PREFACE

前 言

在長期的稅務稽查工作中，我發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是當同一個業(yè)務問題涉及多個稅收政策時，一些企業(yè)的財務人員有時會出現(xiàn)疏漏，特別是在具體操作時，拿不準政策的規(guī)定。例如企業(yè)勞保用品支出，在個人所得稅處理時，有的企業(yè)不涉及個人所得稅，有的企業(yè)則涉及個人所得稅；在企業(yè)所得稅處理時，有的企業(yè)全額稅前扣除，有的企業(yè)則按福利費性質(zhì)扣除。我的同事也覺得，在處理問題時，每次都要查閱多個文件找出具體條款，總希望有個便捷的辦法。所以，我一直想從各個具體業(yè)務出發(fā)，整理分析涉及的稅收政策，以方便稅務、財會人員在日常工作中對照使用。巧的是，中國市場出版社副總編胡超平女士告訴我，越是接近實際操作的書，越受大家的歡迎，于是便萌生了撰寫這本書的想法�？梢哉f，她的這句話增強了我的信心。

一、寫作說明

(一)問題分析形式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)設立、項目開發(fā)以及日常各項業(yè)務活動中，涉及大量稅收業(yè)務，有的業(yè)務涉及單一的稅收政策，但大量業(yè)務在發(fā)生時同時涉及多個稅收政策。例如企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房業(yè)務，就涉及增值稅計算、印花稅計算、土地增值稅計算以及預計當期計稅利潤計算等；企業(yè)支付員工工資薪金業(yè)務，則涉及企業(yè)所得稅列支、個人所得稅計算等。本書在解析稅收政策時，立足于企業(yè)發(fā)生的各項業(yè)務，對每個業(yè)務涉及的不同稅種政策加以分析，這樣可以讓稅務人員（包括管理、稽查及審理人員）、企業(yè)會計及財稅事務所人員在解決業(yè)務問題時，有一個全方位的涉稅分析可供參考。

(二)政策引用方式

分析稅收問題，最重要的是政策引用。稅務人員、企業(yè)會計及財稅事務所人員在日常工作中遇到問題時，最需要的就是快速找到解決問題的稅收政策，特別是具體規(guī)定，而不是分析論述。例如稅務管理人員在遇到具體問題時，要知道處理問題的具體稅收政策文號，稅務審理人員在審理案件時更要依賴具體的稅收政策，而企業(yè)財務人員在處理業(yè)務時，最關(guān)注的是會計處理方式是否符合稅收政策規(guī)定，避免稅收風險。為便于使用者在使用時對照查找政策，我們在每個涉稅業(yè)務問題分析中，凡是涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項、點和款，同時以實際操作的應用為主，不對有爭議的政策進行討論。

(三)章節(jié)安排

本書的章節(jié)安排，聽取了大量基層稅務人員和會計人員的意見。在具體章節(jié)安排上，兼顧了房地產(chǎn)項目開發(fā)的順序（企業(yè)所得稅處理），同時把日常業(yè)務從項目開發(fā)業(yè)務中分離出來，便于查找使用。第2章至第8章是房地產(chǎn)企業(yè)特有的業(yè)務，按照項目開發(fā)的順序，對項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的業(yè)務進行涉稅分析，其中第8章是為了簡化整體業(yè)務分析而分離出來的一些特殊業(yè)務。第1章、第9章至第14章實際上是普遍性業(yè)務，主要是日常核算，也包括項目開發(fā)中的日常核算，目的是簡化明晰項目開發(fā)中的涉稅分析，也便于使用者查詢。第1章、第9章至第14章的內(nèi)容同樣適合其他各類企業(yè)使用。

(四)涉稅問題分析方式

首先，本書分析的稅種涵蓋印花稅、契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及個人所得稅。除土地增值稅外，都盡量做到全面分析。關(guān)于土地增值稅，由于其業(yè)務主要集中在項目的清算環(huán)節(jié)，而項目清算是在項目完成后，由企業(yè)財務人員與稅務師事務所人員共同完成的，因此在分析每個業(yè)務的涉稅問題時，注重講解業(yè)務發(fā)生時需要注意的土地增值稅事項和政策。

其次，涉稅問題的分析離不開會計處理，由于本書以稅收政策為主，雖然在分析上和會計處理緊密聯(lián)系在一起，但為了便于理解稅收政策，在一些問題上沒有全面解釋和分析所有會計處理方式。

