第1章　概述
　　1.1　房地產(chǎn)的主要特性
　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種用途的房屋，例如住宅、廠房、倉庫、商店、酒店、教學樓、辦公樓和公用設(shè)施等；地產(chǎn)則指土地和地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137—2011），城市建設(shè)用地分為居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地和綠地。地下基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。
　　房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，在社會經(jīng)濟發(fā)展和滿足居民消費需求中起著重要的作用，因而被稱為重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是社會各方面高度關(guān)注的民生產(chǎn)業(yè)。
　　1.1.1　房地產(chǎn)的商品特性
　　房地產(chǎn)是一種特殊商品，具有不同于普通商品的許多特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：其一是它的不動產(chǎn)特性，空間位置固定，地域特點十分明顯，如一線城市特別是黃金地塊的住宅供應(yīng)十分稀缺；其二是它的耐久性，不會像普通商品在使用過程中很快地被磨損和消耗掉，而是在較長時期能保持其使用價值；其三是它具有消費與投資的雙重屬性，不僅是滿足社會生產(chǎn)和居民生活所需的消費品，也被人們視為具有保值和升值預期的投資品。
　　1.1.2　房地產(chǎn)的經(jīng)營特性
　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有資金投入量大、開發(fā)周期長、涉及面廣、經(jīng)營活動復雜、受地域及國家政策調(diào)控影響較大等特點，且開發(fā)經(jīng)營的整個過程存在較大的不確定性，風險因素多且形式多樣，因而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項高投入、高收益、高風險的活動。
　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的高投入性，表現(xiàn)為開發(fā)經(jīng)營項目需要大量的資金，并且資金占用時間較長。一般來說，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期，少則2～3年，一般需要4～5年，多則超過10年。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)就會陷入困境甚至破產(chǎn)。因此，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的關(guān)鍵要素之一，是必須在項目的各個階段籌集到所需要的資金。
　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的高收益性，主要是由市場的供需狀況以及房地產(chǎn)商品的保值屬性決定的。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，居民收入的增加，消費結(jié)構(gòu)和層次的升級，居民不僅對房地產(chǎn)的消費需求日益增加，而且又將住宅商品房作為一種保值、升值的投資品，因此，近年來我國住宅總需求呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢。但受到我國土地資源稀缺、城市空間有限的約束，城市住宅商品房供給還不能滿足日益增長的需求，供求失衡的矛盾推動房地產(chǎn)價格居高不下，高房價給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來了較高的利潤回報。
　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的高風險性，主要源于房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中存在的不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)是在國家和地方政策法規(guī)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、消費者購買水平、企業(yè)融資能力和管理水平等約束條件下開展的經(jīng)營活動，涉及面廣、運作環(huán)節(jié)多、社會關(guān)系復雜、市場競爭激烈，上述任何一項因素的變化，都會引發(fā)房地產(chǎn)市場供求狀況的變化，如果市場供求失衡引起成本增加、資金緊張、銷售不暢等，都會給房地產(chǎn)項目帶來風險，直接影響房地產(chǎn)項目的收益和成敗。
　　1.1.3　房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性
　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大、帶動力強等產(chǎn)業(yè)特點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還能夠帶動建材、冶金、家電、金融、服務(wù)等50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在滿足人民群眾物質(zhì)文化生活基本需求的同時，也對整個國家經(jīng)濟起到助推作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居住環(huán)境的改善等各個方面都有著舉足輕重的地位。
　　房地產(chǎn)業(yè)與國家宏觀經(jīng)濟緊密相關(guān)，主要表現(xiàn)為：
　　一是房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展的健康與否，直接影響國家經(jīng)濟的發(fā)展速度和質(zhì)量。近十年來，我國房地產(chǎn)的增長周期在大的趨勢上與宏觀經(jīng)濟的波動基本一致。
　　二是房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟中的多個產(chǎn)業(yè)之間存在密切的聯(lián)系，當房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)增長趨勢時，一些與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)也會出現(xiàn)與之相應(yīng)的增長變化。
　　三是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相關(guān)性尤為密切。從國內(nèi)的情況看，銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的一項重要資金來源，約占房地產(chǎn)業(yè)資金總量的60%。因此，房地產(chǎn)市場運行的好壞會影響到金融市場的運行，房地產(chǎn)市場價格波動劇烈、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理及市場秩序混亂都會對金融業(yè)造成不良的影響，導致金融風險增大，甚至會引起金融危機，比如2008年世界金融危機的爆發(fā)，就源于美國房地產(chǎn)激進的營銷模式所引發(fā)的次貸危機。
　　房地產(chǎn)業(yè)是政策性很強的產(chǎn)業(yè)，這是因為房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到國計民生，并與國民經(jīng)濟中的許多產(chǎn)業(yè)存在密切的關(guān)系。國家為促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，通過政策法律等措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體及其活動進行監(jiān)管，每一次房地產(chǎn)調(diào)控都對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生了重要的影響。
　　1.2　房地產(chǎn)項目的主要開發(fā)階段
　　房地產(chǎn)項目開發(fā)是滿足社會對房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)營活動。國家有關(guān)法規(guī)對“房地產(chǎn)開發(fā)”或“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”的含義進行了界定�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年修訂）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指“在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（1998年發(fā)布）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為�！�
