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成本制勝:微利時代再造房企核心競爭力(第二版)
白銀時代,提效、降本、標準化運作是房地產(chǎn)業(yè)里的關鍵詞! 〕杀绢I先是企業(yè)制勝的不變法寶,特別是在房地產(chǎn)轉入去庫存的背景下,如何在價量齊喑的情況下,突圍而出,是當前房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要課題。同時,在互聯(lián)網(wǎng)背景的沖擊下,成本管理作為一個*依賴市場,也*依賴數(shù)據(jù)分析的管理職能,在新的時代里如何借助新技術、新方法提升管理的有效性是行業(yè)當前*為關注的一個話題! ”緯柚髟吹禺a(chǎn)的強大市場占有率,聚焦地產(chǎn)百強企業(yè)中的管理與成長標桿,深入地產(chǎn)企業(yè)的一線,剖析成本管理過程中的難、關、痛,以實戰(zhàn)為本,探究成本管理的新方法、手段。提煉出可供直接參考、借用的房地產(chǎn)成本管理模式! 〕杀竟芾硎且环N整體管理體系,圍繞成本管理的四大管理階段[目標成本-責任成本-動態(tài)成本-業(yè)績評估]逐一分析,總共九章。
第二版序
近年來,房地產(chǎn)行業(yè)整體得到了極大的發(fā)展,行業(yè)整體規(guī)模和集中度在不斷增大,國家調(diào)控政策也從原來的單向調(diào)控轉化為分化管理,針對一線城市依然采取較強的調(diào)控政策,而對于三四線城市則采取去庫存政策,這樣就使得不同類型的房企在成本管理政策上采取了不同的策略。在客戶層面,隨著85后、90后成為購房的主力軍,客戶意識在不斷覺醒,對產(chǎn)品生活、居住屬性產(chǎn)生了前所未有的關注度,如何做好成本策劃,將更多的成本投入客戶關注點上成為行業(yè)成本管理的重點。同時自2015年起互聯(lián)網(wǎng)革命帶來的信息透明、技術進步促使企業(yè)在內(nèi)部管理和外部鏈接上進行更多的管理與業(yè)務創(chuàng)新,如今這已經(jīng)成為一種行業(yè)潮流。國家推行的營改增政策更是將行業(yè)的上下游緊密地聯(lián)系在一起。綜合來看,行業(yè)在不斷發(fā)展,客戶意識逐漸覺醒,移動互聯(lián)網(wǎng)技術開始普及,稅收政策發(fā)生了變化,因此各標桿企業(yè)在成本管理上也做了不少創(chuàng)新。 采購管理創(chuàng)新:開放共贏 鏈接上下游已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的關鍵舉措,許多標桿企業(yè)將內(nèi)部流程向外延伸,也將內(nèi)部流程向外開放,整合更多的外部資源來提升內(nèi)部的管理效率。比如,在合同管理鏈條中引入手機應用讓外部供應商發(fā)起內(nèi)部流程(簽證、請款、評估),并將內(nèi)部流程的部分節(jié)點和信息向外部供應商開放,這種開放的姿態(tài)是打通內(nèi)外部成本協(xié)同,構筑成本優(yōu)勢的新舉措,有效地降低了整體管理成本。 供應商鏈接創(chuàng)新:信息對稱 信用對稱是成本管理優(yōu)化的重要環(huán)節(jié),在房地產(chǎn)行業(yè)中流行著這樣一句話:“有什么樣的供應商就有什么樣的成本結構!笨梢哉f,擁有一支值得信賴,在關鍵時刻能夠靠得住、頂?shù)蒙系墓⿷剃犖槭欠康禺a(chǎn)企業(yè)制勝的法寶,當前已經(jīng)有不少開發(fā)商和供應商借助互聯(lián)網(wǎng)平臺,進行供需雙方的信息對稱、信用對稱。行業(yè)中各企業(yè)利用共享思維,進行聯(lián)合招募與聯(lián)合采購,從而提升了采購的競爭性。 營改增的影響 2016年5月,國家在房地產(chǎn)和建筑行業(yè)推行營改增。