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本書作者憑借多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理經(jīng)驗，利用計算機技術(shù)，對商業(yè)地產(chǎn)各開發(fā)環(huán)節(jié)進行大數(shù)據(jù)分析，形成敏感算法決策模型。在商業(yè)地產(chǎn)全生命周期時間軸的管理上，利用敏感算法決策模型進行多維度的數(shù)據(jù)分析，便能自動生成商業(yè)地產(chǎn)項目的營利能力、償債能力、商業(yè)運營能力等關(guān)鍵指標(biāo)及其敏感性因素之間的相關(guān)關(guān)系，得以實現(xiàn)大數(shù)據(jù) 的核心價值預(yù)測功能，為實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多維度決策分析、全生命周期管理提供決策依據(jù)。

隨著計算機技術(shù)及互聯(lián)網(wǎng)的普及，大數(shù)據(jù)的時代也順勢而來了，正如奧地利作者維克托·邁爾－舍恩伯格（ＶｉｋｔｏｒＭａｙｅｒ－Ｓｃｈｎｂｅｒｇｅｒ）在《大數(shù)據(jù)時代》中所說：大數(shù)據(jù)開啟了一次重大的時代轉(zhuǎn)型，利用大數(shù)據(jù)進行思維變革、商業(yè)變革和管理變革的時機來了。
研讀了《大數(shù)據(jù)時代》這本著作之后，我就一直有一種沖動，想寫一本關(guān)于大數(shù)據(jù)應(yīng)用的專著，但遲遲沒有動手，因為，我一直在構(gòu)思著其應(yīng)用的領(lǐng)域。通過一段時間的分析整理，突然覺得本人從事房地產(chǎn)開發(fā)管理工作多年，將大數(shù)據(jù)的理論及計算機技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)域應(yīng)是輕車熟路。
筆者利用計算機技術(shù)，對商業(yè)地產(chǎn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的峰值、谷值、均值、余值、欠值及臨界值等關(guān)鍵數(shù)據(jù)進行大數(shù)據(jù)化建模，形成了敏感算法決策模型，得以實現(xiàn)大數(shù)據(jù) 的核心價值之預(yù)測功能。
大數(shù)據(jù)的核心理念之一是淡化因果關(guān)系，關(guān)注相關(guān)關(guān)系。在商業(yè)地產(chǎn)全生命周期時間軸的管理上，利用本書所建立的算法模型進行多維度的數(shù)據(jù)分析，便能自動生成商業(yè)地產(chǎn)項目的營利能力、償債能力、商業(yè)運營能力等關(guān)鍵指標(biāo)及其敏感性因素之間的相關(guān)關(guān)系。實現(xiàn)了此項功能，便能達(dá)到建設(shè)項目的投資決策分析階段及商業(yè)地產(chǎn)運營階段的精算需求。
個人郵箱地址：２７２３９９８１１７＠ｑｑ．ｃｏｍ。
北京大學(xué)碩士
高級工程師
國家注冊造價工程師
國家注冊監(jiān)理工程師
房地產(chǎn)經(jīng)濟師
廣州市評標(biāo)專家
吳增勝

第１.章.決策模型的實例應(yīng)用（一）
１.１.投資拓展決策模型
１.１.１.經(jīng)營方式的決策分析
１.１.２.拿地階段的決策分析
１.２.管理制式的決策模型
１.２.１.基于全租賃型的管理制式
１.２.２.基于租售并舉型的管理制式
１.３.產(chǎn)品定價的決策模型
１.３.１.基于全銷售型的定價策略
１.３.２.基于全租賃型的定價策略
１.３.３.基于租售并舉的定價策略
１.４.去化速度的決策模型
１.４.１.基于全銷售型的去化速度
１.４.２.基于租售并舉的去化速度
１.５.去化率的決策模型
１.５.１.基于全銷售型的銷售率
１.５.２.基于全租賃型的出租率
１.５.３.基于租售并舉的去化率
１.６.采購管理的決策模型
