本書以類收入階層為研究對象,以長期收入來進(jìn)行住房消費(fèi)可支付性的研究,為有效緩解當(dāng)期住房消費(fèi)支付能力與住房消費(fèi)能力之間的矛盾和避免盲目采取“一刀切”式的住房調(diào)控政策,對優(yōu)化政府宏觀調(diào)控政策,以及指導(dǎo)居民家庭的住房消費(fèi)行為都具有重要理論和實(shí)踐意義。本書共8章,包括:緒論;理論體系構(gòu)建;不同收入階層住房支付能力研究;類收入階層住房支付能力研究;以及貨幣政策、房地產(chǎn)稅政策、土地政策的選擇與影響研究;結(jié)論。
住房是人們生活最基本的物質(zhì)要素。滿足人們基本的住房需求,一直是我們政府的一項(xiàng)重要任務(wù),無論是推進(jìn)住房制度改革,還是進(jìn)行保障性安居工程建設(shè),都是為了更好地解決人們基本的住房問題。然而,如何解決人們基本的住房問題又是一個(gè)世界性的難題,麥肯錫全球研究所在2014年就曾經(jīng)指出,截至2013年,全球大約有3.3億家庭存在住房消費(fèi)可支付性問題(Woetzeletal,2014)。而在我國,由于近年來一些城市住房價(jià)格的不斷上漲,居民家庭的住房消費(fèi)可支付性被不斷地削弱,要想滿足人們的基本住房需求,實(shí)現(xiàn)全體人民“住有所居”的目標(biāo),面臨著很大的困難。
其實(shí)為了緩解房價(jià)上漲引起的居民家庭住房問題,我國政府從2010年開始,就出臺了一系列的以“鼓勵(lì)住房消費(fèi)需求、抑制住房投資投機(jī)需求”為核心的住房調(diào)控政策,雖然房價(jià)增長勢頭有所遏制,但情況依然不容樂觀。對于房價(jià)的上漲,有人把矛頭指向了住房投資、投機(jī)行為,以及政府的調(diào)控政策失靈。本書重新思考其源頭問題——即合理、有效且準(zhǔn)確地測度居民家庭的住房消費(fèi)可支付性以及準(zhǔn)確評價(jià)與提高住房消費(fèi)可支付性有關(guān)的調(diào)控政策。
本書首先界定了類收入階層、住房消費(fèi)和可支付性住房的基本內(nèi)涵,并系統(tǒng)地梳理了住房消費(fèi)可支付性的相關(guān)理論,包括住房適度消費(fèi)理論、住房梯度消費(fèi)、住房過濾理論和住房效用理論。為本書接下來住房支付能力模型構(gòu)建、分類以及提升住房消費(fèi)可支付性政策的模擬研究提供了理論依據(jù)。
本書詳細(xì)闡述了住房支付能力模型中的比率法和剩余收入法,比較了比率法和剩余收入法的優(yōu)缺點(diǎn),并以《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的階層劃分,即最低收入階層、低收入階層、中等偏下收入階層、中等收入階層、中高收入階層、高收入階層和最高收入階層為研究對象,運(yùn)用剩余收入法衡量了我國不同收入階層的住房支付能力,并且分析了不同收入階層住房支付能力的發(fā)展變化趨勢。
基于住房消費(fèi)的長期性特征,構(gòu)建了當(dāng)期一長期住房支付能力模型,并在此基礎(chǔ)上把居民家庭的住房支付能力劃分為四種組合,即具有完全住房支付能力、具有不完全的住房支付能力I、具有不完全的住房支付能力Ⅱ和家庭住房支付能力不足,并分別以《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》劃分的不同收入階層和類收入階層為研究對象,進(jìn)行了住房支付能力實(shí)證研究。
為提高類收入階層的住房消費(fèi)可支付性,本書首先選擇與提升住房消費(fèi)可支付性最為密切的貨幣政策進(jìn)行模擬研究,以35個(gè)大中城市為研究對象,并進(jìn)行了以地理、行政和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為基礎(chǔ)的分類,最后,以35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù),運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型,對35個(gè)大中城市從整體、分類以及個(gè)體角度分別進(jìn)行了模擬研究,為城市實(shí)施貨幣調(diào)控政策提供實(shí)踐指導(dǎo)。
