第二章 從邊緣到中心
第二節(jié)　街區(qū)形成與空間演進(jìn)
南京東路街區(qū)作為城市建成區(qū)，主要形成于近代，在一個(gè)多世紀(jì)的歲月里，區(qū)域的建筑和道路形態(tài)并未經(jīng)歷太多的兵燹與天災(zāi)破壞，城市空間的演進(jìn)呈現(xiàn)出明顯的傳承脈絡(luò)。以此而言，公共租界政府的建設(shè)與管理對(duì)這一區(qū)域的空間演變具有特殊的意義。


（一） 公共租界城市管理體制的特點(diǎn)
近代上海開(kāi)埠后，作為“國(guó)中之國(guó)”的租界帶來(lái)了西方先進(jìn)的城市建設(shè)和規(guī)劃管理上的理念及制度。相對(duì)而言，法租界行政機(jī)關(guān)信奉集權(quán)理念和整體性的規(guī)劃與管理方式，而公共租界行政機(jī)關(guān)則更崇尚自治理念與自由主義的管理方式。公共租界的城市建設(shè)和管理的機(jī)構(gòu)， 在開(kāi)埠早期是英租界道路碼頭委員會(huì)，負(fù)責(zé)界內(nèi)基礎(chǔ)性設(shè)施建設(shè)。1854年，公共租界成立了工部局，負(fù)責(zé)租界的市政、警務(wù)等建設(shè)。工部局的成立，是在開(kāi)埠以來(lái)《土地章程》規(guī)定的租地人會(huì)議上通過(guò)的，1869年租地人會(huì)議又被擴(kuò)大了的納稅人會(huì)議所取代，而租界工部局的城市建設(shè)和管理事務(wù)的提議則必須得到納稅人會(huì)議的通過(guò)，并必須接受納稅人會(huì)議的監(jiān)督。


這一體制模式源于英國(guó)的市政自治傳統(tǒng)，英國(guó)城市自《大憲章》簽訂以來(lái)，取得了市民人身自由、土地保有權(quán)自由、獨(dú)立司法權(quán)、自由貿(mào)易權(quán)等權(quán)力，隨著1835年《市政法人法》的實(shí)施而逐步完善了現(xiàn)代地方自治制度。公共租界的納稅人會(huì)議正是被英國(guó)僑民引入上海的議會(huì)制度，由有一定資格的有產(chǎn)階級(jí)構(gòu)成，而工部局則是受納稅人會(huì)議委托辦理城市市政的機(jī)構(gòu)。因此在城市的規(guī)劃與管理方面，就有兩個(gè)鮮明的特征：一是公共租界對(duì)城市街區(qū)發(fā)展常常沒(méi)有太多的全局規(guī)劃，不像法租界那樣行政機(jī)關(guān)權(quán)力能夠介入街區(qū)形態(tài)，即使工部局試圖進(jìn)行整體規(guī)劃管理，也往往受到具有納稅人會(huì)議話語(yǔ)權(quán)的商人的限制而妥協(xié)，因?yàn)槭袌?chǎng)的力量占據(jù)更主導(dǎo)的地位；二是在高度保障私有財(cái)產(chǎn)和權(quán)利的原則下， 工部局往往只能為由工商業(yè)自由發(fā)展而形成街區(qū)形態(tài)的城市建成區(qū)提供基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃管理方面的制度保障。
南京東路街區(qū)的城市空間，在公共租界時(shí)代其實(shí)是兩個(gè)行政區(qū)劃。西藏路以東是中區(qū)的一部分，以西是19世紀(jì)末擴(kuò)界后的西區(qū)。1845年英租界初立之時(shí)，其城市空間主要位于黃浦江附近、蘇州河與洋涇浜合圍的狹小空間內(nèi)，以航運(yùn)和貿(mào)易為主要功能。不少外國(guó)洋行在外灘租地蓋辦公樓，而外僑將住宅、倉(cāng)儲(chǔ)等建筑建造于河南路以東的區(qū)域，河南路以西尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)。為了貿(mào)易運(yùn)輸?shù)谋憬�，租界非常重視道路的整治，�?845年與上海道臺(tái)商定的《土地章程》中，就規(guī)定了9條主要道路，其中4條為東西走向并通往黃浦江的大路，即是后來(lái)的南京路、北京路、漢口路和九江路。而當(dāng)時(shí)租界的外國(guó)商人成立的“道路碼頭委員會(huì)”，則承擔(dān)了一些基本的道路維護(hù)、橋梁維修和碼頭建造的工作。