１.６.１.基于全銷售型的甲供購置
１.６.２.基于全租賃型的甲供購置
１.６.３.基于租售并舉的甲供購置
１.７.商業(yè)運營的決策模型…
１.７.１.基于全租賃型的運營成本
１.７.２.基于租售并舉的運營成本
１.７.３.基于全租賃型的租金年增長率
１.７.４.基于租售并舉的租金年增長率
１.８.成本管理的決策模型
１.８.１.基于全銷售型的工程成本
１.８.２.基于全租賃型的工程成本
１.８.３.基于租售并舉的工程成本
１.９.財務(wù)管理的決策模型
１.９.１.基于全銷售型的融資方案
１.９.２.基于租售并舉的融資方案
１.９.３.基于全租賃型的融資方案
１.９.４.持有型物業(yè)的資產(chǎn)價格
１.９.５.商業(yè)地產(chǎn)非傳統(tǒng)型的融資
第２.章.產(chǎn)品設(shè)計數(shù)據(jù)建模
２.１.產(chǎn)品設(shè)計數(shù)據(jù)建模
２.１.１.地下空間數(shù)據(jù)表
２.１.２.購物中心設(shè)計數(shù)據(jù)表
２.１.３.公建配套設(shè)計數(shù)據(jù)表
２.１.４.群棟設(shè)計數(shù)據(jù)表
２.１.５.產(chǎn)品設(shè)計數(shù)據(jù)匯總表
２.１.６.面積分?jǐn)倲?shù)據(jù)表
２.２.規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)建模
２.２.１.三維計量用地數(shù)據(jù)表
２.２.２.規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)表
第３.章.營銷方案與經(jīng)營貨量
３.１.車位的經(jīng)營貨量
３.１.１.車位營銷策略與貨量
３.１.２.車位經(jīng)營貨量數(shù)據(jù)表
３.２.商鋪的營銷與經(jīng)營貨量
３.２.１.業(yè)態(tài)比例分布數(shù)據(jù)表
３.２.２.業(yè)態(tài)面積分布數(shù)據(jù)表
３.２.３.商鋪營銷貨量數(shù)據(jù)表
３.２.４.營銷貨量的占比數(shù)據(jù)表
第４.章.全生命周期時間坐標(biāo)建模
４.１.開發(fā)計劃數(shù)據(jù)建模
４.１.１.關(guān)鍵設(shè)計周期的數(shù)據(jù)表
４.１.２.土建工程建造工期數(shù)據(jù)表
４.１.３.外裝飾工程建造工期數(shù)據(jù)表
４.１.４.內(nèi)裝飾工程建造工期數(shù)據(jù)表
４.１.５.單位工程的開發(fā)計劃數(shù)據(jù)表
４.１.６.開發(fā)計劃時間坐標(biāo)數(shù)據(jù)表
４.２.營銷計劃數(shù)據(jù)建模
４.２.１.銷售去化周期數(shù)據(jù)表
４.２.２.營銷設(shè)施計劃數(shù)據(jù)表
４.３.關(guān)鍵節(jié)點計劃數(shù)據(jù)建模
４.３.１.關(guān)鍵節(jié)點計劃數(shù)據(jù)表
４.３.２.橫向時間坐標(biāo)月軸
４.４.支付計劃數(shù)據(jù)建模
４.４.１.支付計劃輸入表
４.４.２.支付計劃時間軸
４.５.全生命周期坐標(biāo)軸建模
４.５.１.全生命期坐標(biāo)月軸
４.５.２.全生命期坐標(biāo)年軸
第５.章.商業(yè)地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)庫建模
５.１.靜態(tài)成本數(shù)據(jù)建模
５.１.１.土地開發(fā)費
５.１.２.前期工程費
５.１.３.土建工程費
５.１.４.外裝飾工程費
５.１.５.內(nèi)裝飾工程費
５.１.６.安裝工程費
５.１.７.基礎(chǔ)設(shè)施工程費
５.１.８.營銷設(shè)施建造費
５.１.９.招商相關(guān)的費用
５.１.１０.工程費分解三價數(shù)據(jù)表
５.１.１１.甲供購置費數(shù)據(jù)表
５.１.１２.數(shù)據(jù)表靜態(tài)總支出