對于房地產(chǎn)成本管理來說,這帶來了新的挑戰(zhàn),一方面在進行采購與合同管理時需要關注不含稅成本,還需要關注能否獲得足額的進項稅額;另一方面在目標成本設定、動態(tài)成本管理、數(shù)據(jù)沉淀方面也需要同時關注這兩個維度?偟膩碚f,成本管理不但需要關注價格,還需要關注成本管理體系和業(yè)務流程的改進。 合約規(guī)劃新思路 合約規(guī)劃作為目標成本落地管理的創(chuàng)新手段,這幾年在絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)中得以實踐,在實踐中發(fā)展出契合不同企業(yè)應用的管理模式,有的企業(yè)采用合約規(guī)劃與目標成本直接掛鉤的方式,有的企業(yè)采用科目與合約規(guī)劃分別進行管理的方式,這兩種方式的實踐在管理精細化程度上有不同的要求。 給成長型房企的建議 在實踐中,我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)中成本管理的發(fā)展水平參差不齊,為了讓更多的企業(yè)能夠快速改進管理體系,我們特意在每一章的最后加入了“給成長型房企的建議”,希望把每一個環(huán)節(jié)中最簡單、最容易出效果的做法列舉出來,供企業(yè)參考。 小結 成本管理,方興未艾,標桿企業(yè)和明源對之的探索也一直在路上,但無論后期理念如何演變,我們始終堅守如下準則:成本管理能夠實現(xiàn)客戶贏、供應商贏、公司自身贏,乃至社會層面(節(jié)能減排,綠色建筑)贏的多贏共榮局面,才是國內(nèi)房地產(chǎn)成本管理的終極目標。 明源地產(chǎn)研究院院長徐穎 2016年7月13日
明源地產(chǎn)研究院 致力于推動中國房地產(chǎn)業(yè)管理創(chuàng)新。成立于2009年,以做“中國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的引擎”為愿景,立足于明源云(地產(chǎn)ERP、明源云客、云采購、云社區(qū))與全國數(shù)千家地產(chǎn)企業(yè)持久深入的合作,聚焦房地產(chǎn)管理研究、咨詢服務、專業(yè)培訓以及管理*佳實踐研究四大領域,持續(xù)推動中國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新。目前,研究院已聚集了一大批有著10多年實戰(zhàn)經(jīng)驗、深諳房地產(chǎn)業(yè)務與管理的專家顧問,形成了覆蓋房地產(chǎn)戰(zhàn)略、運營、成本、采購、績效、客戶關系管理、移動互聯(lián)網(wǎng)變革等業(yè)務領域的研究小組。持續(xù)推出“中國房地產(chǎn)業(yè)管理研究成果”。創(chuàng)辦《明源地產(chǎn)研究》季刊,面向房地產(chǎn)業(yè)中高層管理者,單期發(fā)行量近5萬冊; 2011年,出版《房地產(chǎn)項目運營*佳實踐》,已銷售3萬多冊;2013年,首度與中信出版社合作出版《成本制勝:微利時代再造房企核心競爭力》,至今加印8次;2013年,開通“明源地產(chǎn)研究院”微信號,目前粉絲量已突破36萬,后續(xù)還將繼續(xù)努力向更高目標突破。
第二版序 /Ⅲ第一版序 /Ⅶ第一部分 成本趨勢走向策劃與控制的耦合管理時代第一節(jié) /房地產(chǎn)成本管理三大階段及趨勢一、成本核算階段——關注造價,強調(diào)算得快、算得準 /5二、成本控制階段——關注目標,強調(diào)目標成本控得住 /7三、成本策劃階段——關注收益,強調(diào)成本結構的不均衡分布 /9四、房地產(chǎn)成本管理的趨勢 /9第二節(jié) /成本策劃的不均衡策略一、成本的兩大策劃:項目策劃與產(chǎn)品策劃 /12二、成本投放的二次不均衡分布 /20第三節(jié) /三大成本管理模式比較一、核算型(Z企):強調(diào)成本算得快、算得準 /32二、控制型(L企):基于目標成本進行管理,強調(diào)控得住 /33三、策劃型(X企):強調(diào)前置管控的管理思路,先策后控 /35四、三種成本管控思路對比分析 /37本章小結 :給成長型房企成本管理的實戰(zhàn)建議第二部分 五大加速站第1站:目標成本站第一節(jié) /目標成本的形成一、目標成本形成的兩大原則 /46二、成本測算的要點:聚焦價量原則,關注系數(shù)和綜合造價 /48三、目標成本合理性:基于項目收益與不均衡分布兩大視角 /50第二節(jié) /目標成本的編制一、成本科目是目標成本的載體 /53二、概念設計階段重策劃,強調(diào)貨值最大化 /56三、規(guī)劃方案設計階段重指標,限額設計是關鍵 /59四、擴大初步設計階段重體驗,客戶價值要彰顯 /61第三節(jié) /目標成本的調(diào)整一、嚴格目標成本調(diào)整的審批流程 /64二、基于項目收益視角進行調(diào)整 /65本章小結 :給成長型房企做好目標成本管理的實踐建議第2站:合約規(guī)劃站第一節(jié) /合約規(guī)劃 ——連接成本與合同的橋梁一、合約規(guī)劃的內(nèi)涵 /73二、合約規(guī)劃的位置 /76三、合約規(guī)劃的三大價值 /77第二節(jié) /合約模板的梳理與應用一、合約模板的推行原則 /82二、總部: “3招 ”定模板,框定合約數(shù)量及范圍 /86三、項目:靈活變通、因地制宜落地 /93第三節(jié) /合約規(guī)劃的落地應用新模式一、成本科目為主導的合約規(guī)劃應用模型 /106二、合約管理為主線的合約規(guī)劃應用模型 /110本章小結 :給成長型房企合約規(guī)劃管理的實戰(zhàn)建議第3站:采招管理站第一節(jié) /優(yōu)化項目整體采購計一、加快建立項目整體采購計劃 /118二、優(yōu)化項目整體采購計劃 /121第二節(jié) /重視單項招標前端的協(xié)同與交底一、單項目招標前端交底的內(nèi)容 /130二、單項目招標前端交底的價值 /131第三節(jié) /做好供應商入圍的規(guī)范管理一、供應商推薦遵循的三大原則 /136二、明確入圍考察的職責分工 /137三、嚴格審核入圍名單 /137第四節(jié) /加強對項目整體采購計劃的異常監(jiān)控一、加強對關鍵合同采購進度異常的監(jiān)控 /140二、加強對招標責任主體變更的監(jiān)控 /142三、加強對招標方式變更的監(jiān)控 /142四、加強對采購控制價變更的監(jiān)控 /143五、加強對內(nèi)外部投訴的監(jiān)控 /143本章小結 :給成長型房企采購管理的實戰(zhàn)建議第4站:合同管理站第一節(jié) /合同標準化管理三步走一、第一步 范圍規(guī)劃 /151二、第二步 模板編制 /153三、第三步 應用控制 /154第二節(jié) /精細化分析合同成本的營改增影響一、總包單位的稅負變化分析 /157二、其他上游單位的稅負綜合分析 /163三、精細化分析上游企業(yè)的稅負變化利于合同成本控制 /164第三節(jié) /變更黑洞,如何有效設堵一、界定變更權責,明確管理職責歸屬 /167二、梳理變更原因,確保改進有章可循 /168三、推行三大原則,保障變更整體受控 /169四、強化三大舉措,化解合同變更難題 /170五、加強臺賬管理,實現(xiàn)變更可知可控 /174第四節(jié) /資金計劃,“預”與“卡”的平衡一、卡資金:“4把尖刀”硬性卡住資金需求 /176二、預資金:資金計劃滾動預測,對執(zhí)行力要求偏高 /178三、成長型房企資金計劃應尋求“預”與“卡”的平衡 /181本章小結 :給成長型房企合同管理的實戰(zhàn)建議第5站:動態(tài)成本站第一節(jié) /動態(tài)成本的概念一、動態(tài)成本的定義 /188二、動態(tài)成本的計算公式 /190第二節(jié) /如何有效管控動態(tài)成本一、管控重心——待發(fā)生成本 /192二、管控手段——過程預警和強控 /193三、監(jiān)控方式——動態(tài)成本月報暴露成本異常 /195第三節(jié) /建立回顧機制,保障動態(tài)成本不失真一、誰來回顧——從單純“成本經(jīng)理”向“全員”轉變 /197二、回顧內(nèi)容——重點關注待發(fā)生成本及異常變動 /197三、如何回顧——規(guī)范動態(tài)成本回顧流程 /199四、回顧要點——動態(tài)成本的過程“三控” /201第四節(jié) /管好規(guī)劃余量,保障目標成本不被突破一、規(guī)劃余量的價值——成本控制松緊度的晴雨表 /206二、規(guī)劃余量的形成——三級儲備的層層抽取 /207三、規(guī)劃余量的應用——“三級儲備”做好成本蓄水池 /210第五節(jié) /營改增對于地產(chǎn)成本管理體系的新要求一、目標成本制定環(huán)節(jié)的價稅分離 /213二、動態(tài)成本管理細化 /217三、關注成本數(shù)據(jù)的沉淀 /219本章小結 :給成長型房企動態(tài)成本管理的實戰(zhàn)建議第三部分 兩大加油庫第1庫:供應商資源庫第一節(jié) /搭建規(guī)范、統(tǒng)一的供應商信息庫一、信息庫搭建兩大原則:整合與細分 /230二、供應商類別劃分與責任歸屬 /230三、建立供應商庫信息化平臺 /231第二節(jié) /選、用、育、留實現(xiàn)供應商有效管控一、選——階梯式發(fā)展思路,有序補充供應商資源 /233二、用——建立優(yōu)勝劣汰長效機制,強化過程管控 /236三、育——培育供方兩步走,實現(xiàn)供企共同發(fā)展 /251四、留——兩大激勵方式,留住優(yōu)質(zhì)供應商 /253第三節(jié) /戰(zhàn)略供應商圈定一、第一步——識別戰(zhàn)略采購范圍 /255二、第二步——制訂戰(zhàn)略供方發(fā)展計劃 /258三、第三步——快速圈定戰(zhàn)略供應商 /258四、集采執(zhí)行保障 /262第四節(jié) /供應商管理的新技術應用一、供需直連創(chuàng)新,從“信息對稱”到“信用對稱” /266二、新型技術幫助企業(yè)實現(xiàn)高效協(xié)同與互聯(lián) /271三、新型流程幫助企業(yè)實現(xiàn)創(chuàng)新業(yè)務模式的標準化 /274本章小結 :給成長型房企供應商資源管理的實戰(zhàn)建議第2庫:成本數(shù)據(jù)庫第一節(jié) /企業(yè)需要什么樣的成本數(shù)據(jù)庫一、成本數(shù)據(jù)庫的積累,以滿足應用為導向 /282二、成本數(shù)據(jù)庫的積累,以支持測算為目標 /283第二節(jié) /如何沉淀成本數(shù)據(jù)庫一、建立“含量指標庫”,精準測算工程量 /286二、建立“單方指標庫”,合理控制單方造價 /293三、建立“材料價格庫”,把握招標采購主動權 /297第三節(jié) /成長型房企如何構建“簡易型”成本數(shù)據(jù)庫一、抓難點,七大專項工程數(shù)據(jù)庫快速構建成本數(shù)據(jù)庫 /299二、強關聯(lián),專項數(shù)據(jù)庫與主材數(shù)據(jù)庫綁定沉淀 /300三、專人日常維護,實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫“零存整取” /302第四節(jié) /規(guī);科笕绾螛嫿藴食杀緮(shù)據(jù)庫一、建立“含量指標”的“限額指標庫” /303二、建立“單方指標”的“指標價格庫” /304本章小結 :給成長型房企構建成本數(shù)據(jù)庫的實戰(zhàn)建議第四部分 