目錄
1 緒論 1
1.1 公共租賃房建設(shè)的背景 1
1.2 公共租賃房的相關(guān)概念 2
1.2.1 保障性住房 2
1.2.2 保障性住房體系 2
1.2.3 從多類型保障房到公共租賃房 5
1.3 建設(shè)公共租賃房的意義 7
1.4 本書的創(chuàng)新之處 8
1.5 本書研究重點(diǎn)和難點(diǎn) 8
1.6 本章小結(jié) 9
2 國內(nèi)外保障性住房理論研究回顧 10
2.1 國內(nèi)外研究評述 10
2.2 保障理論研究 10
2.2.1 馬克思主義相關(guān)理論 11
2.2.2 馬斯洛的需要層次理論 11
2.2.3 庇古的舊福利經(jīng)濟(jì)學(xué) 11
2.2.4 凱恩斯的經(jīng)濟(jì)理論 11
2.2.5 貝弗利奇計劃 12
2.2.6 西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn) 12
2.3 住房保障政策研究 12
2.4 保障性住房供應(yīng)機(jī)制研究 15
2.5 法律制度研究 16
2.6 典型的國家和地區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分析 17
2.6.1 美國 17
2.6.2 英國 18
2.6.3 新加坡 19
2.6.4 中國香港特別行政區(qū) 21
2.6.5 發(fā)達(dá)國家及地區(qū)對我國保障房建設(shè)的啟示 21
2.7 本章小結(jié) 23
3 從各類保障房到公共租賃房的發(fā)展 24
3.1 保障性住房制度綜述 24
3.1.1 我國住房制度發(fā)展歷史 24
3.1.2 我國保障性住房制度的政策演變 28
3.1.3 我國保障性住房制度發(fā)展歷程 30
3.2 各類保障性住房的建設(shè)和發(fā)展 32
3.2.1 棚戶區(qū)改造安置房的建設(shè)和發(fā)展 32
3.2.2 廉租房的建設(shè)和發(fā)展 35
3.2.3 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和發(fā)展 36
3.2.4 限價房的建設(shè)與發(fā)展 39
3.2.5 公共租賃房的建設(shè)與發(fā)展 41
3.3 我國保障性體系中各類保障房存在的問題分析 45
3.3.1 在我國保障房制度實(shí)踐中，廉租房建設(shè)存在的主要問題 45
3.3.2 在我國保障房制度實(shí)踐中，經(jīng)濟(jì)適用房存在的主要問題 49
3.3.3 在我國保障房制度實(shí)踐中，限價房存在的主要問題 52
3.3.4 在我國保障房制度實(shí)踐中，公共租賃房建設(shè)存在的主要問題 53
3.4 我國保障房和公共租賃房建設(shè)探索比較成功的模式 57
3.4.1 重慶的保障房體系和公共租賃房建設(shè) 57
3.4.2 北京的保障房體系和公共租賃房建設(shè) 59
3.4.3 上海的保障房體系和公共租賃房建設(shè) 61
3.5 我國公共租賃房建設(shè)的目標(biāo)、規(guī)模和供需前景 62
3.6 本章小結(jié) 64
4 “公共租賃房+商品房”雙軌制的內(nèi)在機(jī)理及社會功能 66
4.1 雙軌制配置體系 66
4.1.1 雙軌制概念 66
4.1.2 雙軌制配置體系的作用 67
4.1.3 雙軌制配置體系的內(nèi)容 68
4.2 雙軌制的內(nèi)在機(jī)理 69
4.2.1 公共租賃房與商品房市場的關(guān)系 69
4.2.2 公共租賃房建設(shè)與商品房市場的關(guān)聯(lián)機(jī)制 70
4.2.3 公共租賃房建設(shè)對其他保障房的影響 72
4.3 雙軌制體系的社會功能 74
4.3.1 我國雙軌制體系的社會功能 75
4.3.2 我國雙軌制體系對房地產(chǎn)市場的社會功能 80
4.4 國內(nèi)外雙軌制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及啟示 82
4.4.1 國外雙軌制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及啟示 82