（二） 娛樂(lè)業(yè)、房地產(chǎn)與早期的城市空間
隨著寓滬外僑的增多，滿(mǎn)足其各種生活需要的愿望成為城市空間擴(kuò)展的動(dòng)力，娛樂(lè)生活是其中重要的一項(xiàng)。1847年，英國(guó)僑民在界路河南路西、南京路以北的區(qū)域購(gòu)地修筑第一個(gè)跑馬場(chǎng)，南京路就成為跑馬場(chǎng)的主要道路。1854年，第二個(gè)跑馬場(chǎng)建成，成為當(dāng)時(shí)租界外僑最為重要的公共活動(dòng)場(chǎng)所。而南京路也被延伸到這個(gè)跑馬場(chǎng)附近，即今浙江路的位置，成為租界最為重要的道路。界外最初的住宅房屋均沿著南京路建造，工部局也給予了當(dāng)時(shí)上海最高級(jí)的鋪路材料和煤氣燈等最新的道路設(shè)施。同時(shí)，工部局制訂了新的道路計(jì)劃，南京路以南的纖道路（今九江路）、海關(guān)路（今漢口路）、教會(huì)路（今福州路）、北門(mén)街（今廣東路）四條東西向干道也開(kāi)始修筑。1866年，北面的北京路也延伸到了泥城浜， 成為繼南京路后租界又一條東西向的主要通道。


同時(shí)，公園、花園等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所也在這一區(qū)域逐步興建，在今湖北路、西藏路、芝罘路、北海路等地開(kāi)辟了占地百余畝的新花園。在小刀會(huì)戰(zhàn)事之前，今南京東路街區(qū)的東半部區(qū)域開(kāi)始形成外僑的公共娛樂(lè)空間，與租界東部沿江的港口空間、中間河南路以東的外僑居住與商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)綜合空間相呼應(yīng)。


19世紀(jì)中期，戰(zhàn)爭(zhēng)是塑造上海城市空間的重要促因。小刀會(huì)和太平天國(guó)的戰(zhàn)事使大量華人涌入租界避難，至1862年，避難人數(shù)已高達(dá)20萬(wàn)人，這極大地刺激了租界房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使租界的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由初期的單一貿(mào)易轉(zhuǎn)變?yōu)橘Q(mào)易與房地產(chǎn)并重。外僑居住區(qū)域仍然保持在河南路以東地區(qū)，而1848年擴(kuò)展的河南路至泥城浜之間的區(qū)域，則被房地產(chǎn)商所建造的華人住宅填滿(mǎn)。因?yàn)橹型饴?lián)軍在靜安寺、徐家匯一線防御太平軍，租界出于軍事需要同時(shí)也是道路延伸的動(dòng)因，修筑了新閘路等幾條軍路向西面延伸出去。
戰(zhàn)爭(zhēng)高潮過(guò)去之后，租界工部局在地產(chǎn)洋商的要求下開(kāi)始對(duì)租界進(jìn)行新的建設(shè)。首先是在泥城浜以西區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的住房、道路和公共設(shè)施建設(shè)。1860年開(kāi)始，工部局實(shí)施了新的道路計(jì)劃，寧波路（1862年以前名為寬克路）等多條東西向馬路從舊區(qū)域延伸到泥城浜附近，廣西路（初期名為錫克路）等多條南北向的道路也開(kāi)始修筑，而蘇州河南岸福建路附近華人聚居的老閘地區(qū)更是開(kāi)辟了多條新路。至1866年，河南路至泥城浜之間區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)基本建成。


租界道路的格局，是先由幾條主干道延伸，再由近代城市中典型的方格網(wǎng)模式來(lái)覆蓋整個(gè)空間。方格網(wǎng)既是在城市化進(jìn)程中利用華人原有道路和填浜而筑成，也有利于房地產(chǎn)分塊出售的商業(yè)目的。這也顯示出公共租界城市空間的主導(dǎo)者是商業(yè)市場(chǎng)，而不是公共租界行政機(jī)關(guān)。


