房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營周期長(zhǎng)、稅收負(fù)擔(dān)重、涉及稅種多、稅收文件多、政策口徑不確定等特點(diǎn)。隨著營改增的全面推開，以及金稅三期大數(shù)據(jù)管控時(shí)代的來臨，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理重點(diǎn)。為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)營改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并在風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)上，充分享受營改增所帶來的政策紅利，本書緊扣營改增核心關(guān)鍵點(diǎn)，以項(xiàng)目管理為主線，深入剖析了營改增后政策執(zhí)行中的焦點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題、熱點(diǎn)問題，并從稅務(wù)檢查常見問題、金稅三期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及發(fā)票管理三個(gè)維度全面闡述了企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施。同時(shí)重點(diǎn)剖析了各環(huán)節(jié)涉及的主要稅種，其中包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等，并對(duì)不同稅際在營改增后的差異和協(xié)調(diào)進(jìn)行了分析。本書觀念新，時(shí)效性強(qiáng)，所引用政策文件截至日期為2018年5月1日。
深入剖析全面營改增后政策執(zhí)行中的焦點(diǎn)、難點(diǎn)以及熱點(diǎn)問題幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)營改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)充分享受營改增所帶來的政策紅利
孫彥民北京易瑾稅務(wù)師事務(wù)所有限公司合伙人。高級(jí)會(huì)計(jì)師，中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中國注冊(cè)稅務(wù)師、中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生校外導(dǎo)師。曾擔(dān)任中國資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)理事、華北水利水電學(xué)院、武漢大學(xué)法學(xué)院特聘講師。從事財(cái)稅顧問、稅務(wù)咨詢、稅收籌劃工作20多年，先后在河南省稅務(wù)代理有限公司、立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、中稅稅務(wù)代理有限公司擔(dān)任副總裁、高級(jí)合伙人。擅長(zhǎng)資本市場(chǎng)、地產(chǎn)、建筑、金融保險(xiǎn)、私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域的財(cái)稅、并購重組、商業(yè)模式規(guī)劃等業(yè)務(wù)。曾參與中國注冊(cè)稅務(wù)師基本準(zhǔn)則的起草和修訂工作，參與財(cái)政部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)課題研究一項(xiàng)。在《環(huán)球財(cái)經(jīng)》、《中國注冊(cè)稅務(wù)師》等雜志發(fā)表多篇文章。中國會(huì)計(jì)視野會(huì)說欄目撰稿人。高麗霞北京易瑾稅務(wù)師事務(wù)所有限公司合伙人。中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中國注冊(cè)稅務(wù)師。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生校外導(dǎo)師。從事審計(jì)、財(cái)稅顧問、財(cái)稅咨詢工作10多年，先后在中喜會(huì)計(jì)師事務(wù)所、立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、中稅稅務(wù)代理有限公司擔(dān)任審計(jì)經(jīng)理、部門經(jīng)理。擅長(zhǎng)資本市場(chǎng)、地產(chǎn)、建筑、金融保險(xiǎn)、私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域的財(cái)稅、并購重組、商業(yè)模式規(guī)劃等業(yè)務(wù)。先后在第十二屆、十三屆中國財(cái)稅法前言問題高端論壇，發(fā)表《稅制設(shè)計(jì)中性原則對(duì)企業(yè)集團(tuán)稅務(wù)管理的重要性》、《對(duì)資管產(chǎn)品征收增值稅的政策分析及建議》等論文。
目 錄
第1章 土地取得環(huán)節(jié) 1
1.1 營改增下的差額征收 2
1.1.1 差額征收的含義 3
1.1.2 營改增后允許差額征收的項(xiàng)目 3
1.1.3 可以開具增值稅專用發(fā)票的情形 4
1.1.4 差額征稅扣除憑證的類型 7
1.2 營改增對(duì)取得土地成本的影響和應(yīng)對(duì) 8
1.2.1 土地價(jià)款差額扣稅應(yīng)滿足的條件 8
1.2.2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 9
1.2.3 母公司（或聯(lián)合體）拿地的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì) 11
1.2.4 一次拿地、分次開發(fā)土地價(jià)款扣除的稅務(wù)處理 12
1.2.5 土地價(jià)款臺(tái)賬的建立 13
1.3 國有企業(yè)改制契稅的稅務(wù)處理 14
1.3.1 國有企業(yè)改制免征契稅 15
1.3.2 國家作價(jià)出資（入股）應(yīng)繳納契稅 15
1.4 母公司以土地使用權(quán)向子公司增資是否免征契稅 17
1.5 市政建設(shè)配套費(fèi)是否繳納契稅 18
1.6 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 19
1.7 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)診斷自查重點(diǎn) 20
