本書是教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項目《我國城市住房制度改革研究》(項目批準(zhǔn)號:10JZD025)的最終成果。重大攻關(guān)項目組基于經(jīng)濟學(xué)理論的建構(gòu)闡釋和我國住房市場體系發(fā)展時間的總結(jié)展望,對我國城市住房制度進行了較為系統(tǒng)的研究,這本書旨在將研究過程中的思考和發(fā)展呈現(xiàn)給讀者。
高波,男,漢族,1962年1月出生于江蘇省泰興市,博士,現(xiàn)任南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師,中國特色社會主義經(jīng)濟建設(shè)協(xié)同創(chuàng)新中心研究員;兼任江蘇省經(jīng)濟學(xué)會副會長、(中國)消費經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)理事、世界華人不動產(chǎn)學(xué)會常務(wù)理事(前主席)、亞洲房地產(chǎn)學(xué)會理事等職。
第一章 住房問題的復(fù)雜性與城市住房制度:理論和邏輯
第一節(jié) 住房問題的復(fù)雜性
第二節(jié) 住房制度和住房制度體系及其功能
第三節(jié) 文獻回顧
第四節(jié) 研究方法和邏輯結(jié)構(gòu)
第二章 城市住房制度與住房市場存在的問題:歷史和現(xiàn)實
第一節(jié) 中國城市住房制度變遷
第二節(jié) 中國城市住房市場現(xiàn)狀分析
第三節(jié) 中國城市住房市場存在問題的分析
第三章 典型國家的住房制度變遷、特征及經(jīng)驗借鑒
第一節(jié) 美國住房制度的變遷、績效與特征
第二節(jié) 德國住房制度的改革歷程及住房制度特征
第三節(jié) 英國住房制度的演變與特征
第四節(jié) 日本住房制度的變遷及特征
第五節(jié) 智利住房制度的改革歷程和成效
第六節(jié) 巴西住房制度的改革階段與存在問題
第七節(jié) 借鑒與啟示
第四章 住房價格:制度環(huán)境與動力機制
第一節(jié) 房價的特殊性和中國城市房價的典型特征
第二節(jié) 城市房價生成的制度環(huán)境分析
第三節(jié) 中國城市房價波動的動力學(xué):基本面因素分析
第四節(jié) 行政管制、政策調(diào)控與房價
第五節(jié) 城市房價的決定因素及政策影響:一個綜合的實證分析
第五章 住房支付能力評估:收入分配視角
第一節(jié) 房價目標(biāo)調(diào)控的基準(zhǔn)和邏輯
第二節(jié) 居民住房支付能力評估的多維視角
第三節(jié) 房價收入比的決定因素:實證分析
第四節(jié) 居民住房支付能力提升路徑及收入分配制度改革
第六章 土地制度與住房市場
第一節(jié) 從分割到統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場
第二節(jié) 住房的居住屬性與住房市場的共享發(fā)展
第三節(jié) 土地制度變遷及其對住房市場的影響
第七章 土地財政:制度條件、現(xiàn)實困境與突破路徑
第一節(jié) 土地財政生成的制度條件
第二節(jié) 土地財政的積極作用及其弊端
第三節(jié) 土地財政的路徑依賴和現(xiàn)實困境
第四節(jié) 土地財政的突破路徑
第八章 住房財稅體制改革與公共服務(wù)均等化
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)稅制的沿革與現(xiàn)狀
第二節(jié) 部分發(fā)達國家房地產(chǎn)稅制的特征
第三節(jié) 住房財稅體制改革的邏輯和路徑
第四節(jié) 以公共服務(wù)均等化實現(xiàn)居住融合
第九章 住房公積金制度改革及政策性住房金融體系構(gòu)建
第一節(jié) 政策性住房金融的國際實踐
第二節(jié) 中國住房公積金制度的歷史作用及存在問題
第三節(jié) 住房公積金制度改革的基本定位