最后，在分析問題時，為保持分析內(nèi)容的完整和簡練，對于一些與問題無直接關(guān)系但需要注意的事項和政策，用提示的形式予以標注，讓使用者有更加完整的理解。

特別提醒：本書中的政策解釋屬于個人觀點，正式解釋以稅務機關(guān)解釋為準。

二、編寫情況

為使問題解答方便讀者使用，貼近實際操作，在寫作這本書的時候，我們向一些房地產(chǎn)企業(yè)財務人員征求意見，收到了很多反饋。例如，立信稅務師事務所江蘇分公司曹豐先生（注冊會計師、注冊稅務師）從使用者角度，對問題的提出和解釋方式提出了很多建議；上海德勤稅務師事務所江蘇分所林大蓼先生對相關(guān)問題的邏輯解釋提供了很大幫助；蘇寧置業(yè)集團有限公司財務副總監(jiān)房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多個業(yè)務問題，對問題的適用性提供了很大的幫助；南京鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（當代置業(yè)南京地區(qū)公司）財務總監(jiān)陸勇、融信中國第二事業(yè)部南京公司財務總監(jiān)韓超等在整體格式、相關(guān)問題的解釋方式等方面提出了改進意見。在此，我們向所有對本書有所貢獻的朋友表示衷心的感謝！

近幾年在工作中經(jīng)常閱讀參考財稅界大咖撰寫的書，近期的有蔡昌主編的《房地產(chǎn)企業(yè)全程會計核算與稅務處理》、樊劍英主編的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務大全》等，在實際工作中與編寫問答時經(jīng)常受到這些書的影響和啟發(fā)，對一些問題的處理思路還參考了稅屋網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站部分專家的意見，在此表示衷心的感謝！

本書的出版，還要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和錢偉、張瑤等編輯，她們的熱心指導、審閱以及精心編輯，使本書增輝，更重要的是讓我學到了很多編輯方面的知識，在此一并致以衷心的感謝！

由于作者理論水平有限，實際操作中的業(yè)務無法窮盡，同時政策又在不斷變化，因此希望讀者朋友將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務實戰(zhàn)叢書總序

一、叢書的緣起

房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行周期長，涉及融資、施工、預（銷）售等環(huán)節(jié)，特別是有大量成本費用的分攤計算等業(yè)務，因此會計核算相比其他行業(yè)更復雜。同時，每個環(huán)節(jié)和業(yè)務都涉及多種稅收政策，整個項目運行過程幾乎涉及我國已經(jīng)開征的所有稅種，因此在涉稅處理上相比其他行業(yè)更加煩瑣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險比較大的根本原因。

本叢書的幾位作者長期從事房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查、審計工作，大家感觸最深的是，房地產(chǎn)行業(yè)一直存在比較高的稅收風險。從稅務機關(guān)角度看，雖然一直致力于加強房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管，但從稅務稽查情況看，涉稅大要案每年都會查出多起，且很多涉稅問題性質(zhì)相同，無法消除，稅收流失風險較大。根據(jù)對近幾年多個省、市披露的涉稅大案分析，房地產(chǎn)企業(yè)所占比例通常在25%以上。對于企業(yè)而言，實際上除少數(shù)企業(yè)故意偷逃稅外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)很看重稅法遵從度，但是很多企業(yè)在運行中始終無法避免較大的稅收風險，往往自我感覺運行正常卻被查出涉稅問題而遭遇處罰風險，有的甚至被查出了較大的問題。對部分地區(qū)數(shù)據(jù)進行分析后可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)自查后，在稅務機關(guān)跟進檢查中又被查出較大問題的比例一般不低于30%。而隨著營改增及國稅、地稅合并，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅征管、業(yè)務處理等又有了新的變化。

■營改增后涉稅業(yè)務更加復雜

營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務的處理數(shù)據(jù)都建立在含稅價格的基礎上，營改增后，以往所有的含稅價格要全部變?yōu)椴缓�稅價格，這就需要進行價稅分離處理。不僅銷售開發(fā)項目、支出的各項成本費用等需要價稅分離，而且企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、契稅等計稅依據(jù)都要進行不含稅計算處理，所以營改增后涉稅業(yè)務處理的復雜程度有較大增加。