租界還在城市安全、公共衛(wèi)生等方面對(duì)街區(qū)的建筑和道路進(jìn)行規(guī)范。在華人大規(guī)模涌入的時(shí)候，房地產(chǎn)商為追逐利益，偏好用木板等簡(jiǎn)易材料為華人建造成本低、施工簡(jiǎn)單、建造速度快的簡(jiǎn)房，從1853 年9月到1854 年7月，廣東路、福建路一帶，就建造了800 多幢木板簡(jiǎn)屋。這種簡(jiǎn)屋雖然利潤(rùn)高，但是存在易燃的安全隱患，因此1854年的《土地章程》中嚴(yán)格限制了木板房的蔓延，禁止用篷、簝、竹、木及一切易燃之物起造房屋。工部局成立后，竭力控制木板簡(jiǎn)房的建造，而推崇石庫(kù)門(mén)里弄住宅。石庫(kù)門(mén)里弄雖然造價(jià)高于木板房，但是因其用地經(jīng)濟(jì)、維修費(fèi)低、租金高而廣受房地產(chǎn)商的歡迎，至19世紀(jì)末擴(kuò)界之前，泥城浜以東的區(qū)域已是里弄住宅密布，并開(kāi)始向泥城浜以西的越界筑路地區(qū)擴(kuò)展，里弄的條條總弄和支弄，又構(gòu)成了公共道路之外的方格網(wǎng)。


在19世紀(jì)70年代之前，南京東路街區(qū)是以外僑的公共娛樂(lè)和華人的居住為主要功能的城市空間。之后，華人的不斷涌入以及新興房地產(chǎn)業(yè)的崛起，一方面使得租界以前華洋分居的格局開(kāi)始被打破；但另一方面，由于以河南路為界的兩個(gè)區(qū)域建筑樣式、擁擠程度等不同，又缺乏彼此流動(dòng)，城市空間呈現(xiàn)出港岸區(qū)域、外僑聚居區(qū)域和華人聚居區(qū)域并存的局面。同時(shí)，公共租界空間擴(kuò)展模式也在這時(shí)候形成：即先因經(jīng)濟(jì)或其他原因，在原區(qū)域外出現(xiàn)一個(gè)據(jù)點(diǎn)，帶動(dòng)一條或數(shù)條道路的向西延伸，隨后商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等沿著這些延伸路段發(fā)展起來(lái)，道路和沿路地產(chǎn)互相促進(jìn)發(fā)展，租界或房地產(chǎn)商又開(kāi)辟縱向與橫向的其他道路，逐漸形成方格網(wǎng)的格局，將分割形成的各個(gè)地塊開(kāi)發(fā)出來(lái)。


（三） 商業(yè)中心的形成
1870年以后，隨著南京路、福州路、北京路等各條商業(yè)大街迅速向西推進(jìn)，以及土地價(jià)值提升過(guò)程中的市場(chǎng)化調(diào)整，河南路甚至福建路以西路段，皆成為各類(lèi)商店、飯店、戲院、茶樓聚集之處。同時(shí)，大量建造的里弄房屋不僅容納了數(shù)十萬(wàn)居民，也成為滲透進(jìn)商業(yè)的海綿，將各類(lèi)工商業(yè)吸納進(jìn)這片欣欣向榮的區(qū)域，開(kāi)始成為新的商業(yè)與文化中心。


以百貨業(yè)為例，這是上海開(kāi)埠后廣東商人來(lái)滬經(jīng)營(yíng)的主要模式，主要買(mǎi)賣(mài)廣貨、洋貨、京貨等，外商則開(kāi)設(shè)主營(yíng)洋貨的洋行。在靠近港口的東部區(qū)域，百貨業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式首先是各類(lèi)中小型的零售店和雜貨鋪，至20世紀(jì)初已經(jīng)出現(xiàn)種類(lèi)繁多、豐富多彩的特色， 并逐漸向西部延伸。之后，大型百貨業(yè)興起，集吃、穿、住、用、玩等于一體，兼具銷(xiāo)售、展示等功能。這類(lèi)大型百貨出現(xiàn)于南京東路四川中路路口附近，即福利、惠羅、匯司、泰興等前“四大公司”。自1917年開(kāi)始，先施公司、永安公司、新新公司、大新公司等新“四大公司”在南京路陸續(xù)建成，成為上海百貨零售業(yè)新的中心。