成本保障篇成本管理的鐵三角——組織、流程、績效第一節(jié) /組織——界定清晰的組織分工與權責邊界一、組織分工的基礎——匹配企業(yè)管控模式,滿足企業(yè)管理訴求 /312二、職責設計的依據(jù)——基于當前管理水平,滿足成本發(fā)展目標 /314三、A企業(yè)成本職責邊界的設置案例 /317第二節(jié) /流程——成本流程優(yōu)化的三大依據(jù)一、以業(yè)務增值為流程優(yōu)化的核心 /324二、解決集分權問題,平衡效率與風險 /326三、從決策視角提供科學數(shù)據(jù),解決決策質(zhì)量問題 /330第三節(jié) /績效——重點聚焦成本及采購關鍵KPI一、標桿房企成本與采購的常用KPI /332二、如何選擇匹配企業(yè)自身的KPI /336本章小結 :給成長型房企的成本管理組織、流程優(yōu)化的實戰(zhàn)建議
第一章 走向策劃與控制的耦合管理時代 在企業(yè)內(nèi)部,只有成本! 绹芾泶髱煴说谩さ卖斂恕 ”说?德魯克的這句名言告訴我們,企業(yè)管理的一個根本任務就是不斷降低成本。樹立全方位的成本意識、加強成本控制與管理、提高企業(yè)競爭力是企業(yè)最緊迫、最核心的任務之一! 〉谝还(jié) 房地產(chǎn)成本管理三大階段及趨勢 高房價、超高利潤的房地產(chǎn)時代,在很大程度上削弱了中國房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理的重視,也催生了房企普遍“重開源(營銷)、輕節(jié)流(成本)”的短視觀念,導致目前國內(nèi)房地產(chǎn)成本管理水平整體相對落后。不過,國內(nèi)也有一大批標桿房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中進行了積極的探索與實踐,走出了一條創(chuàng)新之路,并經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)成本管理的三大典型階段:2003~2006年的以成本核算為主的階段、2006~2010年的以成本控制為主的階段,以及從2010年起開始逐步流行的成本策劃階段! ∵@三大階段的成本管理各有側重:成本核算階段重在核算,屬于事后管控型,追求算得快、算得準;成本控制階段強調(diào)對目標成本的過程進行嚴控,希望通過多版本目標成本、合約規(guī)劃、成本預警強控、動態(tài)成本管控等手段,保障目標成本不被突破,屬于典型的事中管控型;而成本策劃階段強調(diào)的是成本投放效果最大化,通過項目成本、建造成本的合理策劃,保證成本收益的最大化,也就是我們通常所說的“好鋼用在刀刃上”“花小錢辦大事”,追求成本結構的最優(yōu)化。房地產(chǎn)成本管理的三大階段具體如圖1-1所示! ∫、成本核算階段——關注造價,強調(diào)算得快、算得準 之所以當前很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理還停留在財務核算的初級階段,除了整個行業(yè)對成本管理的重視度不夠之外,更直接的原因是,缺乏一批真正具備先進管理經(jīng)驗的成本管理人才。目前,國內(nèi)大多數(shù)成本管理人員源自工程造價領域,主要進行目標成本階段的成本測算、過程變更簽證的算量核價、結算過程中的成本核算等工作,純粹是以管控工程量、單價為主;另外,還與行業(yè)的整體發(fā)展水平存在很大的關系,房地產(chǎn)行業(yè)上游施工單位的內(nèi)部管理水平以及房地產(chǎn)行業(yè)的整體監(jiān)管水平都有很大的規(guī)范空間,所以,導致成本管理人員的日常工作都是在與施工單位和其他供應商玩“貓捉老鼠”的游戲,不斷地基于多變的圖紙和現(xiàn)場施工狀況來算量、核價,最終導致成本管理一度陷入了“懂技術比懂管理更重要”的怪圈! 〕杀竞怂汶A段的成本管理以建安成本為主要管理對象,以核算為重點,強調(diào)算得快、算得準,對預算人員的造價能力要求很高。