本書旨在對(duì)中國(guó)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行梳理，對(duì)其發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，對(duì)存在的問題進(jìn)行探討，并提出對(duì)策建議。本書內(nèi)容主要包括三部分：*部分，中國(guó)住房金融發(fā)展總報(bào)告，具體包括中國(guó)住房金融發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀，住房金融政策脈絡(luò)梳理，當(dāng)前住房金融發(fā)展中存在的問題，對(duì)策建議及未來展望；第二部分，市場(chǎng)篇，主要對(duì)中國(guó)住宅金融各子市場(chǎng)進(jìn)行分析，包括住房抵押貸款市場(chǎng)、住房開發(fā)企業(yè)融資市場(chǎng)、公積金運(yùn)行情況、RMBS市場(chǎng)、REITs市場(chǎng)、住房租賃金融市場(chǎng)等；第三部分，專題分析篇，聚焦于住房金融的風(fēng)險(xiǎn)以及金融如何支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展兩個(gè)主題，包括住房金融風(fēng)險(xiǎn)分析、金融如何支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、國(guó)外REITs發(fā)展。
開啟住房金融新篇章（代序）
李揚(yáng)
由國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融中心中心編寫的《中國(guó)住房金融發(fā)展報(bào)告（2019）》（以下稱報(bào)告），終于同讀者見面了。這份凝聚了蔡真博士及其團(tuán)隊(duì)近一年之心血的報(bào)告，全面回顧了中國(guó)住房金融的發(fā)展歷程，概括了中國(guó)住房金融的巨大成就，總結(jié)了它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大貢獻(xiàn)，展望了未來我國(guó)住房金融發(fā)展的前景。這是目前國(guó)內(nèi)有關(guān)住房金融最為全面、較為權(quán)威的一份研究報(bào)告。作為國(guó)家級(jí)專業(yè)金融研究智庫(kù)，我們將定期出版《中國(guó)住房金融發(fā)展報(bào)告》（年度），同時(shí)還將針對(duì)市場(chǎng)熱點(diǎn)發(fā)布專題報(bào)告，以期為我國(guó)住房金融市場(chǎng)健康發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。
一 警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)成為灰犀牛
黨的十九大報(bào)告對(duì)住房市場(chǎng)的發(fā)展重新做了定位，那就是習(xí)近平總書記一句非常平實(shí)的話：房子是用來住的，不是用來炒的。落實(shí)這一定位，需要沿著兩條線展開工作：一條是落實(shí)住，就是要建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度：另一條就是抑制炒，那就需要建立支持房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。毫無疑問，這兩條線的努力，都離不開有效的房地產(chǎn)金融體系的支撐。
報(bào)告的第十章和第十一章，主要圍繞第一條發(fā)展線索涉及的金融問題展開分析。第十章集中討論了金融支持住房租賃市場(chǎng)的基本原則，并提出了具體的政策建議，指出，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持，應(yīng)該集中于供給端，而對(duì)需求端的支持，則應(yīng)財(cái)政、金融并舉且以財(cái)政手段為主。在地域配置上，以集中于大城市（更準(zhǔn)確地說是特大城市）為宜，等等。第十一章則對(duì)金融支持的重要工具REITs的海外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)。
針對(duì)第二條線索，報(bào)告的第九章對(duì)住房金融的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，重點(diǎn)回應(yīng)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題的關(guān)切。
報(bào)告認(rèn)為：我國(guó)住戶部門的房貸金融風(fēng)險(xiǎn)整體可控。盡管從房?jī)r(jià)收入比、租金資本化率等指標(biāo)的國(guó)際比較來看，我國(guó)整體和一線城市都處于高位，可明顯觀察出泡沫，但是，從貸款償債率指......
蔡真，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融中心主任，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所副研究員。主要研究領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融，在核心期刊發(fā)表房地產(chǎn)金融相關(guān)學(xué)術(shù)文章十余篇（含合著），出版學(xué)術(shù)專著1部，主持房地產(chǎn)金融相關(guān)省級(jí)課題2項(xiàng)，完成國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室智庫(kù)課題6項(xiàng)。
總報(bào)告
第一章 中國(guó)住房金融：歷史進(jìn)程、演進(jìn)邏輯和重大問題／003
一 中國(guó)住房金融發(fā)展的巨大貢獻(xiàn)／006
二 中國(guó)住房金融的歷史和現(xiàn)狀／009
三 中國(guó)住房金融發(fā)展的三條主線／019
四 中國(guó)住房金融的調(diào)控政策及效果／022
五 中國(guó)住房金融發(fā)展中的問題／032
六 未來展望及對(duì)策建議／037
市場(chǎng)篇
第二章 個(gè)人住房貸款市場(chǎng)／043
一 個(gè)人住房貸款市場(chǎng)總量及結(jié)構(gòu)／044
二 個(gè)人住房貸款利率走勢(shì)／052
三 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)情況／054
四 2019年個(gè)人住房貸款市場(chǎng)展望／061
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資市場(chǎng)／063
一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資渠道現(xiàn)狀／064
二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本情況／082
三 2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資情況展望／086
第四章 住房公積金市場(chǎng)／089
一 住房公積金運(yùn)行情況／090
二 當(dāng)前住房公積金制度存在的問題／097
三 住房公積金制度的改革方向／101
第五章 個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）市場(chǎng)／107
一 發(fā)展現(xiàn)狀／109
二 現(xiàn)存問題／127
三 發(fā)展建議／130
第六章 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)／133
一 REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷程／134
二 境內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀／137
三 目前境內(nèi)類REITs模式問題剖析／145
四 發(fā)展建議／152
第七章 住房租賃金融市場(chǎng)／157
一 住房租賃企業(yè)的金融支持／158
二 個(gè)人租賃及出租住房的金融支持／166
三 2019年住房租賃金融市場(chǎng)展望／170
第八章 小眾住房金融市場(chǎng)／173
一 住房抵押P2P貸款市場(chǎng)／174
二 個(gè)人住房典當(dāng)融資市場(chǎng)／177
三 個(gè)人住房反向抵押貸款市場(chǎng)／179
專題篇
第九章 住房金融風(fēng)險(xiǎn)分析／185
一 住戶部門住房金融風(fēng)險(xiǎn)分析／187
二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分析／196
三 房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)基于橫向關(guān)聯(lián)的視角／203
四 對(duì)策建議／207
第十章 住房租賃市場(chǎng)的金融支持／209
一 我國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的必要性／211
二 金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)／225
三 我國(guó)金融支持住房租賃市場(chǎng)的問題及對(duì)策／237
第十一章 境外主要REITs市場(chǎng)發(fā)展／241
一 全球REITs市場(chǎng)發(fā)展情況／242
二 美國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展情況／244
三 日本REITs市場(chǎng)發(fā)展情況／251
四 新加坡REITs市場(chǎng)發(fā)展情況／255
五 中國(guó)香港REITs市場(chǎng)發(fā)展情況／258
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