民國(guó)時(shí)期，除金融業(yè)仍以外灘為中心外，餐飲業(yè)、賓館業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)的中心等都逐漸轉(zhuǎn)移到公共租界中區(qū)的西部區(qū)域，讓這里成為上海最為繁盛的鬧市區(qū)。根據(jù)學(xué)者的研究，20世紀(jì)40年代末，這片區(qū)域的商業(yè)聚集已經(jīng)具有明顯的特點(diǎn)，區(qū)境內(nèi)的南京路，以新“四大公司”為中心，是百貨業(yè)聚集之地；南京東路以北地區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)略為初級(jí)、低檔，主要是重工業(yè)制品，比如柴炭、鐵鋪、木器、五金、裝潢、漆業(yè)、車(chē)行等；南部地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)則較為高檔、精致，主要是輕工業(yè)制品，包括服裝、鞋帽、禮品、皮貨、呢絨、古玩、藥業(yè)、信局、糖業(yè)、文化等。① 至1949年之前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了多條具有特色的商業(yè)街，如五金業(yè)聚集的北京東路，文化用品業(yè)聚集的福州路，估衣業(yè)聚集的石路（今福建中路、南京東路以南地段），禮品業(yè)聚集的漢口路，裝潢五金業(yè)聚集的寧波路，服裝業(yè)聚集的大新街（今湖北路），汽燈業(yè)聚集的廣東路（今福建中路以西），女鞋業(yè)聚集的小花園（今浙江路上，福州路、廣東路之間）等。


中華人民共和國(guó)成立初期，這一區(qū)域的商業(yè)布局仍然沿襲了之前的風(fēng)格。1985 年，黃浦區(qū)政府開(kāi)始對(duì)南京路、北京路等商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和綜合開(kāi)發(fā)，南京路在區(qū)境內(nèi)分為兩個(gè)部分：西藏中路至浙江中路，將成為大型綜合商場(chǎng)和文化娛樂(lè)相結(jié)合的商業(yè)中心，部分地段進(jìn)行改建，開(kāi)辟街坊型綠化小廣場(chǎng)；浙江中路以東兩側(cè)大面積改建，上海市第一醫(yī)藥商店等商業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始入駐。1992年，又將南京路分為4個(gè)功能區(qū)，其中南京東路街區(qū)內(nèi)分為3個(gè)：浙江中路以東擬建成以商業(yè)、賓館為主的街區(qū)；浙江中路至西藏中路是以市百一店、市食品一店、市時(shí)裝公司、華聯(lián)商廈四大商店為標(biāo)志的旅游購(gòu)物區(qū)；西藏中路以西，則擬建成文化、商業(yè)、居住為主的街區(qū)，保留由大光明電影院、上海美術(shù)館等組成的文化娛樂(lè)中心。②


（四） 工部局的城市管理
公共租界的管理者對(duì)于城市管理非常重視，在城市發(fā)展的每一個(gè)階段，都憑借近代先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和科學(xué)理念，以及完善的法律框架，在城市公共空間的治理上取得了全面而優(yōu)異的成績(jī)。
1845年，租界成立之初的《土地章程》，雖然主旨是確定租界范圍，但也滲透了現(xiàn)代城市管理的意識(shí)。其中第十二條規(guī)定：“商人租地并在界內(nèi)租房，白楊（洋）涇浜以北，應(yīng)行公眾修補(bǔ)橋梁、修除街道、添點(diǎn)路燈、添置水龍、種樹(shù)護(hù)路、開(kāi)溝放水、雇募更夫，其各項(xiàng)費(fèi)用，由各租戶(hù)呈請(qǐng)領(lǐng)事官勸令會(huì)集公同商捐�！雹� 這是對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)的規(guī)定。第十八條規(guī)定：“界內(nèi)不得搭蓋易燒房屋，如草棚、竹屋、板房等；不得收藏危險(xiǎn)可以傷人貨物，如火藥、硝磺及多存火酒等；不得占塞公路，如造房、搭架、檐頭突出、長(zhǎng)堆貨物等；并不得令人不便，如堆積污穢、溝渠流出路上、無(wú)故吵鬧喧嚷等；皆系為出保房屋貨財(cái)，永圖眾商平安也。如火藥、硝磺、火酒等物運(yùn)到上海，必須會(huì)同在界內(nèi)距住房、棧房較遠(yuǎn)之處公議一地，以備存貯而防疏失�！雹� 這是對(duì)城市公共衛(wèi)生與安全的管理。