1.8 稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比對(duì)重點(diǎn) 21
第2章 開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié) 23
2.1 成本構(gòu)成及可抵扣事項(xiàng) 24
2.1.1 前期工程費(fèi) 25
2.1.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 27
2.1.3 公共配套設(shè)施費(fèi) 28
2.1.4 建筑安裝工程費(fèi) 29
2.1.5 開發(fā)間接費(fèi) 29
2.2 營改增后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的事項(xiàng) 30
2.2.1
用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目 30
2.2.2
用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi) 32
2.2.3
非正常損失的購進(jìn)貨物以及相關(guān)的勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù) 32
2.2.4
非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)在建工程，以及該不動(dòng)產(chǎn)、
不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù) 33
2.2.5
購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)和娛樂服務(wù) 33
2.3 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣的特殊處理原則 34
2.4 取得不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)在建工程分期抵扣的稅務(wù)處理 35
2.5 購進(jìn)建筑服務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅還是一般計(jì)稅 38
2.5.1
建筑服務(wù)征稅范圍 38
2.5.2
建筑服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的三種情形 39
2.5.3
建筑服務(wù)必須適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一種情形 41
2.5.4
采購建筑服務(wù)選擇哪種方式更有利 42
2.6 扣押建筑企業(yè)的質(zhì)押金、保證金的稅務(wù)處理 45
2.7 購進(jìn)商品或服務(wù)選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人 47
2.8 支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)須代扣代繳增值稅 49
2.8.1
支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)符合征收增值稅的四個(gè)條件 49
2.8.2
如何代扣代繳增值稅 50
2.9 支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)是否繳納企業(yè)所得稅 52
2.9.1
居民和非居民的定義 52
2.9.2
對(duì)非居民征收企業(yè)所得稅的判定原則 53
2.9.3
對(duì)境外設(shè)計(jì)服務(wù)如何判定特許權(quán)使用費(fèi)和勞務(wù)所得 53
2.9.4
對(duì)非居民企業(yè)所得稅扣繳義務(wù)人的規(guī)定 54
2.10
各種合同約定稅款負(fù)擔(dān)方式下如何計(jì)算應(yīng)扣繳的稅款 55
2.11
營改增后開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 58
2.11.1
虛開建安發(fā)票，加大建安成本 59
2.11.2
虛構(gòu)甲供材料，加大建安成本 60
2.11.3 虛購綠化苗木，加大開發(fā)成本 61
2.12
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)診斷自查重點(diǎn) 61
2.13
稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比對(duì)重點(diǎn) 62
第3章 預(yù)售環(huán)節(jié) 63
3.1 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判定原則 64
3.1.1
增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判定原則和順序 64
3.1.2
以交房時(shí)點(diǎn)作為判定原則的理由 65
3.2 預(yù)繳增值稅的稅務(wù)處理 67
3.2.1
一般納稅人預(yù)繳稅款 67
3.2.2
小規(guī)模納稅人預(yù)繳稅款 67
3.2.3
預(yù)繳稅款抵減應(yīng)按稅額的時(shí)間節(jié)點(diǎn) 68
3.3 誠意金、認(rèn)籌金、訂金的稅務(wù)處理 68
3.4 定金的稅務(wù)處理 69
3.5 營改增對(duì)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的影響 69
3.6 營改增對(duì)企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)的影響 71
3.7 增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)售收入確認(rèn)原則對(duì)比 73
3.8 營改增對(duì)印花稅的影響 74
3.9 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)診斷自查重點(diǎn) 75
3.10
稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比對(duì)重點(diǎn) 75
第4章 竣工銷售環(huán)節(jié) 77
4.1 增值稅應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) 78
4.1.1
價(jià)外費(fèi)用 78
4.1.2
免征增值稅項(xiàng)目 80
4.1.3 不征增值稅項(xiàng)目 80
4.2 完工年度企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 80
