本書稿為蔡劍先生多年來在工作崗位上獲得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié),書稿中案例真實(shí),分析過程有理有據(jù),不但有《合同法》《物權(quán)法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其司法解釋等法律依據(jù),而且針對不同的案例加入了作者自身的看法或親身體會,對讀者有一定的參考價(jià)值。
蔡劍,漢族,生于1968年8月,江蘇姜堰人,中國民主建國會會員。先后在江蘇省人民警察學(xué)校治安管理專業(yè)和東南大學(xué)法學(xué)專業(yè)學(xué)習(xí),獲學(xué)士學(xué)位。曾供職于規(guī)劃、城管、房管等部門。多年工作在行政執(zhí)法第一線,現(xiàn)任揚(yáng)州市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)副支隊(duì)長。政協(xié)揚(yáng)州市第七屆政協(xié)委員!敖K省民建優(yōu)秀基層組織”揚(yáng)州市民建房地產(chǎn)總支部主任委員,揚(yáng)州市紀(jì)委首批制度廉評專家,曾榮獲“揚(yáng)州市行政執(zhí)法十佳標(biāo)兵”“揚(yáng)州市十佳仲裁員”等光榮稱號,任《合同法》《經(jīng)濟(jì)法》《物流法概論》等高職高專教材副主編。
商品房買賣篇
1.開發(fā)商擬定格式條款應(yīng)遵循平等、公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù)
2.令人怦然心動的樓書、廣告全是要約邀請嗎?
3.開發(fā)商擁有對樓書、廣告的“最終解釋權(quán)”嗎?
4.認(rèn)購發(fā)票不等于商品房預(yù)售合同
5.商品房認(rèn)購定金規(guī)則
6.開發(fā)商單方填寫合同條款,聲明“不得更改”?
7.商品房買賣合同尚未簽訂,何來合同備案?
8.商品房買賣合同可以約定公共部位使用權(quán)歸開發(fā)商嗎?
9.購房人只要存在違約行為,開發(fā)商就有權(quán)解除合同?
10.一樓“花園”和頂樓“露臺”可以隨意贈送嗎?
11.如何界定車位車庫“只售不租”?
12.商品房買賣合同被宣布無效,購房人該如何維權(quán)?
13.慎重行使商品房買賣合同不安抗辯權(quán)
14.如何正確認(rèn)識房地產(chǎn)調(diào)控背景下因房貸難而引發(fā)的逾期付款糾紛?
15.現(xiàn)場公證是否導(dǎo)致訴訟時效中斷?
16.開發(fā)商預(yù)售的車庫又被賣給他人,該案如何定性和處理?
17.房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作固有風(fēng)險(xiǎn)不可轉(zhuǎn)嫁于購房人
18.商品房“一房二賣”問題如何認(rèn)定和處理?
19.商品房交付主體到底是誰?
20.逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及處理規(guī)則
21.正確看待驗(yàn)房報(bào)告
22.商品房驗(yàn)房問題——到底是交房在先還是驗(yàn)房在先?驗(yàn)房機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告有用嗎?
23.如何正確認(rèn)識和處理商品房“兩證”逾期辦理糾紛?
24.也談“房屋產(chǎn)權(quán)縮水”
25.商品房面積差異處理規(guī)則
26.商品房買受人在維權(quán)過程中應(yīng)注意的問題
27.正確認(rèn)識和處理商品房交付使用矛盾
二手房買賣篇
28.房產(chǎn)中介新規(guī)
29.二手房買賣,收受定金要慎重
30.維權(quán)之前先厘清法律關(guān)系——一起二手房買賣合同糾紛剖析
31.二手房買賣各方當(dāng)事人均需盡到注意義務(wù)
32.二手房買賣涉及債權(quán)轉(zhuǎn)讓(房款給付)時需謹(jǐn)慎從事
33.二手房買賣雙方均需提前了解貸款政策
34.二手房買賣中慎用公證(一)——謹(jǐn)防中介公司惡意賺取差價(jià)
35.二手房買賣中慎用公證(二)——謹(jǐn)防惡意違約與無效公證
36.隱瞞“兇宅”真相,買方有權(quán)退房
37.中介公司“旱澇保收”的條款無效
38.非書面形式的二手房買賣合同一定無效嗎?
39.夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下,“所有權(quán)人”擅自出售,買賣合同是否有效?
40.這起房屋糾紛是侵犯物權(quán)糾紛還是房屋買賣合同糾紛?——兼談二手房買賣合同的形式問題
41.二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同與房屋買賣合同內(nèi)容不一致,適用哪一份合同?