《土地章程》還根據(jù)當(dāng)時(shí)租界內(nèi)的房地產(chǎn)建筑狂潮和交通情況，作出規(guī)定：“起造房屋， 札立木架及磚瓦、木料貨物，皆不得阻礙道路，并不準(zhǔn)房檐過(guò)伸各項(xiàng)，妨礙行人。如犯以上各條，飭知后不改，每月罰銀五元。禁止堆積穢物，任溝洫滿(mǎn)流，放槍炮，放轡騎馬趕車(chē)，并往來(lái)遛馬，肆意喧嚷、滋鬧，一切惹厭之事，違者每次罰銀十元�！雹鄯泊�，均說(shuō)明此時(shí)的城市管理已經(jīng)更為精細(xì)，且有懲罰措施相配套。


與此同時(shí)，工部局還已經(jīng)注意到城市各類(lèi)營(yíng)業(yè)對(duì)生活造成的危害，特制定了二十條禁例：“禁馬車(chē)過(guò)橋馳驟；禁東洋車(chē)、小車(chē)在馬路隨意停走；禁馬車(chē)、東洋車(chē)夜不點(diǎn)燈；禁小車(chē)輪響；禁路上傾積垃圾；禁道旁小便；禁肩輿挑抬沿路叫喝；禁施放花爆；禁不報(bào)捕房，在門(mén)外砌路、開(kāi)溝及拆造臨街房屋；禁私賣(mài)酒與西人飲；禁春分后、霜降前賣(mài)野味；禁賣(mài)臭壞魚(yú)肉；禁賣(mài)夜食者在洋行門(mén)首擊梆高叫；禁肩挑倒掛雞鴨；禁吃講茶；禁沿途攀折樹(shù)枝；禁九點(diǎn)鐘后挑糞擔(dān)；禁乞丐；禁夜間行人形跡可疑及攜挾包裹物件手無(wú)照燈；禁聚賭酗酒斗毆。”④ 對(duì)于城市街道的垃圾，工部局要求承包人雇用苦力定期清掃街道和一些弄堂。對(duì)于租界內(nèi)的糞便，也采用同樣的辦法，由租界與承包人簽訂合同，在工部局規(guī)定的時(shí)間內(nèi)由承包人清理干凈，承包人可以收取一定的費(fèi)用。
在嚴(yán)格的管理之下，租界很快顯示出清潔整齊的面貌，為華人所欽服和推崇：
上海各租界之內(nèi)，街道整齊，廊檐潔凈，一切穢物褻衣無(wú)許暴露，塵土拉雜無(wú)許堆積。偶有遺棄穢雜等物，責(zé)成長(zhǎng)夫巡拾，所以過(guò)其旁者，不必為掩鼻之趨，已自得舉足之便。甚至街面偶有缺陷泥濘之處，即登時(shí)督石工為之修理。炎天常有燥土飛塵之患， 則常時(shí)設(shè)水車(chē)為之澆灑。慮積水之淹浸也，則遍處有水溝以流其惡；慮積穢之薰蒸也， 則清晨縱糞擔(dān)以出其垢……其尤妙者，大街無(wú)許便溺，致穢氣有沖天之失；浦灘不準(zhǔn)澡浴，使鄉(xiāng)人知裸浴之非，其意識(shí)尤為周到，其風(fēng)俗猶可維持……或者人謂此種事極細(xì)致， 何至受罰？不知租界地方十分潔凈，其人既居租界必知租界規(guī)矩，豈容其任意糟踏、毫不經(jīng)心乎！若使聽(tīng)其無(wú)節(jié)，必將大眾效尤，恐清靜國(guó)中變成污濁世界矣。①


自19世紀(jì)60年代上海人口激增、經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展之后，工部局的城市管理也日益追求精細(xì)化和全面化，在城市道路建設(shè)、城市公共設(shè)施建設(shè)與管理、城市公共衛(wèi)生管理、城市交通管理、城市建筑管理等方面都開(kāi)始完善起來(lái)。