５.１.１３.靜態(tài)成本分?jǐn)倲?shù)據(jù)表
５.２.動態(tài)成本數(shù)據(jù)建模
５.２.１.支付進度比例數(shù)據(jù)表
５.２.２.土地成本支出表
５.２.３.前期工程費支出表
５.２.４.工程三費支出表
５.２.５.甲供購置費支出表
５.２.６.其他費用支出表
５.２.７.開發(fā)銷售期總支出表
５.２.８.開發(fā)銷售期營業(yè)成本表
５.２.９.租賃運營期總支出表
５.２.１０.租賃運營期營業(yè)成本表
第６.章.產(chǎn)品定價策略與數(shù)據(jù)建模
６.１.商業(yè)地產(chǎn)定價策略
６.２.車位定價方法與建模
６.２.１.車位收益法定價數(shù)據(jù)表
６.２.２.車位基準(zhǔn)價數(shù)據(jù)表
６.３.商鋪定價方法與建模
６.３.１.商鋪租賃基準(zhǔn)價數(shù)據(jù)表
６.３.２.商鋪月租賃收入數(shù)據(jù)表
６.４.售價與租價相關(guān)關(guān)系建模
６.４.１.售價與租價相關(guān)數(shù)據(jù)表
６.４.２.商鋪租賃定價法數(shù)據(jù)表
６.４.３.商鋪銷售定價法數(shù)據(jù)表
６.５.提點定價法與其他收費定價
６.５.１.營業(yè)額提點數(shù)據(jù)表
６.５.２.推廣費定價數(shù)據(jù)表
６.６.產(chǎn)品動態(tài)時價數(shù)據(jù)建模
６.６.１.車位動態(tài)銷售價格數(shù)據(jù)表
６.６.２.車位動態(tài)租賃價格數(shù)據(jù)表
６.６.３.商鋪銷售動態(tài)時價數(shù)據(jù)表
６.６.４.商鋪租賃動態(tài)時價數(shù)據(jù)表
第７.章.經(jīng)營收入數(shù)據(jù)建模
７.１.靜態(tài)經(jīng)營收入模型
７.１.１.車位靜態(tài)銷售收入數(shù)據(jù)表
７.１.２.商鋪靜態(tài)銷售收入數(shù)據(jù)表
７.１.３.靜態(tài)銷售收入數(shù)據(jù)合并表
７.１.４.靜態(tài)租賃收入數(shù)據(jù)合并表
７.２.營銷進度數(shù)據(jù)建模
７.２.１.車位銷售比例進度表
７.２.２.商鋪銷售比例進度表
７.２.３.車位銷售面積去化表
７.２.４.商鋪銷售面積去化表
７.２.５.銷售面積去化合并表
７.２.６.車位租賃面積去化表
７.２.７.商鋪租賃面積去化表
７.２.８.租賃面積進度合并表
７.３.動態(tài)經(jīng)營收入數(shù)據(jù)建模
７.３.１.車位動態(tài)銷售收入數(shù)據(jù)表
７.３.２.商鋪動態(tài)銷售收入數(shù)據(jù)表
７.３.３.動態(tài)銷售收入合并數(shù)據(jù)表
７.３.４.車位動態(tài)租賃收入數(shù)據(jù)表
７.３.５.商鋪動態(tài)租賃收入數(shù)據(jù)表
７.３.６.租賃動態(tài)收入數(shù)據(jù)合并表
第８.章.商業(yè)地產(chǎn)的融資方案建模
８.１.傳統(tǒng)融資方案建模
８.１.１.融資基本數(shù)據(jù)表
８.１.２.資金來源與需求數(shù)據(jù)表
８.１.３.融資時間坐標(biāo)月軸表
８.１.４.利息縱算數(shù)據(jù)表（均攤法）
８.１.５.資金平衡數(shù)據(jù)表（均攤法）
８.１.６.利息縱算數(shù)據(jù)表（均值法）
８.１.７.資金平衡數(shù)據(jù)表（均值法）
８.２.墊資模式下的融資建模
８.２.１.正常支付計劃數(shù)據(jù)表
８.２.２.墊資與營利指標(biāo)相關(guān)表
８.２.３.墊資與償債指標(biāo)相關(guān)表
８.３.返租模式下的融資建模
８.３.１.返租融資方案數(shù)據(jù)表
８.３.２.返租時間坐標(biāo)月軸表
８.３.３.返租抵扣利息數(shù)據(jù)表
８.３.４.返租利息支出數(shù)據(jù)表
８.３.５.返租租金時價數(shù)據(jù)表