42.警惕二手房買賣中的“陰陽合同”
物業(yè)服務(wù)篇
43.確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)
44.物業(yè)服務(wù)合同中哪些內(nèi)容對業(yè)主沒有約束力?
45.業(yè)主的知情權(quán)及其保障
46.如何正確處理業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)糾紛?
47.物業(yè)公司有權(quán)向裝修公司收費(fèi)嗎?
48.物業(yè)公司允許他人在樓頂架設(shè)天線,業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
49.業(yè)主車庫被淹,可以因此拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
50.房屋空置,業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)?
51.物業(yè)公司可以張榜公示欠費(fèi)業(yè)主的個人信息嗎?
52.未交納電梯費(fèi)不能乘電梯?
53.業(yè)主與承租人相互推諉拒交物業(yè)費(fèi),此類糾紛如何處理?
54.商品房交付時,業(yè)主必須交納裝修保證金嗎?
55.車位問題全歸納
56.外來車輛占了業(yè)主車位,誰之過?
57.別人能在我家車庫門前停車嗎?
58.禍從天降,誰來擔(dān)責(zé)?——某大廈幕墻玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案
59.某業(yè)主訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除妨礙、賠償損失糾紛案
60.小區(qū)業(yè)主車輛被砸之責(zé)任分析
61.業(yè)主的摩托車停放在樓下被盜,物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任嗎?
62.小區(qū)住宅外墻面歸業(yè)主全體共有,業(yè)主對共有部分可以合理使用
63.業(yè)主如何規(guī)范行使建筑物專有部分所有權(quán)?
64.正確認(rèn)識建筑物樓頂平臺權(quán)利歸屬
65.業(yè)主未與物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同,兩者之間有合同關(guān)系嗎?
66.業(yè)主拆除樓梯,物業(yè)公司疏于管理,該不該擔(dān)責(zé)?
67.公共空間豈能獨(dú)家占用?
68.頂樓住戶封閉頂樓樓梯,既侵權(quán)又違法
69.讓人糾結(jié)的“住改商”
70.如此物業(yè)太霸道
71.如何解決物業(yè)拒當(dāng)快件“中轉(zhuǎn)站”難題?
72.《商品房屋租賃管理辦法》解讀
73.物業(yè)公司履行了維修義務(wù),為何仍要承擔(dān)賠償責(zé)任?
74.物業(yè)公司雖無執(zhí)法權(quán),卻有相應(yīng)的合同權(quán)利和法定權(quán)利
75.某業(yè)主因在電梯內(nèi)被搶劫致?lián)p要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失案
76.評某樓盤業(yè)主列數(shù)物業(yè)“七宗罪”
77.小區(qū)出入口路障傷人,物業(yè)公司難辭其咎
78.小區(qū)門口攔道器傷人,“四六開”擔(dān)責(zé)
79.小區(qū)內(nèi)運(yùn)動器材損壞,誰來承擔(dān)維修責(zé)任?
80.住宅小區(qū)棋牌室擾民,物業(yè)公司應(yīng)如何處理?
81.業(yè)主家中進(jìn)水,損失該由誰承擔(dān)?
82.業(yè)主委員會起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求解除物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以反訴提出支付物業(yè)費(fèi)的請求嗎?
83.建筑物頂樓違建究竟由誰管?
84.侵占公共部位的違章建筑拆了一半,原因何在?——建筑物區(qū)分所有權(quán)或相鄰權(quán)之訴,應(yīng)慎重選擇
85.小區(qū)里可以發(fā)布廣告嗎?
86.業(yè)主委員會有權(quán)主動調(diào)整物業(yè)服務(wù)用房的用途嗎?
87.業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)合同,需要注意哪些問題?
88.簽訂內(nèi)容完整的住宅裝飾裝修合同,是保證裝修質(zhì)量、避免糾紛的基本手段
89.共用下水管道被鋸掉了!
90.業(yè)主違法裝修,物業(yè)公司有權(quán)干涉嗎?
91.公寓樓走廊系公共部位,豈能占為己有?
92.老房子裝修,切不可“彌補(bǔ)原設(shè)計(jì)缺陷”
93.裝修垃圾堵塞下水管道造成損失,受害業(yè)主、鄰居及物業(yè)公司各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?
94.迷信風(fēng)水將廚房設(shè)置在陽臺上
95.住宅裝飾裝修中,禁止將沒有防水要求的房間改為廚房間或衛(wèi)生間
96.小區(qū)住宅裝修,業(yè)主與物業(yè)公司是什么關(guān)系?