4.2.1
完工標(biāo)準(zhǔn) 80
4.2.2
視同銷售 82
4.2.3
完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利額差異調(diào)整 84
4.2.4
計(jì)稅成本 84
4.2.5
成本費(fèi)用的扣除 89
4.2.6
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)診斷自查重點(diǎn) 92
4.2.7
稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比對(duì)的重點(diǎn) 93
4.3 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止 93
第5章 項(xiàng)目清算環(huán)節(jié) 95
5.1 土地增值稅清算及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 96
5.1.1
土地增值稅清算條件 96
5.1.2
土地增值稅清算手續(xù)辦理時(shí)限 97
5.1.3
土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的材料 97
5.1.4
土地增值稅清算單位 98
5.1.5
應(yīng)稅收入 99
5.1.6
扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)傇瓌t 100
5.1.7
扣除項(xiàng)目金額的一般規(guī)定 101
5.1.8
扣除項(xiàng)目金額的具體規(guī)定 102
5.1.9
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 104
5.1.10
清算補(bǔ)繳稅款是否加收滯納金 105
5.1.11
清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 105
5.1.12
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)診斷自查重點(diǎn) 106
5.1.13
稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比對(duì)的重點(diǎn) 110
5.2 企業(yè)所得稅退稅及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 111
5.2.1
申請(qǐng)退稅時(shí)間 111
5.2.2
多繳企業(yè)所得稅款計(jì)算方法 112
5.2.3
需報(bào)送的資料 113
5.2.4
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)診斷自查重點(diǎn) 114
5.2.5
稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比對(duì)的重點(diǎn) 114
第6章 自持租賃環(huán)節(jié) 115
6.1 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 116
6.1.1
提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的征稅范圍 117
6.1.2
一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅方法和納稅地點(diǎn) 117
6.1.3
小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅方法和納稅地點(diǎn) 119
6.1.4
預(yù)繳稅款的計(jì)算 119
6.1.5
預(yù)繳稅款時(shí)間及抵減的稅務(wù)處理 120
6.1.6
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn) 120
6.1.7
轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理 121
6.1.8
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)診斷自查重點(diǎn) 121
6.1.9
稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比對(duì)的重點(diǎn) 121
6.2 營改增對(duì)自持租賃房產(chǎn)稅的影響和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 122
6.2.1
幾種特殊情形納稅義務(wù)人的判定 122
6.2.2
確定征稅對(duì)象時(shí)的兩個(gè)特殊事項(xiàng) 123
6.2.3
如何確定房產(chǎn)原值 124
6.2.4
房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅義務(wù)截止時(shí)間 126
第7章 融資環(huán)節(jié) 127
7.1 營改增對(duì)貸款利息的稅務(wù)處理 128
7.2 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的增值稅處理 129
7.2.1
統(tǒng)借統(tǒng)還及兩種類型 129
7.2.2
統(tǒng)借統(tǒng)還利息的稅務(wù)處理 130
7.2.3
統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的免稅備案 131
7.2.4
發(fā)債資金統(tǒng)借統(tǒng)貸業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng) 131
7.3 支付的債券承銷費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 131
7.4 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理 132
7.5 資管產(chǎn)品征收增值稅對(duì)融資成本的影響 133
7.6 明股實(shí)債（混合性投資）的稅務(wù)處理 133
7.6.1
明股實(shí)債的企業(yè)所得稅處理 134
7.6.2
明股實(shí)債的增值稅處理 137
7.6.3
明股實(shí)債對(duì)土地增值稅的影響 138
第8章 發(fā)票管理環(huán)節(jié) 139
8.1 稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)增值稅發(fā)票的管理措施 140