■國地稅合并后對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管更加嚴密、核算更加嚴格

在原國稅、地稅分設的稅收征管模式中，由于稅種管理有分工，不僅在日常管理中存在企業(yè)各項涉稅業(yè)務分割管理問題，在稅務稽查中也存在時間和空間上的脫節(jié)，造成國稅、地稅稽查內(nèi)容有關(guān)聯(lián)但檢查、處理尺度不統(tǒng)一的現(xiàn)象。營改增及國稅、地稅合并后，所有稅收征管包括稽查全部統(tǒng)一，這就要求稅務人員全面掌握各個稅種的政策，熟悉各項業(yè)務的綜合稅收處理。因此，營改增后大量稅收業(yè)務有所改變，同時因原國稅、地稅分工造成的人員業(yè)務知識分割部分需要彌補，因此從稅務機關(guān)角度看，在短時間內(nèi)，大量業(yè)務知識需要更新，實操能力亟待提升。

從企業(yè)角度看，營改增后同樣面臨稅收業(yè)務知識更新的問題。營改增后，涉稅業(yè)務比以往更復雜，特別是國稅、地稅合并后，由于業(yè)務統(tǒng)一管理，稅收征管及監(jiān)控體系將更加完善，使企業(yè)因會計、涉稅處理失誤而面臨的涉稅風險也大大增加，因此企業(yè)財會人員急需更新稅收業(yè)務知識，其中最急需的就是實操能力的提升，以解決綜合處理涉稅業(yè)務、自查能力不足的問題。

為提升稅企雙方對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務的實操能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險，本叢書的幾位作者聯(lián)手從稅務稽查、審計角度（或眼光），將在實戰(zhàn)中如何處理房地產(chǎn)企業(yè)各項涉稅業(yè)務及如何發(fā)現(xiàn)存在問題的經(jīng)驗匯總起來，形成房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務實戰(zhàn)叢書與大家分享。叢書共有三冊，具體如圖1所示。

圖1 叢書內(nèi)容框架

二、叢書特色

本叢書的幾位作者均長期從事房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查、審計工作，深諳房地產(chǎn)企業(yè)存在問題的原因,掌握許多發(fā)現(xiàn)問題的技巧。叢書的編寫始終堅持以實戰(zhàn)為基礎的原則，因此這套叢書具有較大的參考價值。

■稅務機關(guān)、財稅中介、房地產(chǎn)企業(yè)一線精英三方聯(lián)手合作

本叢書的第一大特點是作者均來自財稅工作一線，實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富。

董宏（注冊稅務師），國家稅務總局南京市稅務局稽查局稽查人員，從事稅務稽查一線工作二十多年，業(yè)務上擅長大要案檢查，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查，自2011年以來完成涉案稅款千萬元以上稽查案件10余件，同時在業(yè)務理論探討上，有多篇文章在雜志、報紙上發(fā)表，具有一定的實戰(zhàn)和理論水平。

施玉明（注冊稅務師），原江蘇省南京市地方稅務局稽查局稽查人員，現(xiàn)任金象國際集團副總裁，兼具在稅務機關(guān)和企業(yè)的工作經(jīng)驗。曾長期在稅務稽查一線工作，業(yè)務上擅長房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查及土地增值稅清算，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業(yè)任職后，主持集團層面的財稅、投資管理等工作。

成秀美（注冊會計師、稅務師、高級會計師、中國注冊稅務師協(xié)會2015級高端人才）,南京中鴻匯則稅務師事務所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經(jīng)驗與專業(yè)見解。近幾年完成近百個房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算項目，并為眾多央企及世界500強企業(yè)提供財稅服務，在營改增業(yè)務轉(zhuǎn)換過程中，為大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供營改增涉稅業(yè)務處理的輔導。

王亮（注冊會計師、注冊稅務師），國家稅務總局南京市稅務局稽查局干部、稅務系統(tǒng)兼職教師，長期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近十年來，參與數(shù)十起重大稅務稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務重大征管工作的推進，在營改增業(yè)務轉(zhuǎn)換中，參與營改增業(yè)務的教學輔導，具有非常全面和豐富的稅政解釋經(jīng)驗。

■實戰(zhàn)再實戰(zhàn)，案例和問題全部來自一線實際

本叢書的第二大特點是貼近實務�！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務檢查實用攻略》所選案例均是來自一線實際操作的案例，稅務稽查案例來自稅務稽查、審計一線，其中的小案例改編自各類稽查、審計案件的實際內(nèi)容，大案例則來自實戰(zhàn)中稅務稽查大案查處及大型企業(yè)審計業(yè)務的總結(jié)和運用。而《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》的案例，則全部來自企業(yè)實際處理及財會中介機構(gòu)對企業(yè)實際輔導的內(nèi)容。同時，作者還廣泛收集企業(yè)財會人員的提問，特別是對于企業(yè)在實務中遇到的棘手和疑難問題，均通過與稅務機關(guān)相關(guān)法規(guī)部門溝通，力求做到準確及貼近實務、貼近需求。