4.4.2 國內(nèi)雙軌制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及啟示 83
4.5 本章小結(jié) 84
5 政府主導(dǎo)的公共租賃房體系設(shè)計 86
5.1 公共租賃房的政府主導(dǎo)模式的必要性 86
5.1.1 各國(地區(qū))公共住房模式比較 86
5.1.2 我國公共租賃房體系由政府主導(dǎo)的必要性 87
5.2 我國公共租賃房的供應(yīng)機(jī)制 88
5.2.1 公共租賃房供給數(shù)量 88
5.2.2 土地供應(yīng)機(jī)制 90
5.2.3 資金供給機(jī)制 93
5.3 我國公共租賃房的運(yùn)營管理機(jī)制 94
5.3.1 公共租賃房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 94
5.3.2 公共租賃房退出機(jī)制 96
5.3.3 租金價格 97
5.4 政府主導(dǎo)下的公共租賃房建設(shè)的改進(jìn)和完善 99
5.4.1 完善公共租賃房的土地供給制度 99
5.4.2 完善公共租賃房的總體規(guī)劃原則 100
5.4.3 完善公共租賃房申請、審批和公示制度 101
5.5 我國直轄市公共租賃房供給模式比較——實(shí)證研究 104
5.5.1 四大直轄市城市發(fā)展背景 104
5.5.2 直轄市公共租賃房供給模式 105
5.5.3 比較分析 109
5.6 本章小結(jié) 110
6 公共租賃房項目總體規(guī)劃設(shè)計 112
6.1 公共租賃房項目總體規(guī)劃概述 112
6.1.1 公共租賃房總體規(guī)劃設(shè)計的含義 112
6.1.2 公共租賃房規(guī)劃布局的必要性 112
6.2 中國香港和新加坡的成功保障性住房規(guī)劃借鑒 113
6.2.1 中國香港公屋規(guī)劃設(shè)計 113
6.2.2 新加坡組屋的規(guī)劃設(shè)計 114
6.3 公共租賃房項目總體規(guī)劃布局 116
6.3.1 我國公共租賃房項目規(guī)劃選址中存在的問題 116
6.3.2 公共租賃房規(guī)劃選址的原則 116
6.3.3 公共租賃房項目選址評估指標(biāo)體系 119
6.3.4 公共租賃房選址決策模型 120
6.3.5 模型的運(yùn)用 123
6.4 公共租賃房建設(shè)的評價指標(biāo)體系 126
6.4.1 公共租賃房建設(shè)評價指標(biāo)的構(gòu)建原則 126
6.4.2 指標(biāo)體系及其含義 127
6.4.3 公共租賃房建設(shè)評價指標(biāo)匯總表 137
6.4.4 公共租賃房項目造價控制 138
6.5 重慶市關(guān)于公共租賃房空間規(guī)劃布局和工程建設(shè)指標(biāo)的案例分析 144
6.5.1 空間規(guī)劃布局 144
6.5.2 工程指標(biāo)分析 147
6.6 本章小結(jié) 150
7 公共租賃房項目建設(shè)用地土地保障體系 151
7.1 我國城市建設(shè)用地現(xiàn)狀 151
7.2 目前公共租賃房項目用地來源 153
7.3 公共租賃房建設(shè)用地土地保障體系的構(gòu)建 154
7.3.1 “地票”模式 154
7.3.2 配建模式 160
7.3.3 “產(chǎn)權(quán)共有”模式 162
7.4 本章小結(jié) 164
8 公共租賃房項目建設(shè)資金保障體系 166
8.1 我國公共租賃房建設(shè)的資金來源及運(yùn)行現(xiàn)狀 166
8.1.1 我國公共租賃房資金來源途徑 166
8.1.2 我國公共租賃房資金運(yùn)作方式 167
8.1.3 我國公共租賃房融資過程中存在的問題 170
8.2 我國公共租賃房建設(shè)中吸納社會資金的途徑探討 171
8.2.1 房地產(chǎn)投資信托基金融資模式 171
8.2.2 公共租賃房建設(shè)債券 173
8.2.3 利用住房公積金支持公共租賃房建設(shè) 175
8.3 公共租賃房市場化融資平臺建設(shè)體系設(shè)計 177
8.3.1 公共租賃房市場化融資平臺的運(yùn)行模式 178
8.3.2 公共租賃房市場化融資平臺的優(yōu)勢 179
8.4 我國保障房并軌后資金供給研究 179