97.鄰里之間和為貴
98.商品房可以分割出租嗎?
99.小區(qū)保安履職過火業(yè)主受傷,物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任嗎?
100.正確認(rèn)識和處理常見物業(yè)服務(wù)糾紛
后記
《房地產(chǎn)市場百案解析》:
二、何某可以追究開發(fā)商締約過失責(zé)任
本案中,何某與開發(fā)商之間的商品房買賣合同歸于無效,無效合同的法律后果首先是雙方各自返還從對方取得的財(cái)產(chǎn)。然而,對于何某而言,其損失是客觀存在的,例如,合同訂立過程中支出的相關(guān)費(fèi)用、利息損失、喪失了其他購房機(jī)會而蒙受了損失等。對此,何某并不是束手無策的,完全可以依法追究開發(fā)商締約過失責(zé)任。
合同被確認(rèn)無效或撤銷后將導(dǎo)致合同自始無效,這也就是效力溯及既往的原則。我國《民法通則》第六十一條規(guī)定:“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后,當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通,實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的,應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn),收歸國家、集體所有或者返還第三人!
《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任!钡谖迨艞l規(guī)定:“當(dāng)事人惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的,因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。”
。ㄒ唬┚喖s過失責(zé)任的定義
傳統(tǒng)的民法理論將民事責(zé)任分為侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任,是指民事主體因?qū)嵤┣謾?quán)行為而應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果。換句話說,侵權(quán)責(zé)任是指任何人都對他人承擔(dān)這樣一種義務(wù),即不因?yàn)樽约旱腻e誤(過錯)行為而侵害他人的合法權(quán)益,否則即構(gòu)成侵權(quán)行為,要對受害方承擔(dān)責(zé)任。侵權(quán)行為基本上都是違法行為。違約責(zé)任是違反合同的民事責(zé)任的簡稱,是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。
然而,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,介于侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任之間出現(xiàn)了一種特殊的民事責(zé)任,那就是一方當(dāng)事人違反誠實(shí)信用這一民事活動基本原則,在締結(jié)合同過程中采取坑蒙拐騙的手段,致使合同不能訂立或合同訂立之后依法歸于無效而被撤銷,而且另一方當(dāng)事人因此蒙受了損失。因此,當(dāng)一方當(dāng)事人在締約過程中因自己的過失、過錯使另一方當(dāng)事人的信賴?yán)媸軗p時,即使合同尚未成立或無效,甚至被撤銷,法律也應(yīng)依法對此進(jìn)行調(diào)整,使利益平衡得以恢復(fù),由此來維持一定的社會經(jīng)濟(jì)秩序,這就是民法理論中的締約過失責(zé)任。簡單地講,所謂締約過失責(zé)任,是指在合同訂立過程中,一方因違背其依據(jù)誠實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的義務(wù)而導(dǎo)致另一方信賴?yán)嬖馐軗p失,應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。
(二)締約過失責(zé)任的特征
我國《合同法》第四十二條規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”第四十三條規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過程中知悉的商業(yè)秘密,無論合同是否成立,不得泄露或者不正當(dāng)?shù)厥褂谩P孤痘蛘卟徽?dāng)?shù)厥褂迷撋虡I(yè)秘密給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任!边@些規(guī)定都涉及締約過失責(zé)任的內(nèi)容,是適用締約過失責(zé)任的請求權(quán)基礎(chǔ)。此外,《民法通則》第六十六條關(guān)于無權(quán)代理,第六十七條關(guān)于違法代理的規(guī)定,以及《合同法》四十八條、第五十八條的規(guī)定,均為適用締約過失責(zé)任理論的體現(xiàn)。從這些法條的規(guī)定可以看出,締約過失責(zé)任具有以下3個特征:
。1)法定性。締約過失責(zé)任主要是基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生的民事責(zé)任。只要締約當(dāng)事人具有以上法條規(guī)定的締約過失情形之一,并給對方造成損失的,即應(yīng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任。
(2)財(cái)產(chǎn)性。締約過失責(zé)任是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任。法律所規(guī)定的締約過失責(zé)任的承擔(dān)方式主要是賠償損失,即締約過失方承擔(dān)其締約過失行為所導(dǎo)致的對方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)減損后果。
。3)補(bǔ)償性。因一方當(dāng)事人的締約過失行為給對方造成損失的,該當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,以補(bǔ)償相對人因此而受的損失,維護(hù)交易安全,保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
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