■全流程、全業(yè)務、全稅種，解決各個環(huán)節(jié)的稅務和賬務處理問題

本叢書的第三大特點是各類涉稅、會計處理業(yè)務全面。很多業(yè)務涉及多個稅種，由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務繁雜，因此稅務機關(guān)、企業(yè)財會人員在處理某項業(yè)務時，容易因疏忽造成漏掉某個稅種處理的情況，例如處理預收賬款預繳增值稅時，同時涉及印花稅、預繳土地增值稅的計算、會計處理，還涉及企業(yè)所得稅預計毛利計算等。為此，《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》一書在解答問題時，注意圍繞問題涉及的全部稅種以及會計處理，細致到合同印花稅的計算和會計處理，力求做到不遺漏。對于稅務檢查和土地增值稅清算業(yè)務，為使全面檢查、自查不遺漏任何檢查點（疑點），《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務檢查實用攻略》《土地增值稅清算實務操作與案例分析》對每個環(huán)節(jié)涉及的各個點，采取全覆蓋形式進行梳理，力求做到全面不留空白。

■政策解讀與應用：準確、詳盡、及時

本叢書的第四大特點是政策解讀直觀和依據(jù)政策原文。為提高《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》的實操性，特別是解答問題的直觀性，在解答問題時，對敏感的、有爭議的及有不同處理方式的問題，不做過多的分析，直接依據(jù)政策規(guī)定做出解釋，每個問題的解釋依據(jù)全部用文件原文內(nèi)容，不僅標注文件的文號，還全部落實到文件的條、款、項、點等，這樣不僅直觀清晰，而且方便稅企雙方根據(jù)給出的文件原文對有爭議的問題直接進行協(xié)商處理。

除了針對房地產(chǎn)企業(yè)，這套叢書還適用于其他各行業(yè)，其中《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》，有大量章節(jié)涉及的是所有企業(yè)都適用的日常涉稅處理，特別是營改增后業(yè)務的變化，各類企業(yè)會面臨同樣的問題和同樣的會計、涉稅處理，例如企業(yè)購買的購物卡對應相關(guān)的業(yè)務招待費、福利費及辦公費的處理等。因此，問題解答也同樣適合其他企業(yè)財會人員參考使用。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務檢查實用攻略》一書，雖然針對的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但檢查思路及涉及的日常檢查內(nèi)容，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及個人所得稅等，同樣適用于其他企業(yè)，特別是大要案檢查思路，更是適用于其他各類大型企業(yè)。

三、叢書讀者對象

本叢書作者來自一線、內(nèi)容來自實戰(zhàn)，因此最適合的讀者對象是財稅一線工作人員。一是稅務局管理人員，可以通過叢書直接查閱問題涉及的政策和解決方法。二是稅務稽查人員，不僅可以通過叢書直接查閱到問題涉及的政策，而且可以直接根據(jù)書中提示對企業(yè)相關(guān)問題進行檢查，在檢查大要案時可以根據(jù)提示編制檢查方案及推進檢查過程。三是稅務審理人員，可以在審理案件時，根據(jù)相關(guān)問題直接從書中查閱文件原文及邏輯解釋。四是財稅中介機構(gòu)人員，可以根據(jù)書中的涉稅檢查點、問題解答內(nèi)容，輔導企業(yè)正確處理各項業(yè)務。五是企業(yè)財會人員，可以通過叢書滿足不同層次的需求：企業(yè)高層財會人員，可以通過閱讀掌握重要涉稅處理的思路邏輯，便于與稅務機關(guān)討論相關(guān)業(yè)務；企業(yè)一線財會人員，可以直接比照進行操作，對有疑問的業(yè)務也可以依據(jù)書中列舉的政策、案例與稅務人員進行咨詢、溝通，以掌握正確安心的處理方式。

在本叢書的寫作過程中，我們得到了許多同行和朋友的幫助，以及中國市場出版社的大力支持，在此一并致以誠摯的謝意!

在涉稅業(yè)務的實際操作中，新的業(yè)務不斷發(fā)生，稅收政策又在不斷變化，因此希望大家在閱讀參考過程中，積極反饋，將自己的意見和想法等告訴我們，使以后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。