城市道路建設(shè)是租界最先重視的方面。1845年的《土地章程》規(guī)定了租地人在租界內(nèi)修筑道路的要求，在當(dāng)時(shí)面積不大的界內(nèi)開(kāi)辟東西向主干道7條，南北向主干道3條。后來(lái)成立的道路碼頭委員會(huì)，則確定了筑路資金籌集原則和道路寬度。1850年前租界已修筑道路6 360米，包括6條東西向主干道與2條南北向主干道，占英租界總面積的14.2%。到1866 年左右，已擴(kuò)展為南北干道11條，東西干道9條，總長(zhǎng)達(dá)24 500米左右，約占租界總面積的23%。② 工部局成立之后，設(shè)立了負(fù)責(zé)市政工程建設(shè)和維修、養(yǎng)護(hù)的工務(wù)處，該處下面分設(shè)了道路工程師部、工場(chǎng)部、溝渠部、建筑測(cè)量部、構(gòu)造工程部、土地測(cè)量部等道路建設(shè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，道路鋪筑技術(shù)方面也在不斷進(jìn)步，19世紀(jì)50年代之前，主要采用摻和砂石，平整夯實(shí)的方法。至1850年代末，改為碎磚鋪筑，再用煤渣鋪面的技術(shù)。1863年以后， 開(kāi)始對(duì)舊道路進(jìn)行整理，“兩旁砌以側(cè)石……側(cè)石下砌條石”以利排水。20世紀(jì)初，為適應(yīng)有軌電車(chē)和汽車(chē)的行駛，又逐步以小方石、混凝土等新材料重新整建市區(qū)道路。③ 到了20世紀(jì)30年代，公共租界的道路占上海市區(qū)面積的46%，且基本已換成新式的柏油馬路。


城市公共設(shè)施建設(shè)與管理也是租界極為重視的。上海是近代中國(guó)最早使用煤氣的城市，如前文所述，因大英自來(lái)火房的建立，1865年底南京路的路燈開(kāi)始用煤氣。煤氣燈優(yōu)越的光源很快受到中外居民的歡迎，工部局開(kāi)始在其他街道推廣開(kāi)來(lái)，使用煤氣燈的區(qū)域隨著越界筑路向租界的西部和北部擴(kuò)展。至1868 年8月，老閘地區(qū)的華人聚居地已經(jīng)敷設(shè)了煤氣總管。工部局對(duì)于煤氣的管理，采取了歐洲城市管理中常見(jiàn)的給予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)對(duì)煤氣公司的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)進(jìn)行調(diào)控的方式。工部局在給予煤氣公司經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí)，規(guī)定了自身有權(quán)對(duì)公司在租界煤氣的供應(yīng)質(zhì)量、價(jià)格、公司最高收益、基本設(shè)施建設(shè)、服務(wù)方式等方面進(jìn)行管理。這種管理機(jī)制平衡了市場(chǎng)規(guī)則和管理理念之間的矛盾，有利于煤氣供應(yīng)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，也能保證煤氣市場(chǎng)在工部局調(diào)控的范圍內(nèi)發(fā)展。20世紀(jì)20年代開(kāi)始，煤氣業(yè)務(wù)受到電力競(jìng)爭(zhēng)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了居民熱源供應(yīng)、住宅的家庭烹飪和取暖上，這幾方面的煤氣用量大幅度增長(zhǎng)。


在給水事業(yè)上，工部局同樣采用了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的辦法。1875年納稅人會(huì)議決定工部局本身不辦水廠，歡迎私人公司從事給水事業(yè)。其時(shí)英國(guó)商人M. Mcleod組織的上海自來(lái)水公司籌備委員會(huì)取得了租界給予的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，組成上海自來(lái)水股份有限公司，選址楊樹(shù)浦建廠，自1883 年8月開(kāi)始向公共租界和法租界中心區(qū)域供水。工部局針對(duì)自來(lái)水公司的項(xiàng)目發(fā)放具有一定期限的開(kāi)掘路段許可證，如果到期不能供水，公司就要受罰。這對(duì)提高公司供水質(zhì)量和效益起到很大作用，使公共租界供水質(zhì)量長(zhǎng)期保持了較高的標(biāo)準(zhǔn)，甚至“超過(guò)了倫敦達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)或美國(guó)大部分嚴(yán)格的市政當(dāng)局的要求”。①