　　按照我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的程序和特點，房地產(chǎn)項目可分為一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。
　　1.2.1　一級開發(fā)項目
　　一級開發(fā)，是指開發(fā)主體按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市功能定位、土地利用總體規(guī)劃和土地儲備供應(yīng)計劃的要求，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓�配套設(shè)施建設(shè)，讓“生地”變成“熟地”，達到土地供應(yīng)條件的行為。
　　2002年12月12日，北京市國土資源和房屋管理局出臺了《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》，這是我國最早的有關(guān)土地一級開發(fā)的指導性文件。2005年8月，北京市國土資源局、發(fā)展和改革委員會、規(guī)劃委員會、建設(shè)委員會聯(lián)合制定出臺了《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》，該辦法第二條規(guī)定：“土地儲備和一級開發(fā)（以下簡稱土地儲備開發(fā)），是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為�！�2007年11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定了《土地儲備管理辦法》，對土地儲備管理和一級開發(fā)項目進行了規(guī)范。
　　目前，我國房地產(chǎn)一級開發(fā)由土地儲備機構(gòu)①1①根據(jù)《土地儲備管理辦法》，土地儲備機構(gòu)是指市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位�；蛘咄ㄟ^招標方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔，這種運作方式體現(xiàn)了“政府主導、市場化運作”的原則。政府主導是指市、縣政府作為土地所有者的代表，對一級開發(fā)擁有主導權(quán)，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等對土地市場進行計劃和管理，合理確定儲備土地規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模，同時地方政府也作為一級開發(fā)市場的監(jiān)督者和相關(guān)利益協(xié)調(diào)者，制定包括土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、土地交易、相關(guān)標準以及相關(guān)利益調(diào)整在內(nèi)的一級開發(fā)管理條例；市場化運作是指充分發(fā)揮市場配置資源的作用，通過公開招標選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔一級開發(fā)項目，促進一級開發(fā)市場的公平競爭，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置的目的。
　　以北京市為例，一級開發(fā)項目的工作流程主要包括計劃編制、前期準備、行政審批、實施開發(fā)等四個階段。
　　第一階段：計劃編制。土地儲備開發(fā)申請單位②1②根據(jù)《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（2005年發(fā)布），土地儲備開發(fā)申請單位包括區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務(wù)院在京機關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團和駐京部隊。向市國土資源局上報土地儲備開發(fā)申請計劃，市國土資源局依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應(yīng)計劃，會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府編制土地儲備開發(fā)計劃，提出計劃草案和具體意見，征求市相關(guān)部門意見并完善后與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府。經(jīng)市政府批準后，由市國土資源局下達給市和區(qū)縣土地儲備機構(gòu)。
　　第二階段：前期準備。主要包括開發(fā)實施方案的編制和確定開發(fā)實施單位兩項工作。開發(fā)實施方案由土地儲備機構(gòu)組織編制，其主要內(nèi)容包括待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。確定開發(fā)實施單位有兩種形式，一是市政府批準由市土地儲備機構(gòu)負責組織實施，二是通過招標方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
　　第三階段：行政審批。由開發(fā)實施單位辦理規(guī)劃意見，用地手續(xù)，立項核準手續(xù)，以及涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的相應(yīng)手續(xù)。根據(jù)土地來源的不同，還需要辦理其他相關(guān)手續(xù)，如開發(fā)涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，需依法辦理征地手續(xù)；涉及行政企事業(yè)等單位使用的國有土地的，需與原用地單位簽訂補償協(xié)議；涉及房屋拆遷的，需辦理有關(guān)拆遷手續(xù)；涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，需辦理有關(guān)市政建設(shè)手續(xù)等。
　　第四階段：實施開發(fā)。主要包括征地、拆遷、工程施工、儲備開發(fā)驗收等。在實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，開發(fā)實施單位按照有關(guān)規(guī)定通過招標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位。開發(fā)完成后，由市國土資源局組織有關(guān)部門對開發(fā)工作進行驗收。
　　1.2.2　二級開發(fā)項目
　　二級開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行房屋建設(shè)并銷售或出租的行為。為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我國制定和出臺了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)條件、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、法律責任以及政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)管等進行規(guī)范和要求。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)項目的決策者、組織者、管理者、經(jīng)營者和協(xié)調(diào)者，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，在國家法律法規(guī)許可的框架和相關(guān)政策引導下，在政府部門的監(jiān)督管理下，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，通過對土地、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、資金等資源進行綜合利用，為社會提供房地產(chǎn)商品并直接獲取經(jīng)濟效益。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目按其用途劃分，可以分為住宅房地產(chǎn)項目（各類住宅）、商業(yè)房地產(chǎn)項目（酒店、商場、娛樂場所等）、工業(yè)房地產(chǎn)項目（廠房、研發(fā)用房與倉儲物業(yè)）等。
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