第1章 導論

　　1.1房地產的概念與特性

　　1.1.1房地產的概念

　　要明確房地產的概念，首先必須明確“土地”“地產”“不動產”的概念。

　　1. 土地（land）的概念

　　作為科學的土地概念，至今還沒有一個統一的認識，不同的學者有不同的解釋。

　　經濟學意義上的土地概念比較寬廣。馬克思在《資本論》*卷中指出： “經濟學上所說的土地是指未經人的協助而自然存在的一切勞動對象�！庇�國經濟學家馬歇爾（A.Marshall）認為： “土地是指大自然贈與人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質和力量。”美國土地經濟學家伊利（R.T.Ely）認為： “經濟學家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量或自然資源，不是單指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物質。”

　　從法學的觀點來看，比較有代表性的論點有，《牛津法律大辭典》認為： “土地是指地殼的固體部分（也有說僅指陸地部分或地球表層的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物�！薄兜乱庵韭摪罟埠蛧�民法典》認為： “土地包括土地、附加于土地的有機物、土地及其附加物中的財產權利�！�

　　從農學的角度，聯合國糧農組織（FAO）1972年在荷蘭的瓦格寧根召開的土地評價專家會議文件《土地與景觀的概念及定義》中指出： “土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大氣、土壤、基礎地質、水文和植被，它還包含這一地域范圍內過去和目前人類活動的種種結果，以及動物就它們對目前和未來人類利用土地所施加的重要影響�！�1976年，FAO在《土地評價綱要》中進一步指出： “土地是一個區(qū)域，其特點包括該區(qū)域垂直向上和向下的生物圈的全部合理穩(wěn)定的或可預測的周期性屬性，包括大氣、土壤和下伏地質、生物圈的屬性，以及過去和現在的人類活動的結果�！�

　　從地學的角度，許多地理學家都曾對土地下過定義。如澳聯邦科學與工業(yè)研究組織的克里斯欽和斯圖爾特在《綜合考察方法論》（1964）中指出： “土地是指地表及所有它對人類生存和成就有關的重要特征”，“必須考慮土地是地表的一個立體垂直剖面，從空中環(huán)境直到地下的地質層，并包括動植物群體及過去和現在與土地相聯系的人類活動。”我國已故地理學家趙松喬先生用函數形式表征出了土地的概念： L=F（n，e，s，t）（式中，L為土地，n為自然因素，e為經濟因素，s為制度因素，t為時間因素）。浙江大學教授吳次芳也有同樣的觀點，認為土地是在自然因素、經濟因素和制度因素綜合作用下形成的，并在時間序列上是動態(tài)變化的歷史客體。

　　由以上觀點可以看出，自然科學意義上的土地概念與經濟科學意義上的土地概念是不同的。前者是自然物質，是由土壤、水文、礫石、巖石、礦藏等自然物質構成的自然綜合體或自然�矚v史綜合體； 后者是被當作生產資料和生活資料的經濟資產，是由土地資源和土地資產所構成的自然�步洕�綜合體。綜合各家觀點，一般認為，土地是地球陸地表面上，上自大氣對流層的下部，下至地殼一定深度的風化殼這一立體空間的，由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動對它們作用的結果所組成的自然�步洕�綜合體。

　　需要明確的是，理論上的這一“立體空間”在現實生活中往往是受到一定制約的。如地上空間要受政府對建筑高度和建筑容積率的限制； 地下空間的礦藏、埋藏物等是否自動地歸屬于土地擁有者，世界各個國家和地區(qū)的規(guī)定不一。在歐洲許多國家，土地所有權與地下資源所有權是分開的，國家規(guī)定地下資源屬于政府。這與我國的規(guī)定是一致的。我國政府明文規(guī)定，土地所有權不包含地下資源、埋藏物和市政公用設施。美國關于土地所有權的規(guī)定與同樣是資本主義國家的歐洲國家不同，其土地所有者同時擁有地下的一切財富。在加拿大，隨著現代工業(yè)、交通的發(fā)展，土地上面一定高度的空間不屬于土地擁有者，而地下埋藏物在有些�。ㄈ绨泊舐�、魁北克和阿爾伯塔）與土地所有權是分開的，在其他省則附屬于土地所有權。

　　此外，土地與土壤（soil）是兩個不同的概念。土壤是指能夠產生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨立的歷史自然體。土地與土壤的區(qū)別可從三個方面加以說明： 一是從相互關系上看，土壤僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤； 二是從本質特征上看，土壤的本質是肥力，即植物生長供應和協調營養(yǎng)條件及環(huán)境條件的能力，而土地的本質特征是生產力，它是在特定的管理制度下，對某種（或一系列）用途的生產能力（capability）； 三是從形態(tài)結構上看，土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其地表層的一部分，二者在形態(tài)結構上相去甚遠。

　　2. 地產（estate in land）的含義

　　要明確“地產”的含義，有必要先明確“資產”的概念。資產是指經濟主體擁有或者控制的,能夠以貨幣計量并給經濟主體帶來經濟效益的經濟財物，包括房屋、土地、機器設備等有形物，以及商標權、專利權、特許經營權等無形物。“資產”與“財產”的含義是基本相同的，不過前者多用于經濟，而后者多用于法律黃少安先生認為，財產是產權的客體，是與主體分離的，能夠被人們擁有的，有使用價值的稀缺對象； 資產是特指用于生產經營活動，以求實現保值和增值目的的財產； 資本是為追求利潤而投入生產經營活動的資產。從概念的外延上看，三者依次縮�。ㄒ妳⒖嘉墨I［12］）。。嚴格來講，資產和財產在含義上是有區(qū)別的。財產是金錢、財物及民事權利、義務的總和。其本質是一種權利，即對一物占有、享用和處置的獨占權利，或者說是檢判一經濟物品的排他性權利，它是從法律角度去認識財物和權益的。而資產是從經濟學角度去認識有價值的財產和權益的。沒有法律效力的財物和權益雖然有價值，但未必是財產； 而有法律效力的財產一般來講都是資產。因此，資產往往以財產的面貌出現。在論及某單位、某個人的資產時，它與財產沒有嚴格的區(qū)別。在企業(yè)生產中，只有作為生產要素投入生產經營活動的財產才叫資產，它一般具有增值的要求，而其他財產則不具有這種要求。

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