自1882年引入電燈之后，上海也成為最早采用電燈照明的城市之一。與自來(lái)水、煤氣等不同，工部局對(duì)電力直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。1882年英僑立德?tīng)柕然I設(shè)上海電氣公司， 并創(chuàng)辦了中國(guó)第一家電廠，比美國(guó)紐約珠街電廠要早2個(gè)月，比日本東京電燈公司早5年。② 1888年上海電氣公司因缺乏資金和技術(shù)而倒閉，一部分股東籌資設(shè)立上海新申電氣公司。鑒于新生的電氣企業(yè)缺乏資金，工部局于1893年購(gòu)買(mǎi)了新申電氣公司，并成立電氣處， 建造新廠。電氣處有一定的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，兼負(fù)經(jīng)營(yíng)和管理職責(zé)，并靠發(fā)行電氣公債來(lái)擴(kuò)展電力設(shè)施。至1899年已將供電范圍擴(kuò)展到靜安寺路，囊括了今天南京東路街道的大部分地區(qū)。20 世紀(jì)開(kāi)始，發(fā)電業(yè)務(wù)向居民家用電器與工業(yè)用電方面發(fā)展。


城市公共衛(wèi)生管理是公共租界在城市管理中涉及面最廣的一項(xiàng)。除早期的基礎(chǔ)性環(huán)境衛(wèi)生管理之外，面對(duì)日益繁榮的城市和流動(dòng)性人口的增大，工部局主要關(guān)注于食品衛(wèi)生、防疫衛(wèi)生等方面。由于受英國(guó)衛(wèi)生觀念的影響，工部局對(duì)食品衛(wèi)生管理比較重視，采用了稽查員檢查制度和建立公共售賣(mài)空間的方法。19世紀(jì)60年代起，工部局開(kāi)始檢查租界內(nèi)的肉店和屠宰場(chǎng)，對(duì)于劣質(zhì)的肉食和牲畜進(jìn)行沒(méi)收。由于私人屠宰場(chǎng)衛(wèi)生條件不佳，以及瘟疫的頻繁，工部局于1892年建立了設(shè)備先進(jìn)的公共屠宰場(chǎng)，并對(duì)送來(lái)的牲口進(jìn)行嚴(yán)格檢查和監(jiān)督。對(duì)于菜場(chǎng)的管理也是如此，1884年工部局在南京路建立第一個(gè)室內(nèi)菜場(chǎng)，集中出售魚(yú)、肉類(lèi)食品。其后陸續(xù)在各地建立一批菜場(chǎng)，以改善街市的混亂。在今天南京東路街區(qū)境內(nèi)及附近地區(qū)，較為著名的有1930年建造的福州路菜場(chǎng)、1932年建造的北京路菜場(chǎng)和改造的新閘路菜場(chǎng)等。


這些新式菜場(chǎng)大多采用先進(jìn)的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，內(nèi)部分成蔬菜部、肉類(lèi)部、禽類(lèi)部等，設(shè)置有自來(lái)水龍頭等衛(wèi)生設(shè)施。同時(shí)，工部局也頒布了詳細(xì)的《菜場(chǎng)章程》，對(duì)于售賣(mài)時(shí)間、售賣(mài)種類(lèi)和衛(wèi)生措施等都作了充分說(shuō)明。在防疫衛(wèi)生方面，大量的流動(dòng)人口導(dǎo)致疫病爆發(fā)機(jī)會(huì)較多，不過(guò)由于公共租界主管衛(wèi)生事務(wù)的人員是受過(guò)嚴(yán)格訓(xùn)練的醫(yī)生，對(duì)于近代防疫有一定的應(yīng)對(duì)措施。他們建立了港口檢疫制度，并采取了防疫注射、隔離消毒、建立新式醫(yī)療機(jī)構(gòu)等先進(jìn)方式，所以在上海幾次遭遇各類(lèi)疫情時(shí)， 工部局都采取了及時(shí)而有效的措施防止疫情蔓延。1874 年為了防止新加坡等地發(fā)生的霍亂傳入租界，工部局河泊司頒布檢疫條例，自此港口檢疫成為定則。1869 年上海出現(xiàn)天花患者，疫病流行已現(xiàn)征兆，公共租界在南京路開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)接種牛痘的診所，工部局同時(shí)在報(bào)紙上布告宣傳，抵制了天花的蔓延。1898 年為了應(yīng)付華人中的霍亂，工部局設(shè)立臨時(shí)隔離醫(yī)院。1900 年，華人隔離醫(yī)院建立，主要收治猩紅熱、白喉、天花、鼠疫、霍亂等惡性傳染病患者，患腮腺炎、麻疹等其他傳染病者，在極其嚴(yán)重的情況下也可以入院。① 在預(yù)防和醫(yī)治的同時(shí)，工部局也建立了自己的科研機(jī)構(gòu)，針對(duì)上海地區(qū)的疫情進(jìn)行科學(xué)研究。1898 年工部局組建了疫苗接種站和以預(yù)防狂犬病為目的的巴斯德研究院。1899 年工部局建立了病理實(shí)驗(yàn)室，主要進(jìn)行水、牛奶、冰、冰淇淋和其他食物的細(xì)菌檢查。1906 年工部局成立化學(xué)實(shí)驗(yàn)室，主要負(fù)責(zé)牛奶及奶酪、各種水質(zhì)、食品及酒類(lèi)等的化驗(yàn)。