８.３.６.返租損益數(shù)據(jù)表
８.３.７.返租指標(biāo)合并表
８.４.返租回購的融資建模
８.４.１.回購的基本數(shù)據(jù)表
８.４.２.回購節(jié)點計劃表
８.４.３.回購時間坐標(biāo)月軸表
８.４.４.增值稅及附加表（回購后賣出）
８.４.５.經(jīng)營損益月表（回購后賣出）
８.４.６.經(jīng)營損益年表（回購后賣出）
８.４.７.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)（回購后賣出）
８.４.８.回購資金平衡數(shù)據(jù)表
８.４.９.投資人節(jié)點時間表
８.４.１０.投資人時間坐標(biāo)表
８.４.１１.商鋪買入的數(shù)據(jù)表
８.４.１２.商鋪再賣出數(shù)據(jù)表
８.４.１３.長期持有的數(shù)據(jù)表
８.４.１４.買入再賣出流量月表
８.４.１５.買入再賣出流量年表
８.４.１６.買入再持有流量月表
８.４.１７.買入再持有流量年表
８.４.１８.返租回購指標(biāo)數(shù)據(jù)表
第９.章.項目現(xiàn)金流量表建模
９.１.項目融資前現(xiàn)金流量表
９.１.１.增值稅及附加稅表（開發(fā)銷售期）
９.１.２.增值稅及附加稅表（租賃運營期）
９.１.３.土地增值稅清算表
９.１.４.融資前現(xiàn)金流量月表
９.１.５.融資前現(xiàn)金流量年表
９.１.６.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)表
９.１.７.現(xiàn)金流量指標(biāo)數(shù)據(jù)表
９.２.項目融資后現(xiàn)金流量表
９.２.１.土地增值稅清算表
９.２.２.融資后現(xiàn)金流量月表
９.２.３.融資后現(xiàn)金流量年表
９.２.４.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)表
９.２.５.融資后流量經(jīng)濟指標(biāo)表
第１０.章.項目經(jīng)營損益數(shù)據(jù)建模
１０.１.項目靜態(tài)損益數(shù)據(jù)建模
１０.１.１.增值稅及附加數(shù)據(jù)表
１０.１.２.融資前土地增值稅清算表
１０.１.３.融資前項目靜態(tài)損益數(shù)據(jù)表
１０.１.４.融資后項目靜態(tài)土地增值稅數(shù)據(jù)表
１０.１.５.融資后項目靜態(tài)損益數(shù)據(jù)表
１０.２.融資前租售業(yè)務(wù)動態(tài)損益
１０.２.１.土地動態(tài)增值稅清算表
１０.２.２.融資前動態(tài)損益月表
１０.２.３.融資前動態(tài)損益年表
１０.２.４.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)表
１０.３.融資前銷售業(yè)務(wù)動態(tài)損益
１０.３.１.融資前銷售動態(tài)損益月表
１０.３.２.融資前銷售動態(tài)損益年表
１０.３.３.融資前銷售所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)
１０.４.融資前租賃業(yè)務(wù)動態(tài)損益
１０.４.１.融資前租賃動態(tài)損益月表
１０.４.２.融資前租賃動態(tài)損益年表
１０.４.３.融資前租賃所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)
１０.５.融資后租售業(yè)務(wù)動態(tài)損益
１０.５.１.土地增值稅清算表
１０.５.２.融資后動態(tài)損益月表
１０.５.３.融資后動態(tài)損益年表
１０.５.４.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)表
１０.６.融資后銷售業(yè)務(wù)動態(tài)損益
１０.６.１.融資后銷售動態(tài)損益月表
