法律專家為民說法系列叢書:法律專家教您如何買賣房屋不上當
定 價:29.8 元
叢書名:法律專家為民說法系列叢書
- 作者:李英霞 著;張宏偉,吳曉明,叢書 編
- 出版時間:2015/7/1
- ISBN:9787547227367
- 出 版 社:吉林文史出版社
- 中圖法分類:D922.384
- 頁碼:180
- 紙張:膠版紙
- 版次:1
- 開本:16開
隨著社會發(fā)展和社會經(jīng)濟制度的改革,我國在住房制度上發(fā)生了很大的變化,并在市場中出現(xiàn)了多種類別的房屋。同時,我國規(guī)范房屋權(quán)屬及其買賣的法律規(guī)范又是紛繁復(fù)雜,實踐中,出現(xiàn)的“一方多賣”、開發(fā)商虛假承諾等現(xiàn)象嚴重損害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象層出不窮,同時,假離婚等規(guī)避的現(xiàn)象屢見不鮮。那么,一般民眾在房屋買賣中如何防止發(fā)生糾紛、防止上當受騙,是當前急需解決的問題。出于這樣的目的,我們組織編寫了《法律專家為民說法系列叢書:法律專家教您如何買賣房屋不上當》。
前言
第一篇 房屋的類別
1.什么是商品房?
2.什么是經(jīng)濟適用房?
3.什么是小產(chǎn)權(quán)房?
4.什么是公有住房?
第二篇 商品房買賣
5.商品房預(yù)售應(yīng)當具備什么條件?
6.購房中的“五證”“兩書”是指什么?
7.房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下進行的銷售
行為效力如何?買受人的權(quán)利如何得到救濟?
8.房地產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實,銷售
行為效力如何?買受人的權(quán)利如何救濟?
9.商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力如何?
10.商品房的預(yù)售合同是否可以轉(zhuǎn)讓?
11.商品房預(yù)售中出現(xiàn)“一房兩賣”行為如何認定?
12.開發(fā)商遲延交房,如何承擔違約責任?
13.出賣人遲延交房,買受人是否有權(quán)解除合同?
14.因行政部門的原因?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)公司不能按時履行商品房預(yù)售合同中規(guī)定的義務(wù),該原因是否屬于不可抗力?買受人的權(quán)利如何得到保護?
15.房地產(chǎn)開發(fā)公司將抵押的房屋出售,如何承擔賠償責任?
16.房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售廣告中的宣傳是否具有法律效力?
17.“買房可無條件入讀名校”是要約還是要約邀請?對開發(fā)商是否有約束力?
18.商品房買賣合同的主要條款有哪些?
19.預(yù)售商品房買賣中認購書的效力如何認定?
20.認購書在什么情況下應(yīng)當認定為正式的商品房買賣合同7
21.買受人在什么情況下可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?
22.房地產(chǎn)開發(fā)公司交付的房屋質(zhì)量有問題時如何處理?
23.房地產(chǎn)開發(fā)商交付的房屋面積存在差錯時如何處理?
24,公攤面積如何計算?
25.房屋面積存在誤差如何處理?
26.商品房轉(zhuǎn)賣后,開發(fā)商面積差價款是否應(yīng)退還初始買受人?
27.預(yù)售商品房開發(fā)商擅自變更設(shè)計怎么辦?
28.購買精裝修住宅應(yīng)當注意什么?
29.在符合交房條件的情況下,買受人逾期收房的,逾期收房期間所產(chǎn)生的物業(yè)費、供暖費等應(yīng)由誰承擔?
30.貸款有哪些種類?
31.等額本息還款方式與等額本金還款方式有何區(qū)別?
……
第三篇 二手房買賣
第四篇 特殊房屋買賣
《法律專家為民說法系列叢書:法律專家教您如何買賣房屋不上當》:
按揭貸款是當前商品房買賣中經(jīng)常采取的付款方式。房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人簽訂商品房買賣合同,購房者支付首付款后,在辦理按揭貸款的過程中,銀行經(jīng)過資格審查有可能作出拒絕貸款的決定。由于貸款失敗,購房者往往不具備購買能力,在要求開發(fā)商退房的情況下,經(jīng)常遭到開發(fā)商拒絕。更有甚者,開發(fā)商拒絕返還首付款。那么,買受人未能取得商品房抵押貸款,開發(fā)商與其簽訂的商品房買賣合同到底應(yīng)該如何處理?
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定:商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
根據(jù)該司法解釋,買受人未能獲得銀行貸款時能否解除合同,應(yīng)該具體區(qū)別對待:
第一種情況,因買受人自身的原因,例如買受人怠于履行辦理貸款的義務(wù),或者沒有向銀行提供相應(yīng)的資信證明等情況,買受人不能要求解除合同,同時還需承擔未能按時支付購房款的違約責任;第二種情況,因為開發(fā)商原因致使買受人未能獲得銀行貸款的,例如存在違規(guī)開發(fā)、項目手續(xù)不齊全等不符合銀行發(fā)放貸款的標準,買受人可以解除合同,出賣人應(yīng)當返還買受人已經(jīng)支付的購房款本金及其利息;第三種情況,因不可歸責于當事人雙方的事由,包括銀行貸款政策變化等,例如銀行原要求首付款需達到購房總價的20%即可批準貸款,而當買房人按此要求申請貸款后,銀行將首付款標準提高為購房總價的30%,致使買房人未能獲得銀行貸款的,此時合同未能訂立是不可歸責于雙方當事人的原因引起的,買房人有權(quán)解除合同,并且無需承擔違約責任。
在實踐中,常發(fā)生這樣的問題:因為買受人存在不良信用記錄等問題,致使因為銀行對于買受人的信用等級評價較低,致使貸款不成功。這是否屬于因為買受人的原因而導(dǎo)致貸款不能?雖然表面上來看這屬于因買房人的原因未能訂立合同,但我們需要注意的是,買受人不是信貸專業(yè)人員,沒有義務(wù)也缺少相應(yīng)的能力完全了解銀行發(fā)放貸款的標準,故應(yīng)將此種情況認定為不可歸責于雙方當事人的原因,買受人有權(quán)解除合同,出賣人應(yīng)該返還本金以及利息給買受人。
……