作為近代中國(guó)最先步入城市化、工業(yè)化的通商口岸城市，上海也是最先遭遇到現(xiàn)代城市污染、最早進(jìn)行城市環(huán)境污染治理的城市。而南京東路街區(qū)因既是工商業(yè)聚集之地，又是中外市民居住生活之所，自然成為上海最早進(jìn)行污染治理的區(qū)域。


當(dāng)時(shí)上海的城市污染，已經(jīng)包括了今天常見(jiàn)的空氣污染、噪音污染、水污染和化工污染等。就南京東路街區(qū)而言，空氣污染主要是商業(yè)街道上工廠、作坊的燃煤所排放的煤煙；水污染主要是工商企業(yè)和住戶(hù)向蘇州河或黃浦江排放的污水和廢水；噪音污染種類(lèi)較多，有路人與苦力的喧鬧聲、華人燃放的爆竹聲、黃浦江上船只的汽笛聲、汽車(chē)?yán)�叭聲、工廠機(jī)器聲等。工部局在治理污染的過(guò)程中，既注意限制污染對(duì)居民生活的妨害，同時(shí)也盡量保證工商的正常生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，達(dá)成雙方都滿(mǎn)意的結(jié)果。


1887 年6月，龍飛洋行致函工部局，控訴泥城浜附近的大同石印社排放的煤煙對(duì)龍飛馬房的馬匹健康不利，而且其汽笛產(chǎn)生的噪音又給周?chē)�居民帶�?lái)了極大的煩惱。工部局經(jīng)過(guò)調(diào)查研究之后，通知大同石印社，煙囪必須接高到與煤氣公司煙囪一樣的高度，以利于煤煙擴(kuò)散，并要求必須降低汽笛聲。8月，龍飛洋行再次控訴污染問(wèn)題，但是工部局認(rèn)為大同石印社正在接高煙囪，而且提出控訴的也只有龍飛洋行，已不能算為公害，因此并未干預(yù)。一個(gè)月之后，多位居民又向工部局投訴大同石印社的汽笛噪音污染問(wèn)題，工部局遂再次要求大同石印社必須停止鳴放汽笛。半年以后，當(dāng)越來(lái)越多的居民來(lái)投訴時(shí)，工部局認(rèn)定已形成嚴(yán)重的公害，因大同石印社存在拒不執(zhí)行停止鳴放汽笛的態(tài)度，工部局果斷通知巡捕房將其經(jīng)理拘捕送交會(huì)審公堂。① 


公共租界對(duì)于城市的建設(shè)與管理，體現(xiàn)了英式自由主義城市模式與上海本地特性的結(jié)合， 是上海城市治理的寶貴歷史經(jīng)驗(yàn)，許多新生的制度、機(jī)構(gòu)和措施具有開(kāi)創(chuàng)性，深刻影響了如今南京東路街道的街區(qū)空間布局與面貌，也是推動(dòng)當(dāng)時(shí)法租界、華界市政革新的動(dòng)力。


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