安置住房稅收優(yōu)惠政策
四、企業(yè)參與棚改的所得稅優(yōu)惠
五、棚改項目免征行政事業(yè)性收費和政府性基金
第四章棚改中的征收與處罰
第一節(jié)行政征收
一、確立征收補償制度沿革
二、房屋征收主體
三、房屋征收決定前置要件
四、房屋征收決定程序
五、房屋征收補償程序
六、征收決定對征收補償決定的影響
七、補償方式的選擇
第二節(jié)行政征收訴訟
一、行政復(fù)議
二、行政訴訟
三、棚改進入征收后的訴訟時間成本
第三節(jié)征收時如何解除抵押
一、征收部門、被征收人與抵押權(quán)人三者之間的關(guān)系
二、抵押權(quán)的效力
三、房屋征收時對于抵押權(quán)處置的兩種情形
四、抵押權(quán)人對哪些征收補償項目可以主張優(yōu)先權(quán)
五、未經(jīng)抵押權(quán)人同意注銷抵押的法律后果
第四節(jié)違法建筑的認定與處理
一、違法建筑的定義
二、市場成因
三、如何認定違法建筑
四、強制拆除的基本程序
五、催告與公告
六、違法建筑原則上不予賠償
第五節(jié)行政處罰
一、行政處罰的實施機關(guān)
二、行政處罰的種類
三、行政處罰的程序
四、對限期拆除地上建筑物和其他設(shè)施行政處罰的執(zhí)行
第五章棚改實務(wù)
第一節(jié)棚改實務(wù)案例
一、微利房權(quán)屬爭議
二、收回國有已出讓工業(yè)用地案例
三、歷史遺留違法建筑權(quán)屬爭議處理
四、司法拍賣與歷史遺留違法建筑的確權(quán)
第二節(jié)棚改實務(wù)項目
一、華富村棚改項目
二、鹿丹村改造項目的經(jīng)驗與教訓(xùn)
三、羅湖“二線插花地”棚改項目
第三節(jié)棚改實務(wù)問答
一、棚改立項階段
二、行政征收階段
三、棚改補償階段
四、認定被補償人階段
附件棚改常用法律法規(guī)及補償協(xié)議示范文本
附件1:《國有土地上房屋征收與補償條例》
附件2:《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》
附件3:《關(guān)于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見》
附件4:《關(guān)于征地安置補償和土地置換的若干規(guī)定(試行)》
附件5:《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》
附件6:《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法(試行)》
附件7:《深圳市寶安區(qū)寶城38區(qū)新樂花園和39區(qū)海樂花園棚戶
區(qū)改造項目搬遷補償安置方案》
附件8:《羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)零星房屋征收項目補償方案》
附件9:《深圳市棚戶區(qū)改造項目搬遷安置補償協(xié)議示范文本》
后記