8.1.1
走逃（失聯(lián)）企業(yè)的異常憑證 140
8.1.2
稅收風(fēng)險(xiǎn)解析評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的異常憑證 141
8.1.3
發(fā)票開具和納稅申報(bào)數(shù)據(jù)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)的異常憑證 141
8.1.4
非正常戶的失控發(fā)票 142
8.1.5
稽核比對(duì)結(jié)果的異常憑證 142
8.1.6
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得異常抵扣憑證的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 143
8.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票應(yīng)注意的事項(xiàng) 144
8.2.1
預(yù)收售房款發(fā)票開具應(yīng)注意的事項(xiàng) 144
8.2.2
銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)票開具應(yīng)注意的事項(xiàng) 144
8.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得發(fā)票應(yīng)注意的事項(xiàng) 146
8.4 進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣應(yīng)注意抵扣期限的要求 146
8.5 辦理勾選認(rèn)證應(yīng)注意的事項(xiàng) 147
8.5.1
傳統(tǒng)認(rèn)證和勾選認(rèn)證 147
8.5.2
勾選認(rèn)證的時(shí)間要求 148
8.6 逾期未認(rèn)證增值稅扣稅憑證的處理 148
8.6.1
客觀原因及應(yīng)提交的情況說明 149
8.6.2
申請(qǐng)辦理逾期抵扣時(shí)應(yīng)報(bào)送的資料 150
8.7 發(fā)票作廢、紅字發(fā)票應(yīng)注意的事項(xiàng) 150
8.7.1
增值稅專用發(fā)票作廢應(yīng)注意的事項(xiàng) 150
8.7.2
開具增值稅紅字專用發(fā)票應(yīng)注意的事項(xiàng) 151
8.7.3
普通發(fā)票作廢和紅字發(fā)票 152
8.8 避免虛開發(fā)票 152
8.8.1
虛開發(fā)票的類型 152
8.8.2
虛開發(fā)票的行政處罰 153
8.8.3
虛開發(fā)票的刑事責(zé)任 153
8.9 善意取得虛開發(fā)票 153
8.9.1
善意取得虛開發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額是否必須轉(zhuǎn)出 154
8.9.2
善意取得虛開發(fā)票不征收滯納金 155
8.9.3
善意取得虛開發(fā)票能否在企業(yè)所得稅前扣除 155
第9章 會(huì)計(jì)核算 157
9.1 會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及核算內(nèi)容 158
9.1.1
應(yīng)交稅費(fèi)下與增值稅有關(guān)的二級(jí)科目設(shè)置 158
9.1.2
應(yīng)交增值稅下三級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置 160
9.2 預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊處理 162
9.2.1
預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)核算 162
9.2.2
預(yù)繳增值稅的納稅申報(bào) 162
9.2.3
不同項(xiàng)目間預(yù)繳稅款的抵減情況 163
9.3 視同銷售行為的會(huì)計(jì)處理 165
9.4 一般計(jì)稅項(xiàng)目特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理 165
9.4.1
土地價(jià)款抵減銷售額的會(huì)計(jì)處理 165
9.4.2
因非正常損失需轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理 166
9.4.3
支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)扣繳增值稅的會(huì)計(jì)處理 167
9.4.4
土地返還款的會(huì)計(jì)處理 167
9.4.5
期末會(huì)計(jì)處理及報(bào)表列示 168
9.5 常見業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算舉例 169
9.5.1
一般計(jì)稅模式下銷售現(xiàn)房的會(huì)計(jì)核算 169
9.5.2
一般計(jì)稅模式下銷售期房的會(huì)計(jì)核算 170
9.5.3
簡(jiǎn)易計(jì)稅模式下銷售現(xiàn)房的會(huì)計(jì)核算 172
9.5.4
簡(jiǎn)易計(jì)稅模式下銷售期房的會(huì)計(jì)核算 173
9.5.5
一般計(jì)稅模式下出租同地區(qū)房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 174
9.5.6
一般計(jì)稅模式下出租異地房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 175
9.5.7
簡(jiǎn)易計(jì)稅模式下出租同地區(qū)房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 176
9.5.8
簡(jiǎn)易計(jì)稅模式下出租異地房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算 176
第10章 稅收籌劃 179
10.1
樹立新型稅收籌劃思維 180
10.2
收購方式的稅收籌劃 181
10.2.1
資產(chǎn)收購和股權(quán)收購 182
10.2.2
資產(chǎn)收購應(yīng)關(guān)注的兩個(gè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 185
10.2.3
收購方式的選擇 187
10.3
適度加大成本的稅收籌劃 192
10.4
爭(zhēng)取享受稅收優(yōu)惠政策 195
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