當(dāng)前我國正在穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作,房地產(chǎn)稅是否能夠有效降低房價(jià),提高住房消費(fèi)可支付性,是本書的另一政策關(guān)注。重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅代表了房地產(chǎn)稅征收的兩種思路,本書也以35個(gè)大中城市的住房價(jià)格銷售指數(shù)月度面板數(shù)據(jù),運(yùn)用HCW法模擬了房產(chǎn)稅對上海和重慶房價(jià)的影響并評價(jià)了房產(chǎn)稅政策有效性,為房地產(chǎn)稅實(shí)施以提高住房消費(fèi)可支付性提供參考借鑒。
地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系一直是國內(nèi)外學(xué)者關(guān)注和爭論的焦點(diǎn),土地政策如何影響房價(jià),進(jìn)而影響住房消費(fèi)可支付性。本書同樣以35個(gè)大中城市為研究對象,并對其進(jìn)行了地理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基礎(chǔ)上的分類,最后,以35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù),運(yùn)用面板數(shù)據(jù)方法,從整體、分類和個(gè)體視角分別進(jìn)行了模擬研究,為城市實(shí)施差異化的土地調(diào)控政策提供了實(shí)踐參考。
姜永生,山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院副教授,碩士生導(dǎo)師,國家注冊造價(jià)工程師、國家注冊咨詢工程師;管理學(xué)博士,研究方向房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、住房消費(fèi)與住房政策評價(jià)、城市可持續(xù)發(fā)展評價(jià)。主持項(xiàng)目4項(xiàng),其中國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目1項(xiàng);山東高?蒲许(xiàng)目1項(xiàng);中央高校專項(xiàng)資金項(xiàng)目1項(xiàng);山東建筑大學(xué)博士基金項(xiàng)目1項(xiàng);參與國家發(fā)改委、山東省住建廳等多項(xiàng)課題的研究工作;出版專著1部,發(fā)表學(xué)術(shù)論文近20篇,其中SSCI一篇,CSSCI五篇。
第1章 緒論
1.1 研究背景及問題的提出
1.2 研究的目的和意義
1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀與評述
1.4 研究內(nèi)容和研究方法
第2章 住房消費(fèi)可支付性理論體系構(gòu)建
2.1 基本概念界定
2.2 住房消費(fèi)可支付性研究的理論基礎(chǔ)
2.3 本章小結(jié)
第3章 不同收入階層住房支付能力研究
3.1 文獻(xiàn)研究
3.2 住房支付能力模型
3.3 我國不同收入階層住房支付能力實(shí)證研究
3.4 本章小結(jié)
第4章 類收入階層住房支付能力研究
4.1 當(dāng)期~長期住房支付能力模型構(gòu)建及分類
4.2 不同收入階層住房支付能力分析
4.3 類收入階層住房支付能力實(shí)證研究
4.4 本章小結(jié)
第5章 貨幣政策的選擇與影響研究
5.1 研究數(shù)據(jù)
5.2 面板數(shù)據(jù)模型
5.3 估計(jì)結(jié)果和實(shí)證分析
5.4 本章小結(jié)
第6章 房地產(chǎn)稅政策的選擇與效應(yīng)評價(jià)
6.1 文獻(xiàn)研究
6.2 重慶與上海房產(chǎn)稅政策差異分析
6.3 政策評價(jià)與方法選擇
6.4 實(shí)證分析
6.5 本章小結(jié)
第7章 土地政策的選擇與影響研究
7.1 文獻(xiàn)研究
7.2 數(shù)據(jù)與模型
7.3 實(shí)證分析
7.4 本章小結(jié)
第8章 結(jié)論
8.1 相關(guān)研究結(jié)論
8.2 政策建議
參考文獻(xiàn)
附錄