１０.６.２.融資后銷售動態(tài)損益年表
１０.６.３.融資后銷售所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)
１０.７.融資后租賃業(yè)務(wù)動態(tài)損益
１０.７.１.融資后租賃動態(tài)損益月表
１０.７.２.融資后租賃動態(tài)損益年表
１０.７.３.融資后租賃所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)
第１１.章.基于管理構(gòu)架的損益建模
１１.１.房地產(chǎn)開發(fā)整租的動態(tài)損益
１１.１.１.增值稅及附加數(shù)據(jù)表
１１.１.２.土地增值稅清算數(shù)據(jù)表
１１.１.３.整租經(jīng)營動態(tài)損益月表
１１.１.４.整租經(jīng)營動態(tài)損益年表
１１.１.５.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)表
１１.１.６.整租經(jīng)營損益指標(biāo)表
１１.２.商管整租的動態(tài)損益
１１.２.１.增值稅及附加數(shù)據(jù)表
１１.２.２.整租經(jīng)營動態(tài)損益月表
１１.２.３.整租經(jīng)營動態(tài)損益年表
１１.２.４.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)表
１１.２.５.整租經(jīng)營損益指標(biāo)表
１１.３.房地產(chǎn)開發(fā)整售的動態(tài)損益
１１.３.１.收益法測算銷售價格
１１.３.２.增值稅及附加數(shù)據(jù)表
１１.３.３.土地增值稅清算數(shù)據(jù)表
１１.３.４.整售經(jīng)營損益數(shù)據(jù)月表
１１.３.５.整售經(jīng)營損益數(shù)據(jù)年表
１１.３.６.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)表
１１.３.７.整售損益指標(biāo)數(shù)據(jù)表
１１.４.商業(yè)管理公司整售的動態(tài)損益
１１.４.１.增值稅及附加數(shù)據(jù)表
１１.４.２.整售損益數(shù)據(jù)月表
１１.４.３.整售損益數(shù)據(jù)年表
１１.４.４.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)表
１１.４.５.整售損益指標(biāo)數(shù)據(jù)表
１１.５.物業(yè)管理公司經(jīng)營損益
１１.５.１.企業(yè)運營基本數(shù)據(jù)表
１１.５.２.車位物業(yè)管理收費時價數(shù)據(jù)表
１１.５.３.商鋪物業(yè)管理收費時價數(shù)據(jù)表
１１.５.４.車位經(jīng)營含稅收入數(shù)據(jù)表
１１.５.５.商鋪經(jīng)營含稅收入數(shù)據(jù)表
１１.５.６.物業(yè)管理公司動態(tài)成本時價數(shù)據(jù)表
１１.５.７.物業(yè)管理公司營業(yè)成本數(shù)據(jù)表
１１.５.８.增值稅及附加數(shù)據(jù)表
１１.５.９.物業(yè)管理公司經(jīng)營損益月表
１１.５.１０.物業(yè)管理公司經(jīng)營損益年表
１１.５.１１.所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)表
１１.５.１２.物業(yè)管理企業(yè)損益指標(biāo)表
第１２.章.敏感算法數(shù)據(jù)建模
１２.１.土地成本敏感度分析
１２.１.１.土地成本與營力能力指標(biāo)
１２.１.２.土地成本與投資回收年
１２.１.３.土地成本與償債能力指標(biāo)
１２.２.建造成本敏感性分析
１２.２.１.建造成本與營力能力指標(biāo)
１２.２.２.建造成本與投資回收年限
１２.２.３.建造成本與償債能力指標(biāo)
１２.３.運營成本的敏感性分析