同時,處于此成本管理階段的成本管理人員受制于圖紙多變、錯漏碰缺多、現(xiàn)場變更簽證多、合同結算扯皮多等問題,從而在審量、核價工作中耗費了巨大的精力。業(yè)內(nèi)有一首打油詩可以形象地形容此階段成本從業(yè)人員的工作窘境:“鋤禾日當午,預算真辛苦;對著施工圖,一算一下午;算了一下午,圖紙還在補;圖紙剛補完,方案又重組,苦苦苦!”受制于這一點,成本從業(yè)人員很難再有多余的精力從更高的層面來統(tǒng)籌整體的成本管理,從而使得目標成本的合理性考量不足,同時,過程中也缺乏有效的手段對成本進行事前管控,導致風險無法提前預判,進而使得成本容易失控。成本核算階段是很多企業(yè)的必經(jīng)之路,一般而言,項目個數(shù)不多,且公司整體運營管理處于剛起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會采用這種管理模式。成本核算階段的特征具體如1-2所示。 二、成本控制階段——關注目標,強調(diào)目標成本控得住 隨著房企跨區(qū)域、多項目發(fā)展,成本核算管控模式會帶來越來越多的成本失控、成本超支等問題,不少房企開始引入更多的手段來提升成本控制水平,希望能夠保障目標成本不被突破。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向事中的成本控制轉型,這就進入成本管理的第二大階段——成本控制階段。成本控制階段的核心在于,構建基于合約規(guī)劃的目標成本控制體系,強調(diào)實際成本管理過程中對動態(tài)成本進行實時糾偏,通過目標成本管控、合約規(guī)劃管控、動態(tài)成本回顧、成本月報體系等手段,保證目標成本不被突破。這種控制方法屬于典型的事中管控型! 〕杀究刂菩凸芸厮悸愤m合已經(jīng)有一定項目成本管控經(jīng)驗和成本指標的沉淀的企業(yè),同時,其成本相關業(yè)務的流程都有一定的章程,業(yè)務管理水平具備一定基礎。這種管控模式對成本管理人員的整體統(tǒng)籌能力與設計工程的橫向協(xié)同能力、內(nèi)部成本管理體系規(guī)范度等方面有一定的要求。整個企業(yè)的運營要能夠基本保證“目標成本及時明確、合約規(guī)劃提前明確、合約規(guī)劃指導招標、基于業(yè)務管理合約規(guī)劃余量”這幾個基本要點,并且在項目推進過程中通過動態(tài)成本的回顧機制,找出成本異常的原因,修正目標并落實整改,盡量找到成本超支的原因并防微杜漸,保證目標成本真正能夠落地。成本控制型管控思路的特征具體如圖1-3所示! ∪、成本策劃階段——關注收益,強調(diào)成本結構的不均衡分布 成本策劃管理思路是最近幾年來房地產(chǎn)成本管理領域提出的新概念,是房地產(chǎn)成本管理走向成熟的表現(xiàn)。成本策劃的思路基于價值工程的概念,非常強調(diào)成本的投入產(chǎn)出比,要求成本管控的時間點盡可能地前置。在具體操作上,成本策劃必須考慮客戶視角的成本投放的價值體現(xiàn),而不再是簡單地基于既定的方案和實際施工情況來算量核價。在成本策劃管理思路中,首先需要保證項目收益最大化,其次,在成本總額有限的情況下,優(yōu)先保障客戶關注度高的那部分的成本投放! 〕杀静邉澬凸芾硭悸穼儆诔杀竟芾淼母唠A段位,成本管控的時間點會從施工圖出圖這個節(jié)點前置到方案階段,甚至有的企業(yè)會前置到定位、啟動會階段來對目標成本進行整體籌劃,以確保整個方案的收益最大化。同時,對產(chǎn)品的標準化程度、成本數(shù)據(jù)庫的成熟度、投資收益測算模型成熟度、內(nèi)部運營管控體系成熟度等方面都有很高的要求。該階段的成本管理不再是單純的成本核算的算量核價,也不是單純成本視角的成本控制,而是跳出成本專業(yè)限制,真正站在公司整體運營的視角,對項目、產(chǎn)品、局部進行策劃,真正實現(xiàn)項目收益最大化、單體成本收益最大化。