任務 

       房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 

一、 房地產(chǎn)開發(fā)的含義和分類 

（一） 房地產(chǎn)開發(fā)的含義 

      房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，在國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。 

（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的分類 

      根據(jù)不同的標準和開發(fā)內(nèi)容，可以對房地產(chǎn)的開發(fā)做不同的分類。 

(1) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。 

① 單項開發(fā)。單項開發(fā)是指開發(fā)規(guī)模小、占地不大、項目功能單一、配套設施簡單的開發(fā)形式。這種開發(fā)形式往往在新區(qū)總體開發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風格、設施等要求與總體開發(fā)項目相協(xié)調，并在較短時間內(nèi)可完成這類開發(fā)。 

② 小區(qū)開發(fā)。小區(qū)開發(fā)是指新城開發(fā)中一個獨立小區(qū)的綜合開發(fā)，或舊城區(qū)改造中一個相對獨立的局部區(qū)域的更新改建。這類開發(fā)要求在開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)做到基礎設施完善、配套項目齊全。其與單項開發(fā)相比，規(guī)模較大，占地面積也較大，投入資金較多，建設周期較長，一般分期、分批開發(fā)。 

③ 成片開發(fā)。成片開發(fā)是指范圍大（其范圍大到可以相近于開辟一個新的城區(qū)）、投入資金巨大、項目眾多、建設周期長的綜合性開發(fā)。如海南洋浦開發(fā)區(qū)、上海浦東開發(fā)區(qū)等諸如此類的著名的成片開發(fā)項目。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎產(chǎn)業(yè)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導作用。 

(2) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可劃分為單純的土地開發(fā)和再開發(fā)、單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)、土地房屋一體化開發(fā)三大類。 

① 單純的土地開發(fā)和再開發(fā)。 

       土地開發(fā)是指通過“三通一平”（即通電、通水、通道路、平整土地）或“七通一平”（即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵、平整土地），按照豎向規(guī)劃進行土方工程施工，將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動。新城建設一般都需要先進行土地開發(fā)。開發(fā)公司在平整土地之前，還應對地下物進行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞或其他地下物，并按照規(guī)定進行地下物的清除，不能清除的也要在設施施工時加以考慮和處理。 

② 單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)。房屋開發(fā)是指在具備建設條件的土地上，新建各類房屋的活動，一般包括地基建設、主體工程建設、配套和附屬工程建設、安裝和裝飾工程建設等內(nèi)容。房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效率，在不拆除現(xiàn)有房屋的前提下，對現(xiàn)有房屋進行較大規(guī)模的擴建和改建活動，一般又稱舊城區(qū)開發(fā)。需要指出的是，對房屋的擴建和改建只       有達到一定程度和規(guī)模，才屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。而對現(xiàn)有房屋進行一般性的修繕和裝修，則屬于物業(yè)管理的范疇，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。 

③ 土地房屋一體化開發(fā)。土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類形式居多。 

(3) 根據(jù)開發(fā)目的不同，房地產(chǎn)的開發(fā)可劃分為經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)和自用性房地產(chǎn)開發(fā)。 

① 經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行，通過房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動將開發(fā)產(chǎn)品（房            屋、基礎設施、土地使用權）作為商品進行交易，以追求利潤回報的開發(fā)活動。 

② 自用性房地產(chǎn)開發(fā)。自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自用而進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動，開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不進入          流通領域，只是滿足開發(fā)者自己生產(chǎn)、經(jīng)營或消費的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求盈利。 

       我國目前經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)和自用性的房地產(chǎn)開發(fā)都占有一定的比例，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會分工的細致深化，房地產(chǎn)商品化的程度將不斷提高。單位、個人更多地通過房地產(chǎn)交易市場獲取房地產(chǎn)，自建自用式的房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸減少，而經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)將日益增多。 

二、 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念及分類 

（一） 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念 

      經(jīng)營是市場經(jīng)濟的一個重要范疇，是商品生產(chǎn)者以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標，使企業(yè)的生產(chǎn)技術經(jīng)濟活動與企業(yè)的外部環(huán)境達成動態(tài)均衡的一系列有組織的活動。將經(jīng)營的概念引入到房地產(chǎn)市場中來，研究市場需求，了解市場發(fā)展趨勢，確定產(chǎn)品類別，成功銷售并獲得預期的利潤，這就是房地產(chǎn)經(jīng)營。 

      狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營一般是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。而廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾，以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，并非僅僅局限于流通領域。 

（二） 房地產(chǎn)經(jīng)營的分類 

1. 房產(chǎn)經(jīng)營 

      房產(chǎn)經(jīng)營是指對城市各種房屋(包括住宅和非住宅用房)所進行的開發(fā)建設、買賣、租賃、信托、交換、維修等各項經(jīng)濟活動。 

2. 地產(chǎn)經(jīng)營 

      地產(chǎn)經(jīng)營是指以城市土地使用權為對象的出讓、轉讓、抵押的經(jīng)營，或者是以城市土地為勞動對象所進行的“三通一平”“五通一平”“七通一平”，把生地變成熟地的開發(fā)經(jīng)營。 

3. 房地產(chǎn)服務經(jīng)營 

      房地產(chǎn)服務經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設和經(jīng)營管理過程中，在人們對房屋的使用過程中，所提供的一系列經(jīng)營性服務活動的總和。如對房地產(chǎn)開發(fā)進行的投資咨詢、價值評估、拆遷安置服務、房屋裝飾、居住區(qū)環(huán)境服務及管理等。 

三、 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系 

      房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個概念是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中被廣泛運用的兩個基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。

      關于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系，有以下幾種看法。 

(一) 從廣義的角度理解，兩者本質上一致，但側重點不同 

      從市場經(jīng)濟的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得一定的經(jīng)濟效益而對土地及建筑物進行投資、建設、管理的行為，這種通過一定的勞動獲得經(jīng)濟利益的活動就是房地產(chǎn)經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)側重的是一種行為，強調的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營則強調的是這種行為的目的，即獲得預期的經(jīng)濟效益。 

(二) 從狹義的角度理解，兩者相對獨立 

      從狹義的角度理解，兩者相對獨立。房地產(chǎn)開發(fā)只是一種投資、建設和勞動的過程。房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋和土地的關系，這種關系通常是通過市場交換來實現(xiàn)的。 

(三) 房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎 

      房地產(chǎn)經(jīng)營在人們的社會經(jīng)濟生活中占據(jù)重要的地位，尤其是在人類社會進入工業(yè)化發(fā)展階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營對社會消費、金融、就業(yè)等行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響力在逐漸加大。房地產(chǎn)經(jīng)營貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終，在開發(fā)行為結束并形成一定的房地產(chǎn)產(chǎn)品之后，仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象而繼續(xù)。 

(四) 房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心 

      房地產(chǎn)開發(fā)是一種以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心的經(jīng)濟行為。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)一直以來都被人們視為以開發(fā)為核心、簡單的土地開發(fā)和自我滿足性的建筑生產(chǎn)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)有了新的內(nèi)容，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)包含了土地開發(fā)、土地經(jīng)營、建筑生產(chǎn)以及建筑經(jīng)營等多項內(nèi)容。由于房地產(chǎn)具有規(guī)模大、投資多、建設周期長、風險大等特點，掌握市場需求成為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)能否達到預期目的的關鍵所在，首先是經(jīng)營活動和市場行為，然后才是開發(fā)行為，房地產(chǎn)開發(fā)必須以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的根本要求。