8.4.1 國內(nèi)外保障住房資金供給籌措方式 179
8.4.2 保障房的“兩房并軌” 181
8.4.3 拓寬資金來源建議 182
8.5 本章小結(jié) 186
9 公共租賃房項目可持續(xù)經(jīng)營制度設(shè)計 188
9.1 公共租賃房建設(shè)設(shè)施與物業(yè)配套的可持續(xù)性 188
9.1.1 公共租賃房建設(shè)設(shè)施與物業(yè)配套現(xiàn)狀及其存在問題 188
9.1.2 公共租賃房配套設(shè)施建設(shè)規(guī)劃布局設(shè)計 189
9.1.3 公共租賃房后期物業(yè)管理可持續(xù)運(yùn)營 197
9.2 公共租賃房小區(qū)商業(yè)配套面積的可持續(xù)管理運(yùn)營 201
9.2.1 公共租賃房小區(qū)商業(yè)配套面積承擔(dān)的三大功能 201
9.2.2 公共租賃房配套商業(yè)配建比例以及開發(fā)規(guī)模 203
9.2.3 公共租賃房小區(qū)配套商業(yè)的管理運(yùn)營 212
9.3 進(jìn)城農(nóng)民工“住房券”交易公共租賃房的制度設(shè)計 215
9.3.1 進(jìn)城農(nóng)民工土地和住房政策障礙 216
9.3.2 新生代農(nóng)民工的住房現(xiàn)狀 218
9.3.3 農(nóng)民工住房保障體系構(gòu)建 221
9.3.4 農(nóng)民工“住房券”交易公共租賃房模式 224
9.4 本章小結(jié) 230
10 公共租賃房租轉(zhuǎn)售銷售定價模式設(shè)計 231
10.1 公共租賃房租轉(zhuǎn)售定價經(jīng)驗(yàn) 231
10.1.1 英國公共租賃房租轉(zhuǎn)售政策 231
10.1.2 新加坡公共租賃房租轉(zhuǎn)售政策 231
10.1.3 香港公共租賃房租轉(zhuǎn)售政策 232
10.2 公共租賃房租轉(zhuǎn)售相關(guān)概念界定 232
10.3 公共租賃房租轉(zhuǎn)售定價原則 233
10.3.1 差異定價原則 233
10.3.2 保障對象利益優(yōu)先原則 233
10.3.3 可操作性原則 233
10.4 基于成本的公共租賃房出售定價模式 234
10.4.1 公共租賃房租金因素分析 234
10.4.2 公共租賃房成本因素分析 234
10.5 基于支付能力的公共租賃房出售定價模式 236
10.5.1 住房可支付能力的測定模型 236
10.5.2 基于支付能力的公共租賃房出售定價模型的建立 237
10.6 公共租賃房出售綜合定價模型 238
10.6.1 公共租賃房出售綜合定價模型的構(gòu)建原理 238
10.6.2 公共租賃房出售綜合定價模型的構(gòu)建 238
10.6.3 公共租賃房出售綜合定價模型主要指標(biāo)說明 239
10.7 本章小結(jié) 240
11 我國城市公共租賃房總體運(yùn)行模式總結(jié)與政策建議 241
11.1 我國城市公共租賃房總體運(yùn)行模式 241
11.1.1 政府主導(dǎo)的公租住房供應(yīng)機(jī)制 241
11.1.2 民生優(yōu)先的土地保障制度 242
11.1.3 多元化的籌融資渠道 243
11.1.4 可持續(xù)的管理運(yùn)營體系 244
11.1.5 公共租賃房是我國保障房體系發(fā)展的方向 244
11.2 我國公共租賃房建設(shè)和運(yùn)行的建議 245
11.2.1 建立政府主導(dǎo)的公共租賃房專業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu) 245
11.2.2 公共租賃房永遠(yuǎn)姓“公” 245
11.2.3 積極探索公共租賃房新型融資路徑 246
11.2.4 創(chuàng)新土地供給模式，保障公共租賃房建設(shè)用地 247
11.2.5 加強(qiáng)公共租賃房項目的規(guī)劃 247
11.2.6 未來公共租賃房建設(shè)項目在國內(nèi)不同城市實(shí)行結(jié)構(gòu)性布局 247
11.2.7 完善相關(guān)法律法規(guī)的建議 248
參考文獻(xiàn) 250
附：《重慶市公共租賃房管理實(shí)施細(xì)則》渝國土房管發(fā)〔2011〕9號 253
后記 260