第四節(jié) 中國住房公積金制度改革的可行方案與現(xiàn)實選擇
第十章 商業(yè)性住房金融:工具創(chuàng)新與風(fēng)險控制
第一節(jié) 商業(yè)性住房金融的演進
第二節(jié) 中國商業(yè)性住房金融存在問題的分析
第三節(jié) 商業(yè)性住房金融風(fēng)險
第四節(jié) 住房金融創(chuàng)新與金融風(fēng)險防范
第十一章 多層次住房保障體系的探索與建構(gòu)
第一節(jié) 住房保障制度的變遷
第二節(jié) 住房保障制度的地方探索
第三節(jié) 住房保障制度存在問題的分析
第四節(jié) 如何理解我國公共住房體系的演變
第五節(jié) 住房保障制度建構(gòu):包容性發(fā)展的視角
第十二章 城市住房制度:總體設(shè)計、改革路徑及策略
第一節(jié) 城市住房制度改革的原則與目標(biāo)
第二節(jié) 城市住房制度總體設(shè)計
第三節(jié) 城市住房制度改革路徑和重點策略
參考文獻
《我國城市住房制度改革研究:變遷、績效與創(chuàng)新》:
四、住房制度的功能
制度的功能不僅重要而且體現(xiàn)在經(jīng)濟、政治和社會生活的多個方面。從法和經(jīng)濟學(xué)視角來看,制度在經(jīng)濟運行過程中具有十分重要的功能,而住房制度深刻發(fā)揮了制度的重要功能。
第一,住房制度通過向人們提供一個日常生活的結(jié)構(gòu)來減少不確定性。制度具備的一項獨特功能是塑造人們的思維與行為方式,提供并在某種程度上創(chuàng)造和擴散信息,創(chuàng)造較穩(wěn)定的社會秩序,從而可以有效降低不確定性和風(fēng)險。在人類社會中,信息的不完全和風(fēng)險的普遍存在迫使人們構(gòu)建一系列的制度。由此,在經(jīng)濟發(fā)展過程中,個人的習(xí)慣性行為逐漸形成制度化的慣例,依靠這些制度的信息功能,人們能夠有效地處理提供給當(dāng)事人的信息,減少日常行為中所包含的計算量。正如奈特所說:一個人只有在所有其他人的行為是可預(yù)測的,并且他能夠正確地預(yù)測的時候,才能在任何規(guī)模的集團中理性地選擇或計劃。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中,獲得一個穩(wěn)定的市場結(jié)構(gòu)和可預(yù)期的發(fā)展趨勢是重要的。只有在一個穩(wěn)定的和可預(yù)測的房地產(chǎn)市場上,開發(fā)商才會提供合意的房地產(chǎn)產(chǎn)品,消費者和投資者才愿意從事回報期很長的房地產(chǎn)買賣,也才能夠提高勞動效率和資金使用效率,進而提高宏觀經(jīng)濟效益。一般來說,政府通過提供“住房制度產(chǎn)品”,有利于促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,能夠在不破壞市場機制效率的前提下實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的有效利用和配置。
第二,住房制度決定了經(jīng)濟活動中交易費用的高低。交易費用包括一切不直接發(fā)生在物質(zhì)生產(chǎn)過程中的費用,如信息費用、談判費用、起草和實施合約的費用、界定和實施產(chǎn)權(quán)的費用、監(jiān)督管理的費用和改變制度安排的費用等!敖灰踪M用反映了構(gòu)成一個經(jīng)濟的或在一個更大范圍內(nèi)的社會中整個制度(包括正規(guī)的和非正規(guī)的)的復(fù)雜性。這一完整結(jié)構(gòu)最終勾勒了在個人合約水平上的交易費用”(道格拉斯·C·諾斯,1994,第91頁)。需要指出的是,制度本身并不意味著交易費用的降低,不同的制度通常規(guī)定了不同水平的交易費用。正如諾斯所指出的,整個市場是一個制度的混合物,其中有些使效率增加,而有些則使效率降低。在房地產(chǎn)市場上,消費者和生產(chǎn)者兩方面的交易費用都很高,而相關(guān)的房地產(chǎn)制度則能夠減少這兩方面的費用。