１２.３.１.運營成本與營力能力指標(biāo)
１２.３.２.運營成本與投資回收年限
１２.３.３.運營成本與償債能力指標(biāo)
１２.４.銷售價格的敏感度分析
１２.４.１.售價與營力能力指標(biāo)
１２.４.２.售價與投資回收年
１２.４.３.售價與償債能力指標(biāo)
１２.５.租賃價格的敏感性分析
１２.５.１.租價與營力能力指標(biāo)
１２.５.２.租賃與投資回收年
１２.５.３.租價與償債能力指標(biāo)
１２.６.銷售速度敏感性分析
１２.６.１.銷售速度與營力能力指標(biāo)
１２.６.２.銷售速度與投資回收年限
１２.６.３.銷售速度與償債能力指標(biāo)
１２.７.銷售率敏感性分析
１２.７.１.銷售率與營力能力指標(biāo)
１２.７.２.銷售率與投資回收年限
１２.７.３.銷售率與償債能力指標(biāo)
１２.８.出租率敏感性分析
１２.８.１.出租率與營利指標(biāo)的關(guān)系
１２.８.２.出租率與投資回收年限
１２.８.３.出租率與償債能力指標(biāo)關(guān)系
１２.９.營業(yè)率敏感性分析
１２.９.１.營業(yè)率與營利指標(biāo)的關(guān)系
１２.９.２.營業(yè)率與投資回收年限的關(guān)系
１２.９.３.營業(yè)率與償債能力指標(biāo)的關(guān)系
１２.１０.售價增長率敏感性分析
１２.１０.１.售價增長率與營利指標(biāo)的關(guān)系
１２.１０.２.售價增長率與投資回收年限的關(guān)系
１２.１０.３.售價增長率與償債能力指標(biāo)的關(guān)系
１２.１１.租金增長率敏感性分析
１２.１１.１.租價增長率與營利指標(biāo)的關(guān)系
１２.１１.２.租價增長率與投資回收年限的關(guān)系
１２.１１.３.租價增長率與償債能力指標(biāo)的關(guān)系
１２.１２.甲供材占比敏感性分析
１２.１２.１.甲供材占比與營利指標(biāo)的關(guān)系
１２.１２.２.甲供材占比與投資回收年限的關(guān)系
１２.１２.３.甲供材占比與償債能力指標(biāo)的關(guān)系
１２.１３.其他因素的敏感性分析
１２.１３.１.整租折扣率與營利指標(biāo)的關(guān)系
１２.１３.２.整售折扣率與稅負(fù)指標(biāo)相關(guān)關(guān)系
１２.１３.３.雙因子與償債能力指標(biāo)的相關(guān)關(guān)系
敏感算法決策模型應(yīng)用實例（二）
第１３.章.決策模型的實例應(yīng)用（二）
１３.１.拿地階段的決策模型
１３.１.１.經(jīng)營方式的策略分析
１３.１.２.拿地成本的決策分析
１３.２.工程成本的決策模型
１３.２.１.基于全銷售型的工程成本
１３.２.２.基于全租賃型的工程成本
１３.２.３.基于租售并舉的工程成本
１３.３.運營成本的決策模型
１３.３.１.基于全租賃型的運營成本
１３.３.２.基于租售并舉的運營成本
１３.４.產(chǎn)品定價的決策模型
１３.４.１.基于全銷售型的產(chǎn)品定價
１３.４.２.基于全租賃型的產(chǎn)品定價
１３.４.３.基于租售并舉的產(chǎn)品定價
１３.５.產(chǎn)品去化率的決策模型
１３.５.１.基于全銷售型的銷售率
１３.５.２.基于全租賃型的出租率
１３.５.３.基于租售并舉的去化率
１３.６.去化速度的決策模型
１３.６.１.基于全銷售型的去化速度
１３.６.２.基于租售并舉的去化速度
１３.７.甲供購置占比的決策模型
１３.７.１.基于全銷售型的甲供購置費
１３.７.２.基于全租賃型的甲供購置費
１３.７.３.基于租售并舉的甲供購置費
１３.８.管理模式的決策模型
１３.８.１.基于全租賃型的管理制式
１３.８.２.基于租售并舉的管理制式
１３.９.融資方案的決策模型
１３.９.１.基于全銷售型的融資方案
１３.９.２.基于全租賃型的融資方案
１３.９.３.基于租售并舉的融資方案

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