策劃型成本管理思路的特征具體如圖1-4所示! ∷、房地產(chǎn)成本管理的趨勢 1.進入“三全”成本管理階段 從當前標桿房企成本管理實踐和行業(yè)發(fā)展趨勢來看,未來房企將進入“全成本管理、全員成本管理、全過程成本管理”的“三全”發(fā)展階段! 叭杀竟芾怼币馕吨科蟛辉僦皇菍⒊杀竟芾淼姆懂牼窒拊诮ò渤杀痉矫妫鴳驹陧椖恳暯,甚至是公司視角,考慮整個項目的開發(fā)成本,還應該考慮營銷費用、管理費用、財務費用的管理,將以前單一成本工程視角的成本管理上升到企業(yè)層面的“全成本管理”上來! 叭珕T成本管理”相對好理解,但在實施過程中,對公司各方面的要求很高。全員成本管理意味著成本管理的權責范圍的進一步延伸,所以,要求成本部門與其他部門如設計部、營銷部、財務部、人力資源部進行充分的溝通協(xié)作,還需要有強有力的運營管理制度作為保障,只有這樣,“全員成本管理”才能真正落到實處! 叭^程成本管理”指的是成本管理須覆蓋項目開發(fā)的全生命周期,而不再局限于施工環(huán)節(jié),真正從項目拿地、設計方案確定、項目銷售定價、竣備交房、客戶服務等環(huán)節(jié)來整體統(tǒng)籌成本管理。 2.走向“先策后控”的成本耦合管理時代 從國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理實踐來看,隨著管理理念和軟件、硬件的進一步發(fā)展,做好成本核算已經(jīng)是基本要求,多數(shù)房企已經(jīng)開始從成本核算階段向成本控制階段轉型,一些標桿企業(yè)則開始聚焦成本策劃和成本控制的耦合管理模式,正慢慢走出一條“先策后控”的新型成本耦合管理模式(如圖1-5所示)! ∷^“先策后控”,就是強調(diào)設計階段的成本策劃以及設計階段之后的成本控制。成本策劃屬于成本的規(guī)劃階段,重點解決目標成本的合理性問題,重點保障項目成本、單體成本的收益最大化,強調(diào)“好鋼用在刀刃上”。通過精心的成本策劃,可以得出更合理的目標成本,此時,再運用目標成本控制階段常用的管理手段,來保證目標成本總額及成本結構不被突破。這樣就能夠保障目標成本符合公司整體利益,且可以切實落地! τ谀繕顺杀镜目刂疲圪Y背景的房地產(chǎn)企業(yè)非常強調(diào)目標成本管控體系的嚴肅性,除非發(fā)生重大事件,否則目標成本輕易不能被突破。國內(nèi)標桿房企的目標成本管控體系也相當完善,甚至很多標桿企業(yè)的成本管控水平已經(jīng)遠遠超過港資背景的房地產(chǎn)企業(yè)。而造成這種差別的原因主要在于不同的企業(yè)對成本的定位不同,而且精品項目和快周轉項目對成本控制的要求也是不一樣的! 某杀究刂频闹笜藖砜,房地產(chǎn)企業(yè)主要通過目標成本變動率[目標成本變動率=(動態(tài)成本-目標成本)/目標成本×100%]指標來進行管控。由于土地金額大,且不受后端各業(yè)務環(huán)節(jié)控制,所以,為了使此指標反映的結果更加靈敏,一般企業(yè)會采用扣除地價后的目標成本作為基數(shù)進行計算和管控。另外,房企還需要關注產(chǎn)品動態(tài)單方指標,因為這是進行競品分析和銷售定價的關鍵支撐指標! 某杀究刂频牟呗詠砜,絕非目標成本越低越好,而是目標成本變動率的偏差越小越好。在行業(yè)內(nèi),正負15%的偏差率代表了高階水平,正負3%的偏差率意味著良好。另外,除了總額的偏差要足夠小之外,成本投放的結構也要合理,不能在項目開發(fā)前期沒有節(jié)制地進行投入,而在項目開發(fā)后期才想起要控目標成本,否則就會導致成本結構失衡,進而導致公司、客戶都不滿意。所以,要對目標成本的投放結構進行合理規(guī)劃,并在成本管理的過程中及時回顧、糾偏、整改,從而保證成本的投放結構達到預定的目標!
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