例如,在美國住宅財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化過程中,“制度決定了交換的成本有多大。構(gòu)成資源的成本必須既能衡量交換的法律與物質(zhì)屬性,而且還要能衡量檢察與實施協(xié)議的成本,并反映對交換形式的衡量與實施不完全程度的一個不確定性貼現(xiàn)。不確定貼現(xiàn)的量將受關(guān)于住房條件的不對稱信息(出售者是知道的)這類具體合約要素以及購買者的貨幣條件(購買者是知道的)的影響,它還受阻止犯罪的有效性這類共同體層次因素及價格水平的穩(wěn)定性這類宏觀因素的影響”(道格拉斯·C·諾斯,1994,第85頁)。
第三,住房制度影響著資源的配置和利用狀況。市場和政府通常被認(rèn)為是配置資源的兩大主導(dǎo)力量,這些認(rèn)識往往忽視了制度在資源配置中的直接作用。人們在住房資源配置的決策中不僅需要權(quán)衡由經(jīng)濟條件所決定的生產(chǎn)費用,而且還需要考慮由住房制度規(guī)定的交易費用水平。當(dāng)交易費用很高時,原來有利可圖的生產(chǎn)決策或消費決策會受到影響,一些土地資源和房產(chǎn)資源的投向或投量也將由此而改變。同時,住房制度也影響著社會利用資源的態(tài)度和結(jié)果。在特定的制度條件下,制度能夠促使人們節(jié)約,即讓一個或更多的“經(jīng)濟人”在增進自身福利時而不使其他人的福利減少;或讓“經(jīng)濟人”在他們的預(yù)算約束下達到更高的目標(biāo)水平。但是,在相反的制度條件下,也會導(dǎo)致浪費現(xiàn)象的普遍出現(xiàn)。
第四,住房制度具有規(guī)定收入分配及再分配的功能。制度從方方面面影響了人們的收入分配,在計劃經(jīng)濟的制度體系下或在市場經(jīng)濟的制度體系下,人們的收入分配決定方式截然不同。具體來說,勞動者與經(jīng)濟組織之間的合約通常是在國家的多個政治、經(jīng)濟制度影響之下形成的,合約的不同也就決定了收入分配的差異。在社會的再分配過程中,政府的各項財稅制度取代企業(yè)內(nèi)部合約發(fā)揮了重要作用,直接改變了人們的財產(chǎn)狀況。事實上,收入分配制度、土地制度、金融制度和住房制度通常都會在一定程度上改變或調(diào)整人們的收入水平。例如,經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)就充分體現(xiàn)了政府增加低收入家庭福利的意愿,同時,對房租和房價的管制也會影響到房主與租(購)者多方面的收入狀況。
正如科斯所指出的,我們每個人都生活在一種經(jīng)濟制度當(dāng)中。交易成本依賴于一國的制度,如法律制度、政治制度、社會制度以及教育文化等諸方面的制度。交易成本越低,制度的生產(chǎn)效率就越高,制度決定著經(jīng)濟績效。這一洞見意味著,房地產(chǎn)制度創(chuàng)造了秩序,減少了人們生產(chǎn)和生活的不確定性;住房制度規(guī)定了交易費用的高低,從而影響資源配置和收入分配。正因為如此,人們都非常重視住房制度的構(gòu)建和變遷,也力求實現(xiàn)有效率的住房制度安排。理論研究表明,有效率的房地產(chǎn)制度一般具有以下一些特征。一是生產(chǎn)要素的占有有利于勞動力的充分利用,有利于生產(chǎn)要素的有機結(jié)合。二是產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)利、責(zé)任和利益相統(tǒng)一,既提供一種有效的激勵結(jié)構(gòu),也具有完善的約束規(guī)則。三是住房制度能夠拓展人類選擇的空間,而這種選擇的前提是獲得充分的信息和可持續(xù)利用的資源。四是住房產(chǎn)品的分配與個人的勞動及其他要素支出相適應(yīng)。具備了上述特征,住房制度方能更好地實